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陳枝輝 北京天同律師事務(wù)所
導(dǎo)讀：天同碼，是北京天同律師事務(wù)所借鑒英美判例法國(guó)家的鑰匙碼編碼方式，收集、梳理和提煉司法判例的裁判規(guī)則，進(jìn)而形成中國(guó)鑰匙碼的案例編碼體系。經(jīng)與天同訴訟圈商定，審判研究每周獨(dú)家推送全新天同碼系列。
文后另附：天同碼 218 篇往期鏈接。
天同碼導(dǎo)航圖
本期主旨案例來(lái)源于《最高人民法院公報(bào)》2018年第12期（總第266期）。
規(guī) 則 要 述
01 . 一房二賣(mài)情形，備案在先者不當(dāng)然取得房屋所有權(quán)
一房二賣(mài)情形，在后買(mǎi)受人雖已辦理合同備案登記，但不能對(duì)抗簽約在前且支付房款、合法占有不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)受人。
02 . 開(kāi)發(fā)商因銷(xiāo)售商過(guò)錯(cuò)一房二賣(mài)，不免除雙倍賠償責(zé)
開(kāi)發(fā)商委托銷(xiāo)售房屋，因受托機(jī)構(gòu)未告知售房情況導(dǎo)致一房二賣(mài)應(yīng)雙倍賠償?shù)?，屬于商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)自行承擔(dān)。
03 . 上訴期間轉(zhuǎn)讓涉案房屋，不構(gòu)成妨害民事訴訟行為
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴期間，產(chǎn)權(quán)人將未采取訴訟保全的房屋再次轉(zhuǎn)讓雖構(gòu)成違約，但不構(gòu)成妨害民事訴訟行為。
04 . 一房二賣(mài)情形，已辦過(guò)戶(hù)手續(xù)買(mǎi)受人物權(quán)效力優(yōu)先
一房二賣(mài)情形，合同雖均有效，但未辦理物權(quán)登記的買(mǎi)受人享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不得對(duì)抗已辦過(guò)戶(hù)登記的物權(quán)效力。
05 . 已先履行完畢債權(quán)，具有對(duì)抗未履行債權(quán)法律效力
已履行債權(quán)雖未辦理物權(quán)登記手續(xù)，但不影響債權(quán)履行效力，已先履行完畢債權(quán)具有對(duì)抗未履行債權(quán)的法律效力。
06 . 聯(lián)建房一房二賣(mài)，均未登記的，應(yīng)依占有確定歸屬
聯(lián)建房屋一房二賣(mài)，在均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記情況下，已實(shí)際合法占有房屋的一方應(yīng)為履行合同的買(mǎi)受人。
07 . 一房二賣(mài)，后手買(mǎi)受人雖辦登記，因惡意串通無(wú)效
出賣(mài)人一房二賣(mài)，后手買(mǎi)受人雖辦理登記，但不能證明其系支付合理對(duì)價(jià)的善意受讓人的，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成惡意串通。
08 . 一房二賣(mài)，后簽合同但已辦過(guò)戶(hù)的購(gòu)房人取得物權(quán)
開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人已簽訂購(gòu)合同，又與第三人簽售房合同并辦過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，應(yīng)認(rèn)定物權(quán)優(yōu)先效力。
09 . 簽售房合同前已與他人辦網(wǎng)簽手續(xù)，構(gòu)成根本違約
出賣(mài)人在簽售房合同前，已與他人就涉案房屋簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，構(gòu)成根本違約，應(yīng)違約損害賠償。
10 . 一房二賣(mài)，均未過(guò)戶(hù)的，先占有買(mǎi)受人取得所有權(quán)
一房二賣(mài)，房屋所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移不影響數(shù)個(gè)合同效力，買(mǎi)受人均未辦過(guò)戶(hù)的，先行占有的買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)。
規(guī) 則 詳 解
01 . 一房二賣(mài)情形，備案在先者不當(dāng)然取得房屋所有權(quán)
一房二賣(mài)情形，在后買(mǎi)受人雖已辦理合同備案登記，但不能對(duì)抗簽約在前且支付房款、合法占有不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)受人。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣(mài)｜一房二賣(mài)｜備案登記｜占有
案情簡(jiǎn)介：2006年，開(kāi)發(fā)公司就回遷房認(rèn)購(gòu)與村小組簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。2008年，雙方簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，村小組支付全款并將實(shí)際所占有所購(gòu)門(mén)面用于出租。2012年，開(kāi)發(fā)公司將前述房屋售予褚某并辦理預(yù)售備案登記。
