看房之前，先在各大網(wǎng)站了解下二手房市場信息。提前一天聯(lián)系中介，告訴你看中的房子和看房時間，并說明你對房子的要求和預(yù)算。

中介會聯(lián)系你看中房子的業(yè)主，同時也會根據(jù)你的要求篩選他手里的房源，推薦符合要求的房子給你。

看房時注意以下幾點

誰都想要又大又好的房子，但預(yù)算在這擺著。期望要結(jié)合自己的經(jīng)濟實力。要記住，購房成本不僅包括房價，還有各種稅費、中介費、贖樓費、貸款評估費等等你可能一開始想不到的費用。

我來寫，你來看，有哪些費用是你一開始根本沒想到的：

（以滿二沒有增值稅的普宅為例）

契稅

繳稅標(biāo)準(zhǔn)：首套90平及以下，計稅價×1%；首套90平以上，計稅價×1.5%；二套房計稅價×3%。

網(wǎng)簽的時候，在房管局登記備案的價格即網(wǎng)簽價，也就是計稅價。各地標(biāo)準(zhǔn)以各地為主，有的地方成交價=網(wǎng)簽價=評估價（讓中介做低網(wǎng)簽價，可以合法避稅）。

契稅由買家承擔(dān)，過戶當(dāng)天交給不動產(chǎn)登記中心（這個是交給國家的錢，有繳費標(biāo)準(zhǔn)，所以砍不了價）。

個人所得稅

先記住這句話：滿五唯一免征個稅！（滿五是指房子房產(chǎn)證從出證開始算時間滿5年，唯一是指家庭在本市唯一住房。）買二手房最好選滿五唯一的，可以節(jié)省一筆個稅。

個稅計算方式（不滿五年或者滿五不唯一）：

個人所得稅＝（計稅價-原登記價）*20% 或 個人所得稅＝（計稅價-增值稅）*1%

注：個稅是房產(chǎn)過戶那天交給不動產(chǎn)登記中心。

增值稅及附加

增值稅及附加的征稅標(biāo)準(zhǔn)：增值稅=計稅價÷（1+5%）×5.65%

滿二的普通住宅免征增值稅。但凡不是瞄準(zhǔn)新樓盤的人，盡量買滿兩年以上的房子，因為這筆稅真的很多！假設(shè)200萬的網(wǎng)簽價，單增值稅一項就10萬多！

中介費

中介費通常報的時候都是3%左右，但是可以談。

一般房屋總價高或市場淡季，就有一定議價空間。大中介能砍的不多，小中介公司收費會低一些，但靠不靠譜，有沒有保證需要你自己判斷。

贖樓費

原業(yè)主想出售房屋，但房產(chǎn)證還在抵押貸款當(dāng)中，出售前必須將貸款還清、注銷抵押登記，并取回房產(chǎn)證才能過戶。

如果業(yè)主自己不贖，通過擔(dān)保公司來贖的費用叫贖樓費（一般最低收費3000元/單）。

罰息

提前還款贖樓會有一定的罰息，各銀行罰息不同。賣方按揭滿3年的一般就沒有罰息了，具體要看當(dāng)時跟銀行的貸款合同。

評估費

貸款評估費一般幾百到幾千不等。一般是評估總額的萬分之五。

按揭服務(wù)費

一般每單1200~2500元，但這筆錢可以和中介協(xié)商免除。

總結(jié)下購房成本：

購房總成本=房價+契稅+個稅+增值稅+贖樓費+中介費+罰息+評估費+按揭服務(wù)費

約談前的準(zhǔn)備

綜合考慮了戶型、朝向、通風(fēng)、采光、層高、裝修、周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理等因素后，篩選出最符合自己需求的最適合自己的房子，就準(zhǔn)備約業(yè)主啦。

