網(wǎng)點(diǎn)房成“水簾洞” 市民狀告開發(fā)商勝訴
案例來源：膠東在線舉案說法
膠東在線網(wǎng)2月25日訊(通訊員 劉國軍)買來的網(wǎng)點(diǎn)房漏雨，維修了三年卻始終無法完全修好。煙臺市民張某將開發(fā)商告上法庭，要求解除購房合同。2008年8月，芝罘區(qū)法院依法判決解除張某與開發(fā)商簽訂的購房合同。日前，煙臺市中級人民法院駁回某開發(fā)商的上訴請求，維持原判。
2003年1月24日，張某看中了一處22.88平方米的網(wǎng)點(diǎn)房，隨即與開發(fā)商煙臺某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了商品房銷售合同。雙方約定每平方米6732元，價(jià)款共計(jì)154028元，開發(fā)商在2004年5月23日前交付房屋。張某依約交付了房款，因開發(fā)商延期交房，雙方又于2004年6月24日補(bǔ)簽了內(nèi)容不變的合同。合同補(bǔ)簽當(dāng)日，開發(fā)商將房屋鑰匙交給了張某。拿到網(wǎng)點(diǎn)房的鑰匙，張某很高興，可令她沒想到的是，她與物業(yè)公司交接房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)該網(wǎng)點(diǎn)房漏雨，張某多次找到物業(yè)公司，物業(yè)公司也多次前往維修，甚至對屋頂進(jìn)行了大修，可是一下雨，張某的網(wǎng)點(diǎn)房里仍是滴答個(gè)沒完，根本沒辦法投入正常使用。其間，開發(fā)商曾支付給張某一筆8000元的補(bǔ)償款。
2007年10月24日，張某將煙臺某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上了法庭，請求解除與其簽訂的商品房銷售合同，返還購房款154028元，賠償購房相關(guān)費(fèi)用損失、購房利息損失和房產(chǎn)投資損失。芝罘區(qū)人民法院立案后，公開開庭進(jìn)行了審理。庭審中，被告煙臺某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，他們公司所銷售的房屋經(jīng)驗(yàn)收合格，法律規(guī)定只有在房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的情況下，購房者才有權(quán)請求解除合同。另外，被告稱他們已就房屋漏雨問題給予原告一次性補(bǔ)償了。此外，被告認(rèn)為，房屋交付給原告后，原告已與物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)管理合同，維修義務(wù)已轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司。據(jù)此，被告請求法院駁回原告的訴請。
2008年8月，煙臺市芝罘區(qū)人民法院一審做出判決，解除原告張某與被告煙臺某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房預(yù)(銷)售合同。限被告于判決生效之日起10日內(nèi)返還給原告購房款154028元及利息損失41664元，賠償原告其他費(fèi)用損失1223元。駁回原告的其他訴訟請求。一審判決后，被告煙臺某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，上訴至煙臺市中級人民法院，日前，煙臺市中級人民法院駁回被告的上訴請求，維持原判。
問題1：商品房買賣合同生效的要件是什么？
首先，我們今天主要想通過這個(gè)案例介紹下商品房買賣的相關(guān)問題。這里的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。我們這里講的商品房買賣合同主要是和非商品房（比如福利房等）買賣合同相區(qū)別。
那么這個(gè)合同有效的要件有哪些呢？
首先肯定是要滿足一般合同生效的要件：
1.當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力；2.意思表示真實(shí)；3.合同標(biāo)的合法
依此要件無民事行為能力或限制民事行為能力者所簽合同無效；因欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解或顯失公平等意思表示不真實(shí)的合同無效或效力不定；因惡意串通、損害他人利益的合同、以合法的形式掩蓋非法的目的、損害社會公共利益的合同以及違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同也都無效特別要件
對于商品房預(yù)售的買賣合同，有效要件還包括出賣人要取得商品房預(yù)售許可證明或者商品房銷售許可證明，未取得的，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
對于現(xiàn)售的房屋必須滿足以下幾個(gè)條件：
根據(jù)商品房銷售管理辦法第七條 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
?。ㄈ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
?。ㄋ模┮淹ㄟ^竣工驗(yàn)收；
?。ㄎ澹┎疬w安置已經(jīng)落實(shí)；
?。┕┧?、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
問題2：買方在何種情形下可以解除雙方的買賣合同？
根據(jù)合同法的規(guī)定，關(guān)于合同的解除有兩種情況，一種是約定解除，一種是法定解除。結(jié)合審判實(shí)踐，商品房買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種：1.協(xié)議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規(guī)定的其他情形。