法院認(rèn)為：①村小組與開(kāi)發(fā)公司所簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同系有效合同，其在先取得債權(quán)并已如約完成己方主要合同義務(wù)即付清購(gòu)房款并合法占有訴爭(zhēng)門(mén)面，依《合同法》第60條關(guān)于“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”、第107條關(guān)于“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”規(guī)定，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繼續(xù)履行己方未盡合同義務(wù)，即根據(jù)其與村小組所簽合同約定，按國(guó)務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14條第1款關(guān)于“因買(mǎi)賣(mài)、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)”、第16條第1款關(guān)于“申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)；（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料”等規(guī)定要求，主動(dòng)配合、積極協(xié)助村小組共同向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記申請(qǐng)，并提交辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的材料。②“占有”僅是法律保護(hù)的對(duì)物進(jìn)行實(shí)際控制的事實(shí)狀態(tài)，其雖具有類(lèi)物權(quán)性質(zhì)但終究非物權(quán)本身。在一房二賣(mài)情形下，基于買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系對(duì)物進(jìn)行占有的買(mǎi)受人不能對(duì)抗最終取得所有權(quán)的買(mǎi)受人。同時(shí)，依《物權(quán)法》第20條第1款關(guān)于“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記方有準(zhǔn)物權(quán)對(duì)抗效力，而合同備案只能表明買(mǎi)受人正在為最終取得物權(quán)做準(zhǔn)備，故褚某雖對(duì)其與開(kāi)發(fā)公司所簽合同進(jìn)行了備案登記，但其簽約在后、債權(quán)形成時(shí)間較晚且備案行為不具備物權(quán)公示、對(duì)抗效力，加之其未能合法占有訴爭(zhēng)門(mén)面以及未向法院起訴要求開(kāi)發(fā)公司履行合同義務(wù)，故對(duì)其辯解意見(jiàn)均不予采納，褚某可另行向開(kāi)發(fā)公司主張權(quán)利。③依《物權(quán)法》第9條第1款關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”規(guī)定，因訴爭(zhēng)門(mén)面尚未完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，故村小組訴請(qǐng)確認(rèn)其為訴爭(zhēng)門(mén)面所有權(quán)人主張不能成立，不予支持。判決村小組與開(kāi)發(fā)公司所簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，開(kāi)發(fā)公司配合、協(xié)助村小組共同向房管局辦理案涉門(mén)面房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：一房二賣(mài)情形，在后買(mǎi)受人雖已辦理合同備案登記，但不能對(duì)抗簽約在前且支付房款、合法占有不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)受人。
案例索引：貴州遵義中院（2015）遵市法民初字第252號(hào)“某村小組與某開(kāi)發(fā)公司等商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”，見(jiàn)《遵義市紅花崗區(qū)長(zhǎng)征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街村民組訴遵義明順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司等商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案》，載《最高人民法院公報(bào)·案例》（201812/266:21）。
02 . 開(kāi)發(fā)商因銷(xiāo)售商過(guò)錯(cuò)一房二賣(mài)，不免除雙倍賠償責(zé)
開(kāi)發(fā)商委托銷(xiāo)售房屋，因受托機(jī)構(gòu)未告知售房情況導(dǎo)致一房二賣(mài)應(yīng)雙倍賠償?shù)?，屬于商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)自行承擔(dān)。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣(mài)｜一房二賣(mài)｜包銷(xiāo)合同｜雙倍賠償｜違約責(zé)任｜責(zé)任認(rèn)定
案情簡(jiǎn)介：2005年，開(kāi)發(fā)公司與銷(xiāo)售公司簽訂商品房保底包干銷(xiāo)售合同。2006年4月，銷(xiāo)售公司代理開(kāi)發(fā)公司與蘇某簽訂購(gòu)房合同并收取全部560萬(wàn)余元房款。同年5月，銷(xiāo)售公司因與開(kāi)發(fā)公司糾紛提出解除合同后，開(kāi)發(fā)公司將銷(xiāo)售公司已售蘇某商鋪另售他人致訴。開(kāi)發(fā)公司以其未收到房款及銷(xiāo)售公司隱瞞蘇某購(gòu)房情況提出不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
