篇一粗略講了看房大致流程，一般來說明確自己買房的目標(biāo)后，先通過線上中介了解契合自己目標(biāo)的房區(qū)，然后聯(lián)系中介進(jìn)行房源帶看。
根據(jù)值友們評論反饋，覺得這一部分經(jīng)驗(yàn)需要更加細(xì)致的分享?？捶康拿恳徊蕉际琴I房的鋪墊，買前留意房屋各種細(xì)節(jié)，預(yù)防收房后各種懊悔。圖片如涉及版權(quán)，請聯(lián)系小編刪除（下同）。
你為什么買房？這是所有買房問題中最本源的問題。不系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)主要原因有兩個(gè)：
（1）剛需
為了提升家庭生活幸福指數(shù)，為了上班可以多睡十分鐘，為了購物不用跑那么遠(yuǎn)…這類剛需目的是提升生活品質(zhì)，根據(jù)自身情況斟酌挑選房區(qū)即可。比如值友@zyz8825選擇了佛山。
如果為了孩子教育而買房，涉及到了學(xué)區(qū)學(xué)位，那就需要花功夫研究：
一般來說廣州學(xué)區(qū)選擇的優(yōu)先度小學(xué)>初中。高中、大學(xué)暫可不考慮，進(jìn)怎樣的高中和大學(xué)主要取決于智商與房子無關(guān)。
（2014年）廣州各區(qū)的小升初政策：越秀區(qū)小升初的政策是每一組小學(xué)對應(yīng)一組中學(xué)，越秀區(qū)好的中學(xué)比較多，通常每一組中學(xué)的搭配是是5好+1差或者4好+2差的方式，運(yùn)氣好，可能會被派位到省實(shí)這樣的名校，運(yùn)氣不好，也有可能派位到東環(huán)中學(xué)這些一般中學(xué)。
當(dāng)然，后一種派位概率要高一些。但在越秀區(qū)特別是原先的東山區(qū)，即使最差的中學(xué)都是市一級以上的，比其他區(qū)強(qiáng)大很多。同樣采取越秀區(qū)政策的有白云區(qū)、海珠區(qū)、以及荔灣的原荔灣片區(qū)。天河區(qū)小升初的政策是小學(xué)直升初中，你在哪間小學(xué)讀書，也就確定了你畢業(yè)后就讀的初中。
直升減少了不確定性，便得那些能對口比較好中學(xué)的小學(xué)大為搶手。黃埔、荔灣的芳村片區(qū)也是采用這種政策。
▼具體情況還需自己網(wǎng)上查詢，聯(lián)系學(xué)校確認(rèn)，不建議聽任中介忽悠。
（2）投資需要
即便剛需，投資也是買房要考慮的重要一環(huán)?？紤]投資就是想著未來某天把房子套現(xiàn)，能套高價(jià)。
▼除了07和14年，21世紀(jì)以來買房都是投資最好的選擇之一。
我知道你們買不起配套成熟生活便利的學(xué)區(qū)房。那么如何用智慧找潛在價(jià)值高的低價(jià)房源呢？
給大家兩個(gè)指標(biāo)：
一是交通。要致富先通路。盡可參考廣佛地鐵遠(yuǎn)期規(guī)劃圖：
城市內(nèi)最便捷的交通方式是地鐵和輕軌。選在一處尚未開通地鐵，但終將開通地鐵的地塊是單車博摩托相對靠譜的方式。
二是區(qū)塊規(guī)劃。城市的發(fā)展方向其實(shí)就濃縮在國土規(guī)劃局的文件里，何不利用官方姿勢武裝自己呢？
例如：南沙地區(qū)發(fā)展規(guī)劃。
官方規(guī)劃加持，比起瞎看瞎蒙瞎猜，不覺得眼光更準(zhǔn)了？
最后感謝限購，讓廣州年輕一代還能抱有買房的夢想。
確定房區(qū)后，你能做的最快一件事就是網(wǎng)絡(luò)看房。以房天下為例，界面簡潔清晰。
篩選出符合剛性條件的房源，剩下要做的就是在里面挑自己喜歡的。
需注意的是并沒有哪個(gè)網(wǎng)站能保證100%真實(shí)的房源。多數(shù)中介的套路都是用低價(jià)質(zhì)優(yōu)的虛假房源吸引你上鉤，然后告訴你這房已經(jīng)賣了，他們手上有其它房源給你推薦。至此宣告你聯(lián)系用的電話號進(jìn)入中介黑色交易鏈條。
真實(shí)性方面鏈家做的稍好，但也難保會出現(xiàn)業(yè)主聯(lián)系不上無法看房等等情形。
線上中介套路還有很多。
比如朝向。房屋朝向只要有一丟丟偏向了南邊，房屋介紹都會寫朝（東/西）南。而朝南通透的房源通常稱作稀缺房源、少有放盤、買到賺到…......
