【內容摘要】加快三產安置用地開發(fā)利用是解決征收農村集體所有土地后失地農民安置問題的重要舉措。要通過加快完善三產安置用地開發(fā)利用相關政策的制定，做好三產安置用地規(guī)劃，加快基礎設施和配套設施的建設力度，提高服務意識，加快推進三產建設等措施，加快三產安置用地開發(fā)利用。
【關鍵詞】三產；開發(fā)利用；對策
三產安置用地是征收農村集體所有土地后的一種征地安置方式。它是指農民集體所有土地在征收后，政府采取按征用土地面積的一定比例或人均面積，安排給被征地農村集體經濟組織一定面積的安置用地，用于農村集體經濟組織發(fā)展第三產業(yè)，安排失地農民就業(yè)的一種安置補償方式。通過三產安置，進而解決失地農民的永久性生活保障資金，可以有效地避免一次性貨幣補償安置所出現的農民不善于理財規(guī)劃的情況下“吃光”、“花光”征地補償費，成為城市貧民，最終給社會穩(wěn)定留下隱患的弊病，既解決了失地農民的后顧之憂，為農民提供了穩(wěn)定、長期的土地收益來源，維護了農民的切身利益，又減輕了政府的征地壓力，確保農村社會穩(wěn)定，是一種與時俱進的征地制度改革。但目前存在落實三產安置用地后開發(fā)利用速度緩慢、項目推進不快、實際成效不理想等普遍問題，現就百色市右江區(qū)龍景區(qū)三產安置用地開發(fā)利用為例提出一些對策，以供參考。
一、龍景區(qū)征用土地基本情況
（一）征地基本情況
百色市龍景區(qū)位于城市南面，是百色市市級行政中心、商務金融中心、文化體育中心規(guī)劃所在地，規(guī)劃建設用地面積約11.6平方公里。2007年至今，百色市人民政府征用龍景區(qū)土地面積7187.6108畝，征地涉及龍景街道辦所轄的邏索村、蓮塘村、那畢村、大灣村共11008人，2563戶，安置三產用地面積545.15畝。隨著城市現代化建設步伐的加快，城市基礎設施建設力度加大，2010年城區(qū)基礎設施項目和項目建設儲備用地計劃征地總面積約8000多畝，其中龍景區(qū)新征用地約362畝。
（二）三產安置用地情況。、
百色市人民政府審定目前對龍景區(qū)545.15畝三產安置用地規(guī)劃指標進行批復，規(guī)劃地塊分別為十幾畝至幾十畝不等，用地地塊均分別位于龍景新區(qū)的那畢大道、蓮塘路、龍景西路、東路、廣州西路、東路等道路兩側，是百色未來商貿業(yè)發(fā)展的黃金地段。規(guī)劃用地性質為商業(yè)金融、文化娛樂、行政辦公、醫(yī)療衛(wèi)生、居住用地，規(guī)劃建設成為面向區(qū)域、服務全市的、充滿活力、特色鮮明和具有較強競爭力的現代的商務中心，重點發(fā)展商貿、辦公等功能，如現代金融、財務會計、高端品牌商業(yè)、企業(yè)總部、律師咨詢、中介服務等，并以商務帶動商業(yè)，建設以高檔商務寫字樓、高級賓館酒店、專業(yè)精品店、高級購物中心、休閑娛樂會所、高級公寓為依托的高檔商務商業(yè)載體，打造成百色市中心城區(qū)高端的現代服務業(yè)的集聚區(qū)，成為整個中心城區(qū)高端現代的商務中心，為百色增添大都市的商業(yè)氣息。并實現城區(qū)整體功能的最優(yōu)化和整體效能的最大化,推動全市經濟全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展。城區(qū)人民政府已將180.852畝三產安置用地落實到9個村民小組手中。
二、龍景區(qū)三產安置用地開發(fā)利用中存在的問題
（一）相關配套政策不完備、土地處置政策不夠靈活。
一是百色龍景區(qū)三產安置用地的所有權性質確定為集體所有的建設用地，在百色市還未出臺集體土地流轉的相關政策前，三產用地只能由農村集體經濟組織通過自主開發(fā)或合作開發(fā)建設。但村集體受到項目建設資金的制約，大多數情況下無力自己承擔較大的項目建設，一般多采取通過租賃經營、土地入股合作開發(fā)等方式進行建設。因此，當涉及投資建設房地產、SOHO、產權式酒店項目時，項目收益來源于產權出讓獲得，但在產權出讓上因為缺乏土地流轉相關配套政策的支持，遭遇到出讓瓶頸。因此，這將對集體經濟組織和投資者在對項目進行投資收益分析確定投資時產生較大的影響，由此成為三產招商項目落地的一個門檻。二是三產安置用地的開發(fā)建設和收益管理都是由農村集體經濟組織進行管理，但目前缺乏規(guī)范的農村集體經濟組織財務管理制度，村集體經濟組織財務管理中財會基礎薄弱，管理觀念陳舊、方法落后、認識有偏差，財經法規(guī)意識淡薄，政策觀念不強，辦事隨意性較大，監(jiān)管乏全面性和規(guī)范性，違規(guī)違紀事項屢有發(fā)生，影響了財務收支的“合法性”和群眾的利益，導致群眾對集體經濟組織財務管理缺乏信任度，在投資決策時難以統(tǒng)一意見，影響項目推進。