法院認(rèn)為：①依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人?！笨梢?jiàn)，只要出賣(mài)人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后事實(shí)上存在將該房屋出賣(mài)給第三人行為，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人即可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任適用以出賣(mài)人具有惡意違約故意為前提。②開(kāi)發(fā)公司申訴請(qǐng)求實(shí)質(zhì)上將其選擇及監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不當(dāng)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)公司以此為由主張前述規(guī)定的懲罰性賠償應(yīng)予免除請(qǐng)求，法院不予支持。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商委托銷(xiāo)售房屋，因受托機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已售出而導(dǎo)致一房二賣(mài)、雙倍賠償，屬于選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)自行承擔(dān)。
案例索引：最高人民法院（2012）民抗字第24號(hào)“某開(kāi)發(fā)公司與蘇某等商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”，見(jiàn)《湖北金華實(shí)業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案》（審判長(zhǎng)何東寧，審判員孫祥壯，代理審判員王朝輝），載《最高人民法院公報(bào)·裁判文書(shū)選登》（201401/207:31）。
03 . 上訴期間轉(zhuǎn)讓涉案房屋，不構(gòu)成妨害民事訴訟行為
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴期間，產(chǎn)權(quán)人將未采取訴訟保全的房屋再次轉(zhuǎn)讓雖構(gòu)成違約，但不構(gòu)成妨害民事訴訟行為。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣(mài)｜一房二賣(mài)｜妨礙民事訴訟行為
問(wèn)題提出：趙某將名下房屋賣(mài)給錢(qián)某，后又高價(jià)賣(mài)給孫某，房屋尚未過(guò)戶(hù)，錢(qián)某起訴趙某，一審法院判令趙某將房屋過(guò)戶(hù)給錢(qián)某，涉案房屋并未辦理財(cái)產(chǎn)保全，趙某不服上訴，上訴期間又將房屋賣(mài)給了李某，并辦理了過(guò)戶(hù)。趙某行為是否構(gòu)成妨害民事訴訟行為，能否對(duì)趙某行為進(jìn)行處罰？
處理意見(jiàn)：①對(duì)公民不論實(shí)施何種處罰，須有嚴(yán)格法律依據(jù)。依《民事訴訟法》規(guī)定：訴訟參與人或者其他人有下列行為之一的，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（1）偽造、毀滅重要證據(jù)，妨礙人民法院審理案件的；（2）以暴力、威脅、賄買(mǎi)方法阻止證人作證或者指使、賄買(mǎi)、脅迫他人作偽證；（3）隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣(mài)、毀損已被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)，或者已被清點(diǎn)并責(zé)令其保管的財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)移已被凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)的；（4）對(duì)司法工作人員、訴訟參加人、證人、翻譯人員、鑒定人、勘驗(yàn)人、協(xié)助執(zhí)行的人，進(jìn)行侮辱、誹謗、誣陷、毆打或者打擊報(bào)復(fù)的；（5）以暴力、威脅或者其他方法阻礙司法工作人員執(zhí)行職務(wù)的；（6）拒不履行人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定的。人民法院對(duì)有前款規(guī)定的行為之一的單位，可以對(duì)其主要負(fù)責(zé)人或者直接責(zé)任人員予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。②依上述規(guī)定，由于涉案財(cái)產(chǎn)并未辦理訴訟保全，趙某轉(zhuǎn)讓行為并不構(gòu)成妨害民事訴訟行為，不能對(duì)其處罰，但錢(qián)某可要求趙某賠償損失。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴期間，產(chǎn)權(quán)人將未采取訴訟保全的房屋再次轉(zhuǎn)讓雖構(gòu)成違約，但不構(gòu)成妨害民事訴訟行為。
資料索引：見(jiàn)《上訴期間將涉案標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓不構(gòu)成妨害民事訴訟的行為》（《民事審判指導(dǎo)與參考》研究組），載《民事審判指導(dǎo)與參考·民事審判信箱》（201204/52:248）。
04 . 一房二賣(mài)情形，已辦過(guò)戶(hù)手續(xù)買(mǎi)受人物權(quán)效力優(yōu)先
一房二賣(mài)情形，合同雖均有效，但未辦理物權(quán)登記的買(mǎi)受人享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不得對(duì)抗已辦過(guò)戶(hù)登記的物權(quán)效力。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣(mài)｜一房二賣(mài)｜過(guò)戶(hù)手續(xù)｜物權(quán)效力