比如圖片。大概下半年網(wǎng)絡(luò)中介突然發(fā)現(xiàn)了圖片的魅力，房屋圖片突然拍得美如畫?？粗琴p心悅目，但真實(shí)情況并不如意。
比如年代。網(wǎng)絡(luò)中介標(biāo)注的年代往往是建房年代或者售房年代。房屋剩多久產(chǎn)權(quán)，要等業(yè)主掏出房產(chǎn)證才知道。
練就過濾信息的眼力，可加速遇見喜歡的房子。
▼不得不說鏈家的圖片拍的是越來越誘惑
然后講講篇一沒有細(xì)說的戶型注意。
在寸土寸金的城市里，優(yōu)質(zhì)的房源應(yīng)保證每一方花過錢的空間都能被充分利用。如不接受畸形、不方正的戶型應(yīng)在這一階段留意，避免實(shí)地看房時(shí)才發(fā)現(xiàn)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。
▼值友@sorrytony因衛(wèi)生間過小，洗手間設(shè)計(jì)占用了過道和主臥空間。
相對而言，2000年后建成的商品樓戶型就比較中規(guī)中矩。并且房屋年紀(jì)輕意味經(jīng)歷摧殘少，雜七雜八出問題的概率小。
網(wǎng)上選好幾套滿意的房源，接下來是預(yù)約中介實(shí)地看房
回想起實(shí)地看房的那段日子，跑得那叫個(gè)累
素養(yǎng)高的中介從業(yè)人員帶起來事半功倍。會詳細(xì)介紹這一帶交通、配套、環(huán)境等，同時(shí)能給你中肯的建議。
分享些實(shí)誠的看房經(jīng)驗(yàn)。
〇詢問業(yè)主（或中介）賣房原因，房屋產(chǎn)權(quán)年限，房屋缺點(diǎn)…......等，這些是用來壓價(jià)的談資。
〇了解房屋居住情況，是否/多久前翻新過。如果是業(yè)主一手住房保養(yǎng)會相對較好。
（房屋是否剛剛裝修，這種粉刷往往掩蓋了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發(fā)霉的痕跡。）
〇墻壁、屋頂?shù)牧押酆退疂n告訴你房子曾經(jīng)歷過什么。
※檢查房屋有無裂縫，首先仔細(xì)察看房屋的地面和墻上有無裂縫，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。如果與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后不會妨礙使用。
若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋有可能存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。其次，看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房屋存在安全隱患。對這類存在嚴(yán)重隱患的房屋，購買者一定不能抱僥幸心理。
※滲水漏水的問題通稱“五漏一滲”，是指屋面漏水、水箱偏水、樓地面漏水、上下水管道漏水、衛(wèi)生潔具漏水和墻面滲水，這類問題約占質(zhì)量問題總數(shù)的70%以上。
在看房時(shí)要特別注意：屋面天溝積水、陽臺和衛(wèi)生間地坪倒泛水、以及陽臺雨后積水等都會造成樓地面滲偏，甚至水平管道倒泛造成糞便、污水倒灌。
不小心買到這類房子后，居住麻煩就大了，裝修改造也要費(fèi)大功夫。最簡單的檢查方法是在衛(wèi)生間和陽臺等處作一個(gè)排水試驗(yàn)，即在此處澆上一些水，看其是否能暢通無阻地排向出水口。
〇墻皮起泡&青苔霉斑說明長期潮濕。
〇特別留意廚房、衛(wèi)生間等需要用水和排水的地方，注意細(xì)節(jié)。
〇感受房屋采光效果，通風(fēng)情況，樓距，噪音，周邊環(huán)境。以上判斷是否宜居。
差不多有底了。就習(xí)慣性拿出筆記本，記下感受和房屋特點(diǎn)，字丑也沒關(guān)系。
多對比，直到確定有套房你很喜歡，克制你想買的沖動......
