長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)“失敗”的三個(gè)例子, 從業(yè)職員必看!
裝修工地秀
百家號(hào)|07-13 20:52
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互聯(lián)網(wǎng)正在攪動(dòng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，風(fēng)口上起飛的正是長(zhǎng)租公寓。長(zhǎng)租公寓的火爆一方面是剛性租賃需求得不到滿足，另一方面是大量閑置房源亟待升級(jí)所造成的，萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)。理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，再好的行業(yè)，再大的風(fēng)口，也需要一群運(yùn)營(yíng)人員通過(guò)實(shí)踐落地才能實(shí)現(xiàn)。在行業(yè)巨大熱情的沖擊下，公寓運(yùn)營(yíng)人員怎么做，如何避免掉進(jìn)坑，要解決哪些具體問(wèn)題才能做好這個(gè)行業(yè)？拋磚引玉，今天互聯(lián)網(wǎng)租房管理軟件房東利器，給大家分享三個(gè)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)不太順利的小例子，請(qǐng)“房東”們借鑒。案例1：沒(méi)找對(duì)人第一個(gè)故事，是深圳龍華鎮(zhèn)的一個(gè)初創(chuàng)公寓的二房東。老板是一位成功人士，經(jīng)營(yíng)著超過(guò)20多家連鎖品牌汽車維修店，趁著長(zhǎng)租公寓這把火，幾個(gè)朋友很順利的湊齊了400萬(wàn)，加上自己多年的積蓄一共湊齊了600萬(wàn)，想在長(zhǎng)租領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)一棟定位為都市白領(lǐng)青年的集中式品牌公寓。
于是讓做工程的朋友負(fù)責(zé)工程施工和裝修，讓做地產(chǎn)的朋友從龍華調(diào)過(guò)來(lái)一個(gè)中介團(tuán)隊(duì)自己開(kāi)工資負(fù)責(zé)銷售出房，讓其中一個(gè)股東的親戚負(fù)責(zé)后期的管理和售后。公寓于2016年2月開(kāi)始動(dòng)工，項(xiàng)目位于寶安民治鎮(zhèn)，是一棟位于村口的農(nóng)民房，占地面積300平方米，二房東從業(yè)主手里承包10年，8層總面積2400多平方米。一切看起來(lái)都挺美好，通過(guò)老板的人脈聚集了各方面的資源干的熱火朝天，一切都井然有序的進(jìn)行著，這個(gè)時(shí)候問(wèn)題也來(lái)了。2016年10月，房東利器收到該老板的反饋，出租率不是很理想，已經(jīng)租出去的房子很多租客要求退房，說(shuō)公寓店長(zhǎng)提出辭職，能否幫忙過(guò)來(lái)看一下給一些建議和意見(jiàn)，由于該公寓是我們的客戶，我二話沒(méi)有說(shuō)就帶著公司的同事去了公寓。到的時(shí)候正趕上店長(zhǎng)交接，順便了解了一下公寓的一些情況，發(fā)現(xiàn)公寓在硬裝設(shè)計(jì)和軟裝設(shè)計(jì)上存在嚴(yán)重的缺陷：1、面積不到14平方米的單房戶型，做了一個(gè)廚房，然后為了解決排水和排煙問(wèn)題，在公寓內(nèi)做了抽油煙機(jī)和排煙管道，導(dǎo)致占用了3平方米的面積，碩大的抽油煙機(jī)的油管緊鄰床鋪不僅不美觀還顯得格格不入，最要命的是還占據(jù)了空間體積。
2、由于做了吊頂，加氣磚做的隔墻沒(méi)有做到頂部，吊頂以上部分有大片空洞，導(dǎo)致隔壁鄰居放屁這邊都能聽(tīng)得一清二楚；3、窗戶采用酒店式的正面落地窗戶，雖然采光效果不錯(cuò)，但是導(dǎo)致冷氣流失過(guò)快導(dǎo)致用電量急劇上升租客意見(jiàn)非常大；4、廁所在地面抬高后由于沒(méi)有找平導(dǎo)致地面上的水倒流入房間，房間常年潮濕；5、房間內(nèi)的墻面主體顏色和家具的風(fēng)格以及窗簾的選材以及燈具的光線的搭配完全不協(xié)調(diào)，就是把一堆價(jià)格高昂的東西拼湊在一起，完全沒(méi)有主題風(fēng)格；6、一樓為了收取高昂入場(chǎng)費(fèi)分成了若干店鋪對(duì)外出租，汽車修理廠，夜宵店通宵達(dá)旦的工作導(dǎo)致租客投訴厲害；7、缺乏和公寓呼應(yīng)的公區(qū)設(shè)施。老板當(dāng)場(chǎng)就氣炸了，馬上給負(fù)責(zé)施工的股東打電話，說(shuō)花了600萬(wàn)預(yù)算，裝修了整整5個(gè)多月，就整出這么一個(gè)東西出來(lái)，誰(shuí)來(lái)買單？