具體言之，審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋對后三種事由明確列舉規(guī)定。
根本違約：1.房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2.房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3.隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4.隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；5.隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；6.主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。
遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。
其他解除情形：面積誤差比絕對值超出3％；商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。
該司法解釋第12、13、15、19條規(guī)定，如果出現(xiàn)以下情況，購房人主張解除合同、賠償損失的，予以支持：
1、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，或者經(jīng)核驗(yàn)確實(shí)不合格的；
2、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的；
3、根據(jù)合同法94條，出賣人遲延交付房屋、買受人遲延交付房款，經(jīng)催告在三個(gè)月的合理期限內(nèi)，仍不行使的，對方請求解除合同的，予以支持。（15條1款）
4、出賣人遲延交付房屋、買受人遲延交付房款未經(jīng)催告，超過1年的，對方主張解除合同的，可以解除合同。（15條2款）
解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)，權(quán)利人不行使，解除權(quán)消滅。該權(quán)利屬于除斥期間，不得延長。
司法解釋沒有規(guī)定催告的具體方式，一般認(rèn)為，無論何種方式，只要當(dāng)事人能夠證明已經(jīng)催告，經(jīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定催告有效。最好的就是書面方式。不履行合同主要義務(wù)，就是遲延履行交付房屋或者房款。
解除的具體程序
明確商品房買賣合同解除的程序
合同解除根據(jù)不同分類，處理的程序是有差異的。在當(dāng)下商品房買賣中，購房者要求解除商品房買賣合同往往是由于出賣人（開發(fā)商）逾期交房，隨即產(chǎn)生諸如無法辦理產(chǎn)權(quán)證、無法落戶等連鎖問題。這種情況下，實(shí)務(wù)中往往根據(jù)約定解除，即根據(jù)商品房買賣合同中的約定，解除合同的條件成就時(shí)，購房者可以行使商品房買賣合同的解除權(quán)。比如：在商品房買賣合同中約定出賣人（開發(fā)商）逾期交房達(dá)到一定時(shí)日，購房者有權(quán)解除合同。購房者解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人（開發(fā)商），該通知到達(dá)出賣人（開發(fā)商）一定時(shí)日后，出賣人（開發(fā)商）承擔(dān)退款、支付違約金等違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第96條：“當(dāng)事人一方依照本法第93條第二款、第94條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”在這里，送達(dá)解除合同通知書可以采取直接送達(dá)，郵寄送達(dá)等，但要注意保證解除通知到達(dá)出賣人（開發(fā)商），必要時(shí)要對送達(dá)行為做公證等證據(jù)保全。此外，對行使解除權(quán)的時(shí)效也要著重關(guān)注?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)〈合同法〉第94條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”
問題3：本案當(dāng)中張某可依何種法律規(guī)范主張何種權(quán)利？可以獲得多少賠償？
這個(gè)案件當(dāng)中，張某買賣房屋存在的主要問題在于存在質(zhì)量問題，
《中華人民共和國合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其它補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！币来艘?guī)定，商品房買賣合同一旦依法、依約解除后，購房者可以請求恢復(fù)到簽約前狀態(tài)并要求出賣人（開發(fā)商）依約承擔(dān)違約責(zé)任或依法承擔(dān)賠償損失責(zé)任。
審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
所以，張某作為買受人可以依照以上司法解釋要求解除合同，并且要求出賣人賠償損失。
但是這個(gè)損失僅包括已經(jīng)發(fā)生的損失，對于期待利益是不賠償?shù)?，所以對于張某訴請的房產(chǎn)投資損失法院判駁回。
問題四：商品房作為一種商品，在存在欺詐等情況下，買受人能否作為消費(fèi)者要求雙倍賠償？根據(jù)審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋
第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
對于以上五種情況，買受人可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
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