還有必要繼續(xù)做這些后續(xù)了解：
百度搜索樓盤名，你可能會找到它性價(jià)比高的原因，比如▼
談到這有必要講一下二手房忌諱的兇宅。不貪圖便宜，我認(rèn)為買到的可能較小，平常有個(gè)病痛都會上醫(yī)院住。若出現(xiàn)非正常死亡的案件即使網(wǎng)絡(luò)搜素不到，問同小區(qū)鄰居總能了解到。
向朋友、同事打聽樓盤及周邊的情況，聽取本地人的看法；也可在本地論壇發(fā)帖詢問網(wǎng)友。
樓盤周邊走走，去你可能以后會常去的地方，比如逛逛超市便利店，看看附近的菜市場。
和小區(qū)跳廣場舞的大媽們搭訕，夸贊她們跳得真好，然后打聽某套房有無花邊緋聞。
如果以上渠道獲得的信息都能接受，那么房子應(yīng)該是不錯(cuò)的好選擇了~
看到好房只說明你對商品本身滿意，下一步要做的是和業(yè)主溝通，看雙方開出的交易條件是否都接受。為保障交易雙方的權(quán)益，將談判內(nèi)容擬成購房合同是最靠譜的方式。
▼論壇上盜來三方購房合同貼出來給大家參考條款。
合同事大，填寫的每一項(xiàng)都要謹(jǐn)慎。
辦理貸款需要的資料參考▼
注意收入證明、銀行流水、公積金明細(xì)、公積金代繳證明、無房產(chǎn)證明都有有效期，無房產(chǎn)證明有效期僅一個(gè)月！
需注意各地貸款要求不一定相同！貸款方面的要求以當(dāng)?shù)劂y行、公積金中心官方說法為準(zhǔn)！
買房至少要準(zhǔn)備比首付款多10%左右的預(yù)算。
有心的話，和業(yè)主、中介、按揭的每一次對話都建議錄音。
新房也曾經(jīng)是我的向往，看破銷售的種種套路后，最終發(fā)現(xiàn)自己還是太窮買不起
但自認(rèn)為也有一點(diǎn)心得分享。
以今年4月30日小蠻腰盛大開盤的碧桂園印象花城為例，談?wù)勎铱赐傅哪切┬路刻茁贰?/span>
從被廣告忽悠去看房，被銷售忽悠下籌金，都離不開一個(gè)詞叫地鐵房。開盤那天小蠻腰人山人海，一切行云流水讓我都以為就要買了。
▼圖片的盛況真實(shí)，但都是不是房托水軍或我這樣被忽悠來的買家？我不知道。
直到我排了2個(gè)小時(shí)的號，走進(jìn)選房區(qū)，看著那一排排整齊的售罄，剩零碎的底樓、頂樓房。我忽然意識到我似乎完成了一位房托水軍的本職工作，卻沒有盒飯。
如果不是后來我多嘴了一句，我還真會相信“碧桂園印象花城開盤1100套售罄 3小時(shí)攬金12億!”，
“印象花城還有房源嗎？”。銷售回復(fù)：均價(jià)一萬四 。不是說好售罄嗎，好尷尬
何止捂盤惜售。還記得我怎樣做了一回合格的房托水軍？
“地鐵房”
當(dāng)時(shí)售樓中心的沙盤（盜圖，如實(shí)）▼ 銷售：“樓盤門口會開一條通道直達(dá)石洲地鐵站，地鐵2018年開通”。
地鐵上蓋??？沖動下我甚至信了沙盤這種開發(fā)商做出來的鬼東西，傻乎乎就下籌金了。后來找出真相的我簡直不信自己的智商。
