自從1980年，房子被賦予了商品的定義后。中介和買賣雙方的戰(zhàn)爭(zhēng)就從未停止過(guò)。

如果一定要深究原因，我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)。

1、中國(guó)樓市信息高度不透明，買賣雙方很多時(shí)候需要通過(guò)中介?？v使一時(shí)的欺騙，房子出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者的情緒也依然會(huì)被房?jī)r(jià)的上漲所稀釋。尤其是在上漲飛速上漲的時(shí)候，賣家天然占據(jù)了交易優(yōu)勢(shì)，自然對(duì)規(guī)則熟視無(wú)睹。而買家只能默默承擔(dān)。

2、很多素質(zhì)較差的中介，對(duì)買家虛報(bào)價(jià)格、隱瞞房產(chǎn)信息、找人冒充客戶，導(dǎo)致情緒緊張，讓消費(fèi)者在不明就里的情況下就購(gòu)買了房子或被吃差價(jià)。

對(duì)賣家，虛報(bào)客戶，讓人冒充客戶去看房殺價(jià)或收集業(yè)主房產(chǎn)信息售賣。

3、合同不規(guī)范，設(shè)定一些霸王條款，讓買家在不清不楚的情況下簽訂。導(dǎo)致簽約雙方的權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，從而造成違約現(xiàn)象，以騙取訂金。如果舉報(bào)有些時(shí)候會(huì)遭受中介的惡意騷擾，威脅。

這些都是比較經(jīng)典的案例，大部分購(gòu)房者和賣房者都遇見(jiàn)過(guò)，并且與之斗智斗勇。

不過(guò)今天咔咔要講的重點(diǎn)是中介在賣房時(shí)背后隱藏的秘密，俗稱「中介想藏住的貓膩」，這對(duì)你是否能買到一套稱心如意的二手房，至關(guān)重要。

買房前的準(zhǔn)備

我經(jīng)常跟周邊首次置業(yè)的朋友說(shuō)，在去買房之前，一定要對(duì)中介每句話都留心，并且進(jìn)行心理暗示，默讀三遍：“它說(shuō)的有可能都是假的！”

要知道，當(dāng)你要買房的那一刻，你就是刀板上的魚肉，身邊的聲音都是各大中介的心理話術(shù)。

你要做的就是找出他們說(shuō)的那些符合你之前的了解，并評(píng)估它們是否在你的合理承受范圍之內(nèi)，是否對(duì)房子價(jià)值有重大影響。

購(gòu)房者首次購(gòu)買二手房，最先接觸的無(wú)非就是網(wǎng)絡(luò)或者身邊人一些建議。如果你是在網(wǎng)上看的，你會(huì)看到許多比較夸大的宣傳和虛標(biāo)的價(jià)格。例如全新裝修、業(yè)主降價(jià)XX元急售、全小區(qū)最筍的盤等等。

其實(shí)，二手房沒(méi)有最筍的盤，都是行情家，除非拍賣房。不然很少業(yè)主會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)太多去賣的。而中介喜歡用這些話術(shù)，都是為了潛移默化中給你洗腦，利用了大眾喜歡占便宜的心理。

說(shuō)實(shí)在點(diǎn)，真的低于行情價(jià)太多的話，也輪不到客戶的手中了，很多時(shí)候就被中介自己先買起來(lái)了。特價(jià)房的消息能到客戶耳中的話，基本是中介覺(jué)得沒(méi)有性價(jià)比的。

選房的過(guò)程

或許很多人在你要買房的時(shí)候會(huì)告訴你，要看地段、看配套、看學(xué)校等這些指標(biāo)。但我告訴你，作為首次置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，綜合起來(lái)絕對(duì)一頭霧水，無(wú)法從中找到真正的價(jià)值盤。這時(shí)候教給你一個(gè)最簡(jiǎn)單有效的方法——看熱度。

你點(diǎn)開(kāi)各大中介網(wǎng)站，例如58、安居客、房天下、鏈家這些網(wǎng)站時(shí)，你只要去看這些網(wǎng)站上，你周邊那些小區(qū)成交的比較熱門，掛牌量不會(huì)太多的。這些小區(qū)基本可以作為你的參考之一。

你要知道，買房不比買一臺(tái)手機(jī)，動(dòng)不動(dòng)都是上百萬(wàn)的支出。每個(gè)購(gòu)房者都會(huì)詳細(xì)對(duì)比、參考。所以成交比較火的小區(qū)，說(shuō)明一定是有過(guò)人住處。而那些掛盤量多，掛個(gè)半年都賣不出的房子的小區(qū)，就算再便宜，也別輕易入手。

其次，千萬(wàn)別因?yàn)橹薪楦嬖V你，未來(lái)這里會(huì)怎么怎么樣，一定升值。他又不是國(guó)家的政府人員，哪里能清楚如何規(guī)劃。

尤其是比較冷門的小區(qū)，就算以后能漲價(jià)，無(wú)非就是你的房子數(shù)據(jù)好看罷了，沒(méi)人接手的房子，一毛都不值。

最后，別輕易下訂，就算這套房子你在喜歡，你也得表現(xiàn)出不是很喜歡該套房，否則就會(huì)被賣家和中介“吃死”，難以將價(jià)格砍下。

我見(jiàn)過(guò)太多被賣家和中介配合出來(lái)的緊張氛圍所感染，從而被「逼定」的購(gòu)房者了。只要你表現(xiàn)出對(duì)這套房子的喜愛(ài)，尤其是問(wèn)一些細(xì)節(jié)非常清楚的情況下，中介就可以通過(guò)你的言行舉動(dòng)，分析出問(wèn)題所在，從而為你量身打造幾套「殺客技巧」。