一、先談好中介費

看好房子，先跟中介談清中介費。

如果因為中介費沒談妥導(dǎo)致合同沒簽成，會直接影響和這個業(yè)主的關(guān)系，，后期再約就很難了。

二、提前預(yù)覽合同

讓中介提前將所有合同發(fā)過來，注意是所有合同。

簽約當(dāng)天不單只簽一份合同。應(yīng)該包括二手房買賣合同、居間服務(wù)合同、資金托管協(xié)議、賣方產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書（每個中介公司提供的合同可能不一樣）。

中介合同一般都是格式合同，條款規(guī)定很模糊。提前看合同有利于摳合同條款細(xì)節(jié)，方便提前準(zhǔn)備補充協(xié)議。合同中沒有提到的就寫進(jìn)補充協(xié)議里。

可以加入補充協(xié)議的內(nèi)容：帶租約的房子，租期到何時為止；租金押金分別多少；過戶后租約如何處理等等。

另外，前業(yè)主口頭承諾的內(nèi)容，也可以寫入補充協(xié)議：比如房子滿五唯一；學(xué)位沒用過；哪些家具贈送；戶口何時遷出等等。

三、正式交易階段

二手房交易中到底如何談價格呢？

• 提前對價格進(jìn)行預(yù)估，確定自己能承受的最高價位。
• 不要一見面就談價，先和賣方聊聊天，將雙方的氣氛搞融洽再談價。
• 知已知彼，了解賣方的心態(tài)和賣房原因，如果他急于出售變現(xiàn)，就對殺價非常有利。
• 表示自己買房的誠意（說出一二樣對房子滿意的方面），賣方更愿意跟誠心買房的人談。但確實因為價格有些為難，希望他能做出一些讓步。
• 指出房子的不足和缺陷，不失時機地亮給賣家，說服其放低預(yù)期。但是要控制好度，不要一味地貶低。
• 必要時，雙方都互讓一步，確定一個雙方都滿意的價格。

【具體談判技巧】

1) 地段：可以提前掌握該小區(qū)歷史成交數(shù)據(jù)，和房主談；

2) 房子帶租約：可以表示買二手是自住而不是出租，因為租客原因重新大幅裝修，以此讓對方在價格上讓步。

3) 學(xué)位已使用：學(xué)位用過會鎖定3~5年，會影響孩子上學(xué)。沒孩子的話就表示房子買來投資，再出手不好賣。

4) 裝修：二手房的裝修陳舊或不合理也是殺價的理由。

5) 有抵押或欠款：這不用我說了吧。贖樓費和罰息都夠你好好殺下價格了。

四、簽合同、交定金

約業(yè)主談的時候，讓他提供身份證、房產(chǎn)證、結(jié)婚證等材料。

1、看房產(chǎn)證

賣方必須是房主，沒有房產(chǎn)證免談。能看原件看原件，如果房產(chǎn)證在銀行抵押，需要業(yè)主提供復(fù)印件。

對照好房產(chǎn)證和身份證是否證號一致?？辞宸勘旧蠙?quán)利人共有幾個。如果有多個共有人（如夫妻共有、繼承人共有），需要和所有共有人簽買賣合同。

注：只和其中一個或幾個簽無效?。。?/strong>

房屋共有權(quán)人不能到場的，需提供經(jīng)過公證的《授權(quán)委托書》。

注：房產(chǎn)證原件/復(fù)印件，最好自己拍照留存。

2、簽合同重點:

①必須寫清房屋基本信息：具體地址、房產(chǎn)性質(zhì)用途，房產(chǎn)證號，是否有抵押，欠款多少，有無產(chǎn)權(quán)糾紛，是否被查封等。

②租約現(xiàn)狀：確認(rèn)租金多少、租期至何時。簽訂買賣合同前須取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)書面證明。

③遷移戶口問題：合同注明賣家戶口要及時遷出，否則會發(fā)生不必要的糾紛。

④明確違約責(zé)任：最好直接定下具體數(shù)額的違約金。規(guī)定違約具體情形，和違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費、律師費等各項花銷。

⑤檢查：定金數(shù)、首付、尾款具體金額；稅費誰承擔(dān)；用何種方式付款；首付支付時間和條件；戶口何時遷走；是否占用學(xué)位；房屋內(nèi)設(shè)備如何處理等。