案情簡(jiǎn)介：2002年，趙某與開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并依約支付全部26萬(wàn)余元房款。2003年，開(kāi)發(fā)公司以上述房屋做抵押向銀行貸款并辦理抵押登記。200年，開(kāi)發(fā)公司進(jìn)入破產(chǎn)還債程序。2005年，銀行將上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓給房產(chǎn)公司。2006年，房產(chǎn)公司將前述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給劉某并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2007年，趙某訴請(qǐng)確認(rèn)房產(chǎn)公司與劉某所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
法院認(rèn)為：①銀行依法對(duì)開(kāi)發(fā)公司享有債權(quán)，其與房產(chǎn)公司簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓給房產(chǎn)公司，房產(chǎn)公司支付了轉(zhuǎn)讓款。同時(shí)，該合同約定，房產(chǎn)公司有權(quán)以自己名義對(duì)外銷(xiāo)售抵押物。該債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雖然趙某與開(kāi)發(fā)公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同締約時(shí)間倒簽，但該合同亦為當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，且合同已開(kāi)始履行，即趙某實(shí)際支付了合同項(xiàng)下購(gòu)房款，亦應(yīng)認(rèn)定合同有效。此后，房產(chǎn)公司與劉某簽訂合同，將訴爭(zhēng)房屋出賣(mài)給劉某，劉某支付了全部購(gòu)房款，辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，取得了訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證明，并實(shí)際占有和使用房屋至今。鑒于訴爭(zhēng)房屋已辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定該房屋已發(fā)生物權(quán)變動(dòng)法律后果。②趙某與開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，未辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，趙某對(duì)開(kāi)發(fā)公司只享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其不能對(duì)抗劉某依法取得物權(quán)效力。趙某基于其與開(kāi)發(fā)公司合同關(guān)系而產(chǎn)生的債權(quán)糾紛，可另循法律途徑解決。判決駁回找某訴請(qǐng)。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：房屋所有權(quán)人將房屋售予多人，且均簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，未辦理物權(quán)登記的買(mǎi)受人享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不得對(duì)抗已辦過(guò)戶(hù)登記的物權(quán)效力。
案例索引：最高人民法院“趙某與某開(kāi)發(fā)公司等房屋買(mǎi)賣(mài)合同該糾紛案”，見(jiàn)《“一房二賣(mài)”的法律后果和糾紛的處理原則——趙五保與天津市新廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司破產(chǎn)清算組、天津市嘉盛房屋置換有限責(zé)任公司、劉立華確認(rèn)房屋所有權(quán)糾紛上訴案》（賈勁松，最高院民一庭），載《民事審判指導(dǎo)與參考·最高人民法院二審案件解析》（200902/38:241）。
05 . 已先履行完畢債權(quán)，具有對(duì)抗未履行債權(quán)法律效力
已履行債權(quán)雖未辦理物權(quán)登記手續(xù)，但不影響債權(quán)履行效力，已先履行完畢債權(quán)具有對(duì)抗未履行債權(quán)的法律效力。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣(mài)｜一房二賣(mài)｜債權(quán)平等性｜優(yōu)先權(quán)
案情簡(jiǎn)介：2003年，煙草公司與城建公司簽訂《土地轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)協(xié)議》，約定煙草公司以土地使用權(quán)出資，房屋建成后分取固定數(shù)量房產(chǎn)，其不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2004年，城建公司將前述房屋分別與袁某等8人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，袁某等人支付房款后辦理了入住但未辦理產(chǎn)權(quán)登記。煙草公司以城建公司一房二賣(mài)，侵犯其共有權(quán)為由訴請(qǐng)確認(rèn)其對(duì)案涉商品房的權(quán)利。