（二）規(guī)劃建設要求不夠明確，引導力度有待加強。
一是目前龍景區(qū)三產安置用地中有545.15畝取得百色市人民政府審定的用地規(guī)劃指標，但在具體實施中還是感到可操作性不強。如村集體經濟組織帶著現有的控制性詳細規(guī)劃指標與投資商進行投資洽談，當項目合作意向初步達成后，在具體的規(guī)劃建設申請中往往會遇到投資商的規(guī)劃建設設想與城市規(guī)劃建設要求相距甚遠，在難以統(tǒng)一意見的時候往往就造成項目落地泡湯，又必須開始新的項目招商，導致三產安置用地開發(fā)利用一拖再拖。二是由于政府對規(guī)劃建設要求的引導并未具體深入，群眾在土地利用開發(fā)上思想觀念還比較保守，缺乏規(guī)模化經營、集約化經營，商品意識不強，在思想觀念上把自己首先定位在一個較低層次的需求水平上，停留在滿足于“小農經濟”模式上，忽視規(guī)劃建設各項指標要求，如對三產安置用地的開發(fā)上更多的考慮采用投資少見效快的建設模式，沿街建設一兩層的商鋪，并未從地塊的整體規(guī)劃考慮，因此，項目也難以按照產業(yè)政策的要求進行包裝。這樣的情況在獲取地段較好的三產安置地的集體經濟組織中尤為常見；又或者由于同安置在同一地塊內的農村集體組織之間存在矛盾，各自為政，同一地塊內的三產安置用地難以整合開發(fā)利用，導致開發(fā)利用進展緩慢。
（三）政府政策扶持較少，各項服務仍然不到位。
一是由于前期征地資金分配和管理沒有統(tǒng)一的標準和規(guī)范，只有個別村能正確分配和使用土地補償金，大多數村集體征地補償金分配和管理混亂，未能正確分配和使用土地補償金。有一些村集體經濟組織根本就沒有集體資金用于發(fā)展，也無法支付辦理三產安置用地等各種手續(xù)的費用；而對于一些有集體資金的村集體，很希望政府能在辦理土地證等建設前期工作中給予扶持，但目前政府沒有制定對于辦理三產安置用地各項手續(xù)在稅費收取標準或扶持政策，村集體組織都是在土地開發(fā)過程中遇到收費款項就向政府申請，而政府轉到各職能部門的意見又未能真正及時貫徹落實。
二是在三產安置用地需要辦理土地證、規(guī)劃設計等方面上口頭承諾給予開辟綠色通道加快辦理，但在實際工作中，各職能部門卻未能及時到位開展服務，辦理各種手續(xù)協(xié)調難度較大，環(huán)節(jié)太多，周期較長，效率不高，尤其是涉及經費問題時尤為復雜，導致進度較慢一拖就是兩三個月甚至更長時間，項目建設也因此一拖再拖。
三是政府在對被征地群眾的就業(yè)培訓少、群眾沒有解放思想、觀念傳統(tǒng)，文化素質不高，勞動技能偏低，對如何發(fā)展和拓寬三產的方法不多，項目經營、資產運作管理人才嚴重缺乏。此外群眾對土地財產權利的法律保護意識不高，往往在與投資方進行開發(fā)合作洽談中處于劣勢。
三、龍景區(qū)三產安置用地開發(fā)利用的對策
（一）加快完善三產安置用地開發(fā)利用相關政策的制定。
1.完善制度，保證農民安全。
集體土地變?yōu)閲型恋氐倪^程是一平等財產權利的交易過程，但為了保證群眾利益安全，建議設定保護性條款政策，保證群眾享有土地使用權。如對農村集體經濟組織為招商引資利用三產安置用地進行合作開發(fā)的，可規(guī)定集體經濟占其股份必須大于50%，經村民代表大會全體同意，并公告無異議后由成立的村集體控股的項目公司來實施開發(fā)。在簽訂土地使用權出讓合同時，明確規(guī)定雙方不得轉讓土地使用權，讓村集體和全體失地農民在留用地的使用上，保持最強的發(fā)言權和控制權。
2.進一步規(guī)范村務公開，完善農村集體經濟組織財務管理制度。
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