【編者按】2016年3月10日，物權(quán)法司法解釋主要執(zhí)筆人，最高人民法院民一庭法官司偉博士應(yīng)邀在實名法官微信群就物權(quán)法司法解釋（一）相關(guān)問題與全國各地的法官進行了為時一小時的互動研討。針對同行們的提問，司偉法官就該司法解釋起草背景、重點難點問題進行了耐心細致解答，互動研討結(jié)束后，恩施中院的吳衛(wèi)法官將研討內(nèi)容整理成稿。經(jīng)司偉法官和吳衛(wèi)法官授權(quán)，現(xiàn)將互動研討記錄發(fā)表于本公號。需要注意的是，本文僅代表參加研討的各位法官的個人觀點。
司偉法官就物權(quán)法司法解釋（一）互動研討記錄
整理人：吳衛(wèi)法官
一、物權(quán)法第106條規(guī)定的善意取得制度是否以實際支付（對價）為前提？
司偉法官認為不需要實際支付，物權(quán)法司法解釋（一）沒有進行正面回應(yīng)，但包含了不要求實際支付這一層含義，因為物權(quán)法善意取得制度解決的是物權(quán)之間的對抗問題，而是否實際支付涉及的主要是債法中的問題，從物權(quán)法第106條的條文看，也只是規(guī)定了以合理的價格轉(zhuǎn)讓，并不能從該條規(guī)定當然的推定出善意取得制度的適用需以實際支付為前提條件。針對有法官提出的如果不實際支付可能存在訴訟欺詐的問題，司偉法官認為欺詐問題有合同法中的詐害債權(quán)等相應(yīng)制度予以協(xié)調(diào)配合進行規(guī)制，不可能要求善意取得這一個制度解決所有的問題。
針對有法官提出的有沒有支付在實踐中常常用來作為判斷善意的標準之一的情況，司偉法官認為物權(quán)法106條第一款第二項主要強調(diào)的是有償交易與交易價格合理兩個要素，至于是否實際支付對價，在該法出臺后就爭議不斷，在起草司法解釋時也一直存在兩種觀點，但從征求立法機關(guān)的意見看，立法機關(guān)傾向于不需要實際支付作為善意取得的構(gòu)成要件。而在進行司法解釋時，需尊重立法機關(guān)的立法本意。
附：《物權(quán)法》第106條：
無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
二、開發(fā)商將分配剩余的小區(qū)車庫出售給非居住于該小區(qū)人員后，買受人現(xiàn)起訴要求法院確認車庫歸其所有應(yīng)當如何處理？
司偉法官認為該問題涉及兩個請求權(quán)，一是債權(quán)請求權(quán)；二是物權(quán)請求權(quán)。對于物權(quán)請求權(quán)，根據(jù)物權(quán)法不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則，應(yīng)當?shù)较嚓P(guān)行政部門進行變更登記。在買受人尚未進行變更登記未享受到物權(quán)的情況下，雙方發(fā)生爭議，買受人享有的只能是債權(quán)請求權(quán)，只能依據(jù)雙方簽訂的合同請求開發(fā)商履行合同義務(wù)。
三、以房抵債的調(diào)解書是否屬于物權(quán)法司法解釋（一）第7條規(guī)定的導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的法律文書？
司偉法官認為，物權(quán)法司法解釋（一）第7條規(guī)定的法律文書僅限于形成性法律文書，而以房抵債的調(diào)解書實際上是確立了一個以債的履行為實際內(nèi)容的合同，并沒有直接改變物權(quán)關(guān)系，故此種調(diào)解書，并不屬于物權(quán)法司法解釋（一）第7條所規(guī)定的能導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的法律文書。
此外，對于有法官提及的調(diào)解書中明確約定了協(xié)助變更登記內(nèi)容的，司偉法官認為此種約定也只是對合同債權(quán)內(nèi)容的約定，并非直接可以導(dǎo)致物權(quán)變動。
附：《物權(quán)法司法解釋（一）》第7條：
人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當認定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。
四、借名買房中實際所有人要求人民法院直接確認爭議房屋所有權(quán)應(yīng)如何處理？
司偉法官指出，借名買房中實際所有人直接請求確權(quán)應(yīng)否支持的問題在實踐中爭議很大，各地法院做法不盡一致，目前北京地區(qū)一般是不予直接確權(quán)，而是將其作為一種合同債權(quán)，但上海等地又有不少人民法院直接確權(quán)的案例。