法院認(rèn)為：根據(jù)《土地轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)協(xié)議》約定，煙草公司不承擔(dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只參與分配固定數(shù)量房屋，依照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第24條規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。煙草公司對(duì)爭(zhēng)議商品房所享有的權(quán)利是債權(quán)，而非基于共有關(guān)系產(chǎn)生的物權(quán)。債權(quán)的基本屬性是平等性，不因其成立的先后而具有優(yōu)先權(quán)。在本案“一房二賣(mài)”情況下，法律沒(méi)有明確規(guī)定應(yīng)優(yōu)先保護(hù)哪一方的債權(quán)，故應(yīng)依法理處理本案，即依據(jù)債權(quán)平等原則來(lái)處理本案。城建公司與8位自然人的商品房買(mǎi)賣(mài)合同已履行完畢，已履行的債權(quán)應(yīng)得到保護(hù)，也是保護(hù)市場(chǎng)交易安全的基本要求。雖然雙方未在房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，不能產(chǎn)生登記物權(quán)的對(duì)抗效力，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，并未影響到債權(quán)的履行效力，已先履行完畢的債權(quán)具有對(duì)抗未履行債權(quán)效力。煙草公司對(duì)爭(zhēng)議商品房權(quán)利的主張，發(fā)生在袁某等人對(duì)同一標(biāo)的物的債權(quán)履行之后，雖其債權(quán)成立在先，但根據(jù)債權(quán)平等性原則，其不具有對(duì)抗袁某等人對(duì)爭(zhēng)議商品房的債權(quán)效力，袁某等人的債權(quán)已得到實(shí)際履行，債權(quán)的目的得到實(shí)現(xiàn)，法律應(yīng)充分尊重當(dāng)事人意思自治，保護(hù)履行完畢債權(quán)的穩(wěn)定性，達(dá)到維護(hù)市場(chǎng)交易秩序安全的目的。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：債權(quán)具有平等性，不因其成立的先后而具有優(yōu)先權(quán)。已履行的債權(quán)雖未辦理物權(quán)登記手續(xù)，但不影響債權(quán)的履行效力，已先履行完畢的債權(quán)具有對(duì)抗未履行債權(quán)的法律效力。
案例索引：最高人民法院裁定“某煙草公司與袁某等轉(zhuǎn)讓合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴浮?，?jiàn)《債權(quán)具有平等性，不因其成立的先后順序而產(chǎn)生不同法律效力——袁開(kāi)國(guó)等八人與湖北省煙草公司隨州公司、隨州市東城城鄉(xiāng)建設(shè)服務(wù)公司土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴浮罚ɡ钣窳?，最高院立案庭），載《立案工作指導(dǎo)·申訴與申請(qǐng)?jiān)賹徱砂冈u(píng)析》（200902/21:121）。
06 . 聯(lián)建房一房二賣(mài)，均未登記的，應(yīng)依占有確定歸屬
聯(lián)建房屋一房二賣(mài)，在均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記情況下，已實(shí)際合法占有房屋的一方應(yīng)為履行合同的買(mǎi)受人。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣(mài)｜一房二賣(mài)｜聯(lián)建房｜均未登記｜占有
案情簡(jiǎn)介：1994年，工程公司出資、物業(yè)公司出地，雙方簽訂聯(lián)建協(xié)議。2002年，物業(yè)公司取得全部聯(lián)建房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。2005年，工程公司訴請(qǐng)繼續(xù)履行聯(lián)建協(xié)議。2010年，法院生效判決支持工程公司訴請(qǐng)。2011年，工業(yè)局以其2003年與物業(yè)公司簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議、支付價(jià)款并占有房屋為由，訴請(qǐng)撤銷(xiāo)前述生效判決。
法院認(rèn)為：①出賣(mài)人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同，在合同均為有效前提下，買(mǎi)受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按以下順序確定履行合同買(mǎi)受人：（1）已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已實(shí)際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額多少及限售、是否辦理網(wǎng)簽、合同成立先后等因素，公平合理地予以確定。買(mǎi)受人之一起訴要求出賣(mài)人繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買(mǎi)受人作為第三人參加訴訟；其他買(mǎi)受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)依前款原則協(xié)調(diào)處理。②另案判決中，工業(yè)局非該案當(dāng)事人，工程公司與工業(yè)局分別同物業(yè)公司所簽合同均為有效，均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，因工業(yè)局已實(shí)際占有涉案房屋，無(wú)需再考慮工程公司與工業(yè)局實(shí)際付款數(shù)額多少及先后、合同成立等因素。比照前述原則，合建協(xié)議已無(wú)法繼續(xù)履行，另案判決合建協(xié)議繼續(xù)履行不當(dāng)，故判決撤銷(xiāo)。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：房屋聯(lián)建一方將約定歸屬于另一方的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，在均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情況下，已實(shí)際合法占有房屋的第三人應(yīng)為履行合同買(mǎi)受人。