負(fù)責(zé)施工的股東也挺委屈的，表示為了節(jié)約成本，每個(gè)環(huán)節(jié)都是找的最便宜的供應(yīng)商，每次在畫(huà)圖紙的和負(fù)責(zé)施工人員之間溝通都特別累，設(shè)計(jì)的說(shuō)施工團(tuán)隊(duì)的沒(méi)有完全按照設(shè)計(jì)方案來(lái)實(shí)施，為了利益偷工減料偷換材料，施工團(tuán)隊(duì)反饋圖紙有問(wèn)題不科學(xué)，強(qiáng)電弱電走線混亂不堪，有時(shí)候?yàn)榱诉w就，害怕返工耽誤工期做了小修改。店長(zhǎng)投訴中介團(tuán)隊(duì)為了高額提成隨意承諾一些根本沒(méi)有的服務(wù)，中介團(tuán)隊(duì)投訴店長(zhǎng)年齡偏大沒(méi)有服務(wù)意識(shí)……第一個(gè)故事講完了，我們暫且不去評(píng)論是非，房東利器只想給初入公寓行業(yè)的房東提個(gè)醒，做好公寓行業(yè)，找對(duì)人很重要。一般來(lái)講，長(zhǎng)租公寓的房東大部分都是年紀(jì)偏大的一房東或其他領(lǐng)域成功人士轉(zhuǎn)型到公寓行業(yè)，在和他們溝通中，房東利器發(fā)現(xiàn)一個(gè)普遍的問(wèn)題，他們普遍做線下的生意特別厲害，有很廣闊的人脈關(guān)系，但是對(duì)于公寓的設(shè)計(jì)，施工，運(yùn)營(yíng)等整體全局把控能力往往是一張白紙。對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，他們往往更愿意把這些不同的工作外包給不同的供應(yīng)商來(lái)完成以便減少成本。這就是典型的技術(shù)缺陷，雖然用房東利器進(jìn)行管理是正確的運(yùn)營(yíng)策略，但工程起初就缺乏把控全局的關(guān)鍵人物，沒(méi)有整體設(shè)計(jì)，策劃和監(jiān)督就盲目的開(kāi)始公寓項(xiàng)目，一旦出現(xiàn)問(wèn)題很有可能就是無(wú)法彌補(bǔ)的重大問(wèn)題，有條件的房東，建議找專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商在施工之前做好整體方案。
案例2：沒(méi)算對(duì)錢第二個(gè)故事，是深圳寶安福永鎮(zhèn)一個(gè)從事出租房超過(guò)10年的二房東。老板經(jīng)營(yíng)一家資產(chǎn)管理公司，經(jīng)過(guò)多年的打拼，公司旗下一共有15棟集中式公寓，老板是安徽省安慶市人。因房東利器行業(yè)口碑的原因，2016年6月受老總邀請(qǐng)，我有幸去參加了一次公司內(nèi)部的股東大會(huì)，參加會(huì)議的都是房東的遠(yuǎn)房親戚，一張不到20平米的會(huì)議室里密密麻麻的坐了19個(gè)親戚，每一個(gè)親戚都分管著其中一棟或幾棟房子，會(huì)議的主題就是對(duì)賬。在不到4個(gè)小時(shí)的會(huì)議里，公司的3個(gè)財(cái)務(wù)和16個(gè)親戚針對(duì)15張銀行卡的明細(xì)流水展開(kāi)了激烈的爭(zhēng)辯，討論的主題就是3個(gè)財(cái)務(wù)花了一個(gè)星期的時(shí)間還是無(wú)法計(jì)算出這個(gè)月公司的營(yíng)業(yè)收入，導(dǎo)致無(wú)法根據(jù)各自的占股比例分配利潤(rùn)?？粗鴷?huì)議一直持續(xù)下去并且沒(méi)有結(jié)束的意思，我對(duì)這位老總說(shuō)出了一句足以改變他公司命運(yùn)的經(jīng)典話語(yǔ)“堂堂一個(gè)公司的老總，連自己公司一個(gè)月賺了多少錢都不清楚那還開(kāi)什么公司？”