⑥時間點：明確具體時間節(jié)點，逾期要承擔(dān)違約責(zé)任。還可規(guī)定逾期超過多久可以要求退房，賣家需賠付雙倍定金。

關(guān)于定金：不要超過房產(chǎn)交易價的20%。因為要為之后可能出現(xiàn)的貸款不放款、社保不滿足、不滿足購房資格等問題留有余地，如果無法購房是要賠付雙倍定金給賣家的。

交定金要中介公司出具正式收據(jù)，須加蓋中介公司印章。要記住購房在任何階段都有風(fēng)險。

關(guān)于稅費：具體到每一項稅費要寫清由買方還是賣方承擔(dān)，避免扯皮。

3.房管局查檔

雙方簽訂合同后，中介網(wǎng)上做網(wǎng)簽。務(wù)必要求中介盡快帶著業(yè)主去房管局（不動產(chǎn)登記中心）查檔。

這一步很重要！必須業(yè)主本人拿著房產(chǎn)證或復(fù)印件、身份證去辦。

查檔很重要！事關(guān)該房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利限制的情況。

如果一套房存在查封無法交易的情況，或本身產(chǎn)權(quán)有爭議，買家光憑看房產(chǎn)證是看不出來的，而業(yè)主是否對我們有所隱瞞，我們是不清楚的。

為了確保萬無一失，應(yīng)該去交易中心拉產(chǎn)權(quán)信息，做最終確認(rèn)。

4.買家做資金監(jiān)管

首付款一定要做資金監(jiān)管，一定不要直接給賣家。

資金監(jiān)管是通過銀行專用賬戶對資金進(jìn)行凍結(jié)，在沒有買賣雙方約定授權(quán)的情況下，其他人均動用不了資金。等房子過戶到手，資金才會解凍給賣家。

從雙方簽買賣合同到房產(chǎn)交易過戶完成，一般需要1至3個月的時間，為了避免中間出現(xiàn)不必要的糾紛，只有采取資金監(jiān)管才能保證二手房交易資金安全。

資金監(jiān)管銀行怎么選呢？

資金監(jiān)管銀行一般也是你的抵押銀行。提前做好銀行貸款調(diào)研，包括貸款利率、審批速度的快慢等。額度緊張、排隊放款慢的，就避開吧。

【資金監(jiān)管材料】

①身份證原件及復(fù)印件（借款人及配偶的）

②戶口本（集體戶口的話，要集體蓋章頁還有個人頁）

③近半年的銀行流水（一般需要月供的2倍，自助打印要加蓋銀行公章），工資流水和生活流水各一份。

④收入證明（同樣月供的2倍，要加蓋繳納社保的公司公章），按最高額度打收入證明，可按年度收入打。

⑤二手房買賣合同

⑥定金收據(jù)、憑證

⑦結(jié)婚證（配偶需到銀行簽字），配偶提供身份證和戶口本，以及收入證明積銀行流水

5.銀行出承諾函

提交了貸款申請后，銀行會審批材料，大概1-2周后承諾函就會出來。承諾函是有有效期的，承諾函出來后，盡快辦理下一步手續(xù)。

6.遞件過戶

去所在區(qū)的房管局（不動產(chǎn)登記中心）辦理過戶。

遞交材料后繳納稅費，契稅、個稅等交易稅，需要提前準(zhǔn)備好資金。交錢后不能立馬拿到新的房產(chǎn)證，要過5個工作日領(lǐng)新證。

7.取新房產(chǎn)證

拿到小紅本本，第一時間拍照留存電子版，然后拿到復(fù)印店掃描復(fù)印，多復(fù)印幾份，因為它馬上就到抵押銀行手里了，在你手里的時間就是這么短暫。

以后你辦房產(chǎn)相關(guān)的手續(xù)，只能出示復(fù)印件，當(dāng)然等你還完貸款，就能再重新見到它了。

離開不動產(chǎn)登記中心，中介和按揭員會帶著你去銀行辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)。辦完抵押后，就在家等最后尾款放款。