案例索引：北京高院（2014）高民終字第483號(hào)“某工業(yè)局與某工程公司等撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案”，見(jiàn)《北京市朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)局訴中國(guó)昆侖工程公司、北京朝海物業(yè)管理有限公司第三人撤銷(xiāo)之訴糾紛案——一房數(shù)賣(mài)的認(rèn)定》（陸旻），載《人民法院案例選》（201502/92:115）。
07 . 一房二賣(mài)，后手買(mǎi)受人雖辦登記，因惡意串通無(wú)效
出賣(mài)人一房二賣(mài)，后手買(mǎi)受人雖辦理登記，但不能證明其系支付合理對(duì)價(jià)的善意受讓人的，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成惡意串通。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣(mài)｜一房二賣(mài)｜惡意串通｜善意取得｜合理對(duì)價(jià)
案情簡(jiǎn)介：2009年，鄒某與孔某簽訂商品房認(rèn)購(gòu)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定后者支付86萬(wàn)余元受讓前者認(rèn)購(gòu)的商品房。2011年，孔某訴請(qǐng)繼續(xù)履行，一審判決支持。鄒某上訴期間，將訴爭(zhēng)房屋作價(jià)125萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給陳某并辦理登記。孔某遂提起撤銷(xiāo)權(quán)訴訟。
法院認(rèn)為：①一審判決確認(rèn)鄒某有繼續(xù)履行合同義務(wù)，但因該判決未生效，孔某與鄒某之間尚未形成到期的、確定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故本案不適用《合同法》第74條關(guān)于撤銷(xiāo)權(quán)的規(guī)定。②對(duì)合同效力認(rèn)定，屬法院應(yīng)主動(dòng)審查范圍，無(wú)需當(dāng)事人明確提出要求確認(rèn)合同效力的主張，且孔某亦提出過(guò)鄒某與陳某轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)房屋行為無(wú)效的意思表示，故依《合同法》第52條規(guī)定，法院對(duì)鄒某與陳某之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力進(jìn)行認(rèn)定。③結(jié)合鄒某與陳某交易時(shí)間、涉案房屋所處區(qū)位，成交單價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格；從購(gòu)房款支付情況看，除轉(zhuǎn)賬50萬(wàn)元外，對(duì)于剩余75萬(wàn)元付款方式，陳某陳述為現(xiàn)金，但并不能提供該現(xiàn)金系通過(guò)取款或其他人借款的來(lái)源憑據(jù)，故對(duì)陳某主張其支付合理對(duì)價(jià)的主張不予確認(rèn)。另外，鄒某稱(chēng)2009年即交鑰匙給陳某，陳某在簽購(gòu)房協(xié)議前不對(duì)該房狀況進(jìn)行了解，交易后亦未按雙方合同關(guān)于在全部房款付清當(dāng)日交房的約定，要求鄒某交房，這些情況與一般正常房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)交易行為慣例不符。陳某各項(xiàng)客觀表現(xiàn)均不能證明其系一個(gè)支付合理對(duì)價(jià)的善意受讓人，其與鄒某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為屬《合同法》第52條第（二）項(xiàng)規(guī)定的惡意串通，故判決確認(rèn)無(wú)效。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：出賣(mài)人一房二賣(mài)，后手買(mǎi)受人雖辦理登記，但各項(xiàng)客觀表現(xiàn)均不能證明其系支付合理對(duì)價(jià)的善意受讓人的，應(yīng)認(rèn)定惡意串通。
案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一終字第35號(hào)“孔某與鄒某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”，見(jiàn)《孔祥文、劉彥訴鄒叔芳等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案——房屋買(mǎi)賣(mài)合同中惡意串通行為的認(rèn)定》（鄭會(huì)利），載《人民法院案例選》（201304/86:135）。
08 . 一房二賣(mài)，后簽合同但已辦過(guò)戶(hù)的購(gòu)房人取得物權(quán)
開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人已簽訂購(gòu)合同，又與第三人簽售房合同并辦過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，應(yīng)認(rèn)定物權(quán)優(yōu)先效力。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣(mài)｜一房二賣(mài)｜物權(quán)優(yōu)先｜辦理過(guò)戶(hù)