如何破局？我給該企業(yè)提了4點(diǎn)建議：1、利用房東利器公寓管理saas系統(tǒng)工具協(xié)助管理，逐步弱化人管人；2、逐步完善公寓的財(cái)務(wù)體系，建立利潤(rùn)表、現(xiàn)金流表和資產(chǎn)負(fù)債表；3、單一的有紙化辦公逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)闊o(wú)紙化辦公減少溝通成本；4、用制度和流程來(lái)規(guī)范公寓運(yùn)營(yíng)。一個(gè)公寓成功與否，除了和一個(gè)房東的拿房能力有關(guān)系，也和房東的胸懷格局有關(guān)系，能否放權(quán)給核心成員，放多大的權(quán)利，能否把每一個(gè)成員都當(dāng)成事業(yè)合伙人分錢經(jīng)營(yíng)，能否充分調(diào)動(dòng)資源提供各種互聯(lián)網(wǎng)管理工具協(xié)助團(tuán)隊(duì)成員運(yùn)營(yíng)，都是成敗的關(guān)鍵，算對(duì)錢很重要。案例3：沒(méi)管好房第三個(gè)故事，來(lái)自于深圳南山區(qū)的一個(gè)分散式二房東。房東是一個(gè)90后小伙子，大學(xué)學(xué)的計(jì)算機(jī)編程，他在地鐵周邊繁華小區(qū)承包大戶型商品房，再裝修之后一間間的分租出去賺取租金差價(jià)。一共有39套分散式公寓，分別位于科技園，西麗，蛇口和白石洲片區(qū)，由于精通計(jì)算機(jī)，房東用EXCEL表格自己制作了一個(gè)系統(tǒng)來(lái)統(tǒng)計(jì)和記錄公寓的相關(guān)信息。
2017年5月房東聯(lián)系了我們，表示由于分散式公寓收益率低，加上人工成本太高，房東為了節(jié)省開(kāi)銷能省就省，經(jīng)常是通過(guò)給予公寓附近一些保安人員小恩小惠讓其幫助自己兼顧一些公寓管理工作，比如帶人看房，比如抄寫(xiě)水電表，比如上門催租，比如售后維修等，但是房東表示個(gè)人壓力過(guò)大，總是無(wú)法分身去做一些其他的事情，隨著公寓的越收越多，更加感到了力不從心，于是請(qǐng)求我們給予一些建議。于是房東利器開(kāi)始對(duì)他的公寓進(jìn)行了深入的調(diào)研，分別針對(duì)房東本人和三個(gè)員工以及那些公寓的保安甚至租客進(jìn)行了面談，總結(jié)情況如下：1、公寓房源地理位置過(guò)于分散，往返于各個(gè)公寓的交通通勤浪費(fèi)了大量的時(shí)間；2、保安帶看房源成交率低下，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)；3、租客投訴的報(bào)修問(wèn)題保安解決的費(fèi)用過(guò)高，租客意見(jiàn)很大；4、單機(jī)版EXCEL表格數(shù)據(jù)嚴(yán)重滯后，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)耗時(shí)耗力且容易有人為錯(cuò)誤。由此我們可以看出，該公寓的運(yùn)營(yíng)部門完全依靠傳統(tǒng)的線下模式進(jìn)行管理，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，頻繁的投訴報(bào)修導(dǎo)致租客流失率居高不下，重復(fù)招租又浪費(fèi)了大量的時(shí)間和精力，缺乏對(duì)一些智能硬件工具的合理使用，導(dǎo)致管理混亂。
針對(duì)公寓對(duì)于房源管理的一些問(wèn)題，我們針對(duì)性的給出了一些建議，比如安裝智能門鎖通過(guò)在線傳輸臨時(shí)密碼解決帶看問(wèn)題，通過(guò)安裝智能水表電并采用房東利器在線收租方式來(lái)解決水電煤?jiǎn)栴}，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的租客采取讓利或發(fā)掘租客變?yōu)榕R時(shí)員工的方式讓租客參與進(jìn)來(lái)協(xié)助尋找供應(yīng)商解決投訴問(wèn)題，既快捷有效的達(dá)到了目的，還讓租客得到了好處，增加了體驗(yàn)，提升了服務(wù)。案例總結(jié)三個(gè)小故事，分別代表了房東在公寓運(yùn)營(yíng)中三個(gè)重要維度的思考：管好人，管好錢，管好房。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，在眾多的模式，思路，行為的沖擊下，房東更應(yīng)該重視運(yùn)營(yíng)在公寓中的分量，步步為營(yíng)，以工匠精神提升服務(wù)，以朋友之心對(duì)待租客，方可在從1到N的長(zhǎng)租公寓行業(yè)里屹立不倒。
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