國務(wù)院常務(wù)會議日前明確實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，提高貸款購買住房的首付款比例和貸款利率。特別是對于購買第二套房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。此舉不僅對于投機(jī)性購房者來說是重?fù)?，對于改善性購房的家庭來說，也會產(chǎn)生巨大的影響。因此，在還貸的時候，普通百姓還是應(yīng)該精挑細(xì)選。
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還貸之前了解原理
在此次新規(guī)出臺之前，從本市各大銀行的操作慣例來看，一般第二套房的貸款利率是按照基準(zhǔn)利率的7.1折進(jìn)行操作，現(xiàn)在增加到基準(zhǔn)利率的1.1倍，這無疑將大大增加還貸壓力。究竟會可能產(chǎn)生多大的還款額呢？我們不妨來算筆賬。
以貸款100萬、15年等額還清為例，利率打7折為4.158%，每月需還款7476.31元，總還款額為134.5736萬元，利率打8折為5.049%，月供7933.48元，總還款額為142.8026萬元，若按照新要求，利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍，那么利率就升至6.534%，月供上升至8729.78元，總還款額也達(dá)到157.1360萬元。對于普通家庭來說，購房成本的大大增加已經(jīng)是不爭事實(shí)了。
在上面舉的例子中，還款方式是等額本息還款法，即按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個等份，每個月還款額度相同。如果按照等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，那么貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減。事實(shí)上，目前市場上各大銀行提供的房貸新品，通過加速償還本金的方法，可以將第二套房貸利率上升的影響降低不少。其實(shí)，貸款的計息公式只有一個：貸款利息=貸款利率×占用貸款資金的時間×占用貸款資金的金額。不同的還款方式，只是改變了貸款資金的占有方式，有的還款方式占用資金的時間少、金額小，有的還款方式占用貸款的時間長、金額大，從占用貸款資金的角度上講，不同的還款方式并不能“節(jié)省”利息。但是由于各個家庭的實(shí)際情況不一樣，因此通過選擇合適的還貸方法，特別是各大銀行推出的房貸產(chǎn)品，還是不錯的理財方法。
五類品種各有優(yōu)劣
雖然目前各大銀行推出的房貸產(chǎn)品五花八門，但歸納起來，無不外乎于五種類型。首先就是加快還貸頻率型，像深發(fā)展、興業(yè)銀行的“雙周供”、中信銀行“按周供”、工商銀行“周周還”等。這些產(chǎn)品適合于收入周期與還款周期相匹配、家庭現(xiàn)金流充沛，對還貸壓力不敏感的客戶。與此相比，以“氣球貸”、“點(diǎn)按揭”為代表的房貸產(chǎn)品，則給了還貸者充分利用利率的空間。其原理在于，把一筆長期貸款，壓縮在一個較短期限內(nèi)。由于貸款期限短，相應(yīng)貸款利率也低。但其缺點(diǎn)是，貸款期結(jié)束時，需要貸款人一次償還較高金額，適合人群為有提前還款需求者，預(yù)期未來較短年限（最長10年）內(nèi)資金實(shí)力顯著增強(qiáng)或是后期將有大額資金進(jìn)賬者。
對于許多新婚家庭，或者對于現(xiàn)金流有著迫切需求的家庭來說，則需要關(guān)注“寬限還貸期”類型的房貸產(chǎn)品。所謂“寬限還貸”，即在某一個還款階段中，延長還款間隔或期限。延長還款間隔的方式包括將月供的方式調(diào)整為雙月供、按季供甚至更長的時間。類似的產(chǎn)品有“定期供”、“定額供”、“接力貸”等。專家提醒，該類產(chǎn)品由于采用延后支付本金的方式，會導(dǎo)致占用銀行本金時間變長，利息進(jìn)一步上升。不過這類產(chǎn)品因?yàn)樵谠O(shè)計上更多考慮到購房者的實(shí)際情況，比較人性化，像如招行的“入住還款法”，將還款期分為兩個階段?？蛻粼谫徺I期房并取得貸款后，到約定交房日期期間，只計付利息，不償還貸款本金。此外，招行、交行近期還推出“消費(fèi)易”、“易貸通”等產(chǎn)品對于申請個人循環(huán)授信的房貸客戶，允許從信用卡的個人可用額度中劃撥一定的免息額度到一卡通，還房貸可以用信用卡，很適合需要現(xiàn)金臨時周轉(zhuǎn)的客戶。
五大類型房貸產(chǎn)品中的最后一種類型就是“存入閑錢省利息”型。貸款客戶可向房貸賬戶中存入閑散資金，這筆資金即被視為提前償還貸款本金，當(dāng)日即可從計息基數(shù)中抵銷，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)省利息。其不設(shè)最低起存額，需要再支取該筆資金時也沒有額外的設(shè)限，隨存隨取。但值得注意的是，在不少銀行的規(guī)定中，只能選擇等額本息還款，而且節(jié)省的最高上限也有規(guī)定，一般為總貸款額50%。目前，深發(fā)展、建行、招行、中行、民生等銀行也有此類產(chǎn)品，如“存抵貸”、“存貸通”、“房貸理財賬戶”等。適合一些資金流動量大，且流動頻繁的房貸客戶。
適合自己的才是最好的
雖然房貸產(chǎn)品五花八門，但萬變不離其宗。要減少還款利息最好的辦法就是：根據(jù)手頭的資金情況，利用不同的還款方式，盡可能少地占用銀行的資金。但也不要過度追求利息最小化，而是要根據(jù)還款能力選擇貸款期限和還款方式。一般而言，每月還款金額應(yīng)該保持在家庭總收入的40%至50%，要留出足夠的生活費(fèi)用，這樣對生活質(zhì)量不會有太大的影響。
除了自己的理財觀念，在選擇房貸產(chǎn)品之前，還需要關(guān)注的是家庭未來的收入預(yù)期。還房貸不是一朝一夕的事情，而是涉及到今后10年、20年的生活。在目前市場競爭激烈的情況下，一旦自己的工作，或者家庭中的成員發(fā)生預(yù)想不到的事情，肯定會影響到自己家庭生活，如果到時不能還貸而發(fā)生罰息，甚至更加嚴(yán)重的事情，其后果將不堪設(shè)想。
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