案情簡(jiǎn)介：1995年，房地產(chǎn)公司將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目委托開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，并以開(kāi)發(fā)公司名義辦理項(xiàng)目樓宇按揭及抵押手續(xù)。2001年，黃某與開(kāi)發(fā)公司簽訂訂購(gòu)合同并交納首付款、實(shí)際入住房屋后，按約定交由房地產(chǎn)公司審批并簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)，買(mǎi)受人改成了房地產(chǎn)公司法定代表人妻子姜某，并實(shí)際辦理了產(chǎn)權(quán)人為姜某的權(quán)屬證明。2004年，黃某起訴要求確認(rèn)其與開(kāi)發(fā)公司所簽訂購(gòu)合同有效，姜某與房地產(chǎn)公司所簽買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
法院認(rèn)為：①房地產(chǎn)公司是涉訴項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，其與姜某簽訂商品房訂購(gòu)及買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理產(chǎn)權(quán)證，合同有效。開(kāi)發(fā)公司依據(jù)房地產(chǎn)公司委托與黃某簽訂訂購(gòu)合同，明確約定由房地產(chǎn)公司與黃某簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，故該訂購(gòu)合同是為將來(lái)與房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而訂立的預(yù)約合同，即使約定了全部買(mǎi)賣(mài)合同成立所需條款，亦是對(duì)將來(lái)所要訂立的買(mǎi)賣(mài)合同中主要條款的預(yù)約，并非使雙方當(dāng)事人負(fù)有支付房款和交付房屋的義務(wù)，故黃某訴請(qǐng)其簽訂訂購(gòu)合同有效不予支持。②房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。當(dāng)物權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在時(shí)，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。鑒于姜某已簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并取得訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證，黃某要求確認(rèn)其所有權(quán)不符合法律規(guī)定。判決駁回黃某訴請(qǐng)。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂訂購(gòu)合同后，又與第三人簽訂售房合同并辦理過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致物權(quán)與債權(quán)并存情形時(shí)，應(yīng)認(rèn)定物權(quán)優(yōu)先效力。
案例索引：福建廈門(mén)中院（2005）廈民終字第1930號(hào)“黃某訴某房地產(chǎn)公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同案”，見(jiàn)《黃靜訴廈門(mén)聯(lián)宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、姜淑琴、廈門(mén)中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同案》（林巧玲），載《人民法院案例選》（200602/56:203）。
09 . 簽售房合同前已與他人辦網(wǎng)簽手續(xù)，構(gòu)成根本違約
出賣(mài)人在簽售房合同前，已與他人就涉案房屋簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，構(gòu)成根本違約，應(yīng)違約損害賠償。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣(mài)｜一房二賣(mài)｜根本違約｜差價(jià)損失｜網(wǎng)簽手續(xù)
案情簡(jiǎn)介：2013年，張某通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)覃某房屋，并交納5萬(wàn)元定金。后發(fā)現(xiàn)覃某簽約前已與他人簽訂售房合同并辦理網(wǎng)簽手續(xù)，遂訴請(qǐng)解除售房合同、居間合同，返還定金、賠償房屋差價(jià)損失及居間費(fèi)2萬(wàn)余元。
法院認(rèn)為：①覃某在與張某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，已與他人就涉案房屋簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，覃某將房屋出售給第三方行為已構(gòu)成根本違約，對(duì)此覃某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并應(yīng)賠償張某損失。因雙方之間的買(mǎi)賣(mài)合同已無(wú)法履行，張某要求解除合同應(yīng)予準(zhǔn)許。②合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后，張某要求覃某返還定金5萬(wàn)元并賠償居間服務(wù)費(fèi)2.7萬(wàn)元訴請(qǐng)，有合同依據(jù)，應(yīng)予支持。因覃某根本違約行為造成張某無(wú)法購(gòu)買(mǎi)涉案房屋并造成實(shí)際損失，故覃某理應(yīng)賠償房屋差價(jià)損失24萬(wàn)余元。③依合同約定，張某應(yīng)將扣除定金外的剩余房款一次性全額以資金托管方式支付給覃某，但張某、覃某、房產(chǎn)中介及托管銀行在付款期限屆滿(mǎn)前未簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。