▼ 網(wǎng)友對樓盤的評論。
▼ 查閱規(guī)劃局對佛山地鐵2號線的規(guī)劃文件。
關(guān)于《佛山市城市軌道交通2號線重點(diǎn)站控制性詳細(xì)規(guī)劃》的批前公示。
▼ 后來地圖更新了佛山2號線站點(diǎn)。
且不說地鐵2018年能否開通，銷售居然就讓我信了規(guī)劃一公里開外的地鐵站在樓盤下。
所以看樓盤一定冷靜。銷售渾水摸魚的本事配合奢華的售樓處樣板房裝修，很容易讓你沉醉在開放商營造的藍(lán)圖里無法自拔。
新房談價(jià)也有門道。
切記臉皮要厚，手段要黑，氣勢要足。保利萬科恒大又咋地，
先談總價(jià)。大型開發(fā)商一般不讓步，銷售會無恥地說這是公司統(tǒng)一定價(jià)。但據(jù)說小開發(fā)商可談。
然后著手談?wù)劭邸Ｒ话愣紩械氖请娚陶劭郏ㄈ珙A(yù)付一萬抵三萬）、按時(shí)簽約折扣（點(diǎn)滿口才技能即使未按時(shí)也可享受折扣）等，全收。
滿足某些條件才有的如節(jié)日折扣、現(xiàn)場折扣、團(tuán)購折扣、商貸折扣（非公積金貸款）、全款折扣…等等，通通要求打折。記?。悍靠畈皇墙o銷售，他能爭取到的優(yōu)惠都會給你！
接著繼續(xù)談優(yōu)惠。
1.直接問銷售：我找你領(lǐng)導(dǎo)還能優(yōu)惠多少？答：最多也就xxxx了。ok，把xxxx從房款里扣掉。
2.開放商為讓客戶推薦客戶，會給出類似推薦1人購房可免1年物業(yè)費(fèi)等優(yōu)惠。要個(gè)十年八年，給不給他們會充分考慮。
3.充分發(fā)揮你們的智慧，能想到的都問一遍，省下來的都是血汗錢！
每一筆折扣&優(yōu)惠需自己親手計(jì)算，同一套房找了不同銷售算出的折后總價(jià)居然不同▼
心里有底了，直找你能找到的該開發(fā)商最高級別領(lǐng)導(dǎo)。深呼吸調(diào)整節(jié)奏，嘴角微笑，獅子開口。
祝值友都買到心儀的房子~
感謝值友對買房干貨系列的支持，很驚喜篇一受到這么多值友的點(diǎn)贊打賞。碼字不易，但能幫到需要的值友，真的很欣慰▼
這部分補(bǔ)充篇一值友們的干貨評論，供加強(qiáng)學(xué)習(xí)~
并不是說除了朝南其它朝向就不能住了?？捶肯聛頃l(fā)現(xiàn)真正好朝向，好戶型的房源真的很少，很多業(yè)主寧租也不賣。朝南只是一般情況下最優(yōu)選擇，也是最燒錢的選擇，量力而行。
做筆記很重要，我只說到這，做不做隨你
見仁見智，說起來容易做起來難。我認(rèn)為約談業(yè)主不就是因?yàn)橹幸夥孔勇?/span>~
中介費(fèi)很必要談，可以省下好幾年的買菜錢。
新房注意，上文有說：
這位值友是大牛，拍賣確實(shí)是不錯(cuò)的渠道，如果心理那道坎能過去~
———————收尾線——————
本期干貨分享結(jié)束。
最后新年將至，
~
WWW.SMZDM.COM
聯(lián)系客服