對此有法官贊同北京地區(qū)的做法，認為借名人的這種合同債權(quán)與實際所有權(quán)取得尚有很大的距離，如果認定借名買房有效，借名方是可以要求出名方繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)的。
附：《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》【京高法發(fā)［2014］489號】
十、借名買房的認定和處理
借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應(yīng)當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見第6條第2款的規(guī)定處理。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當事人堅持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。
五、物權(quán)法第106條善意取得制度中無處分權(quán)人處分不動產(chǎn)或動產(chǎn)的合同是否當然有效？
司偉法官認為，善意取得制度的適用既可以存在于合同有效的場合，也可以存在于轉(zhuǎn)讓合同無效的場合。轉(zhuǎn)讓合同的效力影響善意取得的觀點于法理不符，且物權(quán)法第106條的最終表述也未將轉(zhuǎn)讓合同的有效作為善意取得的法定條件。對此有法官表述贊同，認為合同效力問題只涉及行為能力、意思表示、合同內(nèi)容及形式，至于是否為無權(quán)處分，并不影響合同效力，即處分權(quán)是否完整不影響債權(quán)合同的效力。
針對有法官提出的物權(quán)法司法解釋第21條沒有很好區(qū)分物權(quán)債權(quán)問題，司法官認為物權(quán)債權(quán)的區(qū)分原則在買賣合同司法解釋第10條已經(jīng)進行了確立，應(yīng)該從更高的法理層面理解物權(quán)法司法解釋第21條，該解釋21條背后的理念是善意取得雖因轉(zhuǎn)讓人處分權(quán)缺失而被納入擬制的原始取得，但若該交易因危及公共利益、公序良俗等絕對不可受損之利益而無效，或者因受讓人存在欺詐、脅迫、乘人之危等法定情形而被撤銷場合，即便受讓人善意信賴了處分人享有處分權(quán)，亦應(yīng)對因信賴而作出的法律行為另行作出否定評價。并非僅像該司法解釋字面上所體現(xiàn)出的，僅僅因為合同效力這一表象而否定善意取得。實踐中合同有效情形下適用善意取得制度也不在少數(shù)。對此有法官也認為善意取得的前提是無權(quán)處分，而合同無效僅僅是其中的一種表現(xiàn)形式。
針對有法官提出的無權(quán)處分所訂立的合同首先是“無效”，只有在被追認之后才會被賦予效力。此種情形下，原物權(quán)人享有對標的物追及權(quán)利，只有出現(xiàn)善意第三人時，這種追及權(quán)利才會被阻卻的觀點，司偉法官表示不贊同，他認為根據(jù)合同法規(guī)定以及相關(guān)法理理論，合同效力包括了合同有效、絕對無效、可撤銷、效力待定、未生效等形態(tài)，合同效力待定是指合同的效力因欠缺有效要件，而需取決于第三人的同意，合同法第47條、第48條規(guī)定的限制民事行為能力、無權(quán)代理或越權(quán)代理等主體訂立的合同即屬此類，但即使無效，也不因此影響善意取得的構(gòu)成。
附：物權(quán)法司法解釋（一）第21條：
具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認定無效；（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。
六、物權(quán)法司法解釋第9條為何將繼承、遺贈等情形下按份共有人優(yōu)先購買權(quán)進行排除，該種做法是否有損物權(quán)使用價值？
為什么在此種情形下將按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)進行排除，司偉法官認為繼承人雖然離物權(quán)較遠，但判斷按份共有人能否優(yōu)先購買轉(zhuǎn)讓份額的關(guān)鍵條件，是其是否接受共有人以外的第三人受讓該份額的“同等條件”，繼承以及遺贈中轉(zhuǎn)讓的無償特點和價格因素的缺失使優(yōu)先購買權(quán)的適用成為不可能，從這個意義上講，無償轉(zhuǎn)讓與優(yōu)先購買權(quán)之間存在著不可調(diào)和的沖突關(guān)系，故司法解釋將此種情形下按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)予以排除。
附：《物權(quán)法司法解釋（一）》第9條
共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。
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