依法律規(guī)定，合同簽訂應(yīng)以當(dāng)事人自愿為基礎(chǔ)，目前尚無(wú)證據(jù)證明資金監(jiān)管協(xié)議未簽訂系張某行為造成，故覃某以此主張張某構(gòu)成違約，缺乏事實(shí)依據(jù)。判決解除張某與覃某所簽購(gòu)房合同、張某與覃某及房產(chǎn)中介所簽居間合同，覃某返還張某定金5萬(wàn)元，賠償張某房屋差價(jià)損失24萬(wàn)余元，覃某賠償張某居間服務(wù)費(fèi)2萬(wàn)余元。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：房屋出賣(mài)人在簽訂售房合同前，已與他人就涉案房屋簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，構(gòu)成根本違約，應(yīng)違約損害賠償。
案例索引：北京二中院（2014）二中民終字第03140號(hào)“張某與覃某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”，見(jiàn)《張淑芬訴覃東房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案（一房二賣(mài)的差價(jià)損失賠償問(wèn)題）》（李俊曄），載《中國(guó)審判案例要覽》（2015民:5）。
10 . 一房二賣(mài)，均未過(guò)戶(hù)的，先占有買(mǎi)受人取得所有權(quán)
一房二賣(mài)，房屋所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移不影響數(shù)個(gè)合同效力，買(mǎi)受人均未辦過(guò)戶(hù)的，先行占有的買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)。
標(biāo)簽：房屋買(mǎi)賣(mài)｜一房二賣(mài)｜產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)
案情簡(jiǎn)介：2010年，彭某與呂某簽訂售房合同并收取2萬(wàn)元定金后，又轉(zhuǎn)賣(mài)給李某并為交付、辦理網(wǎng)簽。
法院認(rèn)為：①呂某與彭某所簽售房合同依法成立并生效。彭某其后與李某所簽售房合同亦屬于雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，該合同亦依法成立并生效。對(duì)于第三人李某要求撤銷(xiāo)前一售房合同訴請(qǐng)，法院依法不予支持。因第三人李某已支付購(gòu)房首付款，并實(shí)際辦理了房屋交付手續(xù)，李某實(shí)際履行了合同主要義務(wù)，且該義務(wù)大于呂某所履行義務(wù)，在呂某、李某與彭某均未辦理產(chǎn)權(quán)登記情況下，彭某應(yīng)繼續(xù)履行與李某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，協(xié)助李某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。呂某與彭某所簽售房合同無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)予解除。②呂某積極給付彭某首付款，彭某拒不接受，故呂某并無(wú)違約情形。彭某在與呂某房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行期間又將房屋另售李某，彭某對(duì)呂某構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，判決解除呂某與彭某所簽售房合同、彭某繼續(xù)履行與李某售房合同、彭某為李某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)并返還呂某定金同時(shí)，酌定彭某支付呂某違約金9萬(wàn)元。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：一房二賣(mài)，房屋所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移屬于合同履行問(wèn)題，不影響數(shù)個(gè)合同效力，買(mǎi)受人均未辦理過(guò)戶(hù)的，先行占有的買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)。
案例索引：北京通州區(qū)法院（2010）通民初字第7497號(hào)“呂某與彭某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”，見(jiàn)《呂鐵斌與彭偉、北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、李某房屋買(mǎi)賣(mài)合同案（一物數(shù)賣(mài)的法律效果）》（李民），載《中國(guó)審判案例要覽》（2011民:207）。
原創(chuàng)序號(hào)：天同碼219
核校：簡(jiǎn)牘
194｜人民司法：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案例 12 則
195｜人民司法：機(jī)動(dòng)車(chē)保險(xiǎn)典型案例 6 則
196｜人民司法：涉電動(dòng)車(chē)、無(wú)證駕駛案例 7 則
197｜網(wǎng)絡(luò)主播自己“刷禮物”如何定性
202｜最高院《執(zhí)行工作指導(dǎo)》4 個(gè)案例
205｜涉機(jī)動(dòng)車(chē)保險(xiǎn)及交通事故案例 7 則
213｜網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物，如何確定管轄
218｜最高院：關(guān)聯(lián)合同情形，管轄認(rèn)定規(guī)則
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