比如，當(dāng)你猶豫不決的時(shí)候。中介為讓購(gòu)房者覺(jué)得那套房很搶手，有時(shí)故意當(dāng)場(chǎng)接其他客戶的電話，聲稱別的客戶，上次來(lái)看過(guò)，這次要再?gòu)?fù)看一次，說(shuō)不定就要簽了。然后讓同事或者認(rèn)識(shí)的朋友過(guò)來(lái)，再讓賣家配合下。造成該套房很搶手的假象。給你一種你的房子要被其他顧客買走的感覺(jué)。一唱一和，緊張兮兮，出于人類的自我保護(hù)欲，你大概率會(huì)聽(tīng)著中介的話給訂金簽下這套房子。

又或者，在進(jìn)入與賣方談判階段時(shí)，中介會(huì)說(shuō)賣方先跟你談價(jià)，還有另外買家在等著跟賣方談價(jià)，故意讓你心急下訂金。

更有甚者，在買方和賣方雙方在小房間談價(jià)階段時(shí)，談的火熱或價(jià)格談不攏的時(shí)候，故意讓賣家接電話說(shuō)現(xiàn)在有人過(guò)來(lái)簽，然后安排幾個(gè)演員過(guò)來(lái)找賣家。這時(shí)候買家就會(huì)有強(qiáng)烈的危機(jī)感，畢竟喜歡的東西在面前被別人搶走這種感覺(jué)，換誰(shuí)都不好受。此時(shí)的買家就只能孤立無(wú)援，任人擺布了。

所以，各位買房者永遠(yuǎn)都會(huì)聽(tīng)到中介人員最常說(shuō)的一句話：“如果你今天不買，馬上就會(huì)被別人買走！”，“你看這個(gè)房每天都這么多人看，再不買就沒(méi)機(jī)會(huì)了！”殊不知，看房的人更多的是演員。

千萬(wàn)別相信，中介告訴你“性價(jià)比最高”這個(gè)詞，因?yàn)榇蟛糠侄际羌俚摹?/span>

簽訂合同

通過(guò)上面的講述，知道如何辨別后，就來(lái)到簽合同環(huán)節(jié)了。

在這個(gè)環(huán)節(jié)，我們需要特別注意，尤其是看房產(chǎn)證和合同訂立這個(gè)問(wèn)題。

1、確認(rèn)好確認(rèn)房主：核實(shí)真實(shí)身份

簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購(gòu)房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性。如果發(fā)現(xiàn)名字和房產(chǎn)證不對(duì)的情況下，千萬(wàn)別相信中介告訴你，這是委托人，沒(méi)事的。如果真的是委托人，那就要請(qǐng)它出示委托證明。

2、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。

3、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。別小看這點(diǎn)，如果他們夫妻之間，如果財(cái)產(chǎn)分割不清楚的話，其中一方答應(yīng)你，另一方不簽的話，就會(huì)造成很多糾紛出來(lái)了。

4、交易房屋是否在租

有些二手房在交易時(shí)，同時(shí)還被別人租賃。如果買房只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買房極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。

5、房子的貸款問(wèn)題。

能貸多少？首付需要多少，一定要讓中介給出具體的價(jià)格，包括評(píng)估價(jià)和過(guò)戶價(jià)兩個(gè)價(jià)格都給你。由你自己選擇通過(guò)那種方式交易。

6、交易過(guò)程中的費(fèi)用。

贖樓費(fèi)、契稅、個(gè)稅、中介費(fèi)、還有過(guò)戶后的水電、交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用，都要和中介、賣方他們之間協(xié)商清楚。注意一定要與賣方面談，把中介費(fèi)說(shuō)清楚，以防中介“雙方通吃”。

要知道，合同不仔細(xì)看，一些該爭(zhēng)取的利益沒(méi)爭(zhēng)取下來(lái)，未來(lái)吃虧的是你自己。尤其是遇到?jīng)]有資質(zhì)的“黑中介”，和賣方一起配合吃你的差價(jià)，或者搞一些小手段，訂立霸王合同欺負(fù)你，最后弄得自己錢財(cái)兩空的地步，而且投訴無(wú)門。

總結(jié)

最后，我想告訴每位購(gòu)房者，買房是一件大事情，一定要費(fèi)心去研究，沒(méi)有看夠10套二手房以上的客戶就不是一個(gè)合格的購(gòu)房者。

尤其要根據(jù)自己的情況，想明白這幾個(gè)點(diǎn)，購(gòu)房預(yù)算、購(gòu)房目的、地點(diǎn)選擇、房子品質(zhì)選擇、現(xiàn)房還是期房。

想透了，了解透了。要知道，每買一次房都是一大筆錢的支出，這時(shí)候你不去仔細(xì)觀察，了解貓膩的話，很容易會(huì)讓自己損失許多錢。要知道，現(xiàn)在的樓市做對(duì)比做多更重要。

當(dāng)你把這一切都了然于心的時(shí)候，你會(huì)有意外的發(fā)現(xiàn)，省了一筆錢。雖然說(shuō)把專業(yè)的事情留給專業(yè)的人做，但是自己本身不了解的話，就像牛一樣被牽著走，最后被賣了還給人家數(shù)錢呢。

當(dāng)然這種情況只適用于樓市下行或者橫盤震蕩的行情中，如果像2016年那樣，房子一天一個(gè)價(jià)，購(gòu)房者拼命買房時(shí)，中介沒(méi)那么多時(shí)間搭理你的。

最后，祝大家都能買到稱心如意的房子。

我是探房杜咔咔，專注房產(chǎn)研究，為讀者把握地產(chǎn)漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實(shí)。

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