$萬科A(SZ000002)$ 關(guān)于房地產(chǎn)，談一下我的觀點，順便反駁一下格雷資產(chǎn)馮總的觀點：1、首先...
$萬科A(SZ000002)$ 關(guān)于房地產(chǎn)，談一下我的觀點，順便反駁一下格雷資產(chǎn)馮總的觀點：
1、首先，什么是好的商業(yè)模式？當(dāng)然是賺錢多、賺錢快的才是。很多比萬科、保利市值高得多的科技、互聯(lián)網(wǎng)公司，如中興通訊、愛爾眼科這些，未來幾十年存續(xù)期加起來的自由現(xiàn)金流都趕不上萬科保利，更不用說能不能比萬科保利活得更久。至于說房企自由現(xiàn)金流不好的，是混淆了自由現(xiàn)金流和經(jīng)營現(xiàn)金流概念。房企只要不拿地，房子賣完債務(wù)還請后清算，你就知道自由現(xiàn)金流有多少，這個是一次性的現(xiàn)金流。和你買房再賣是一樣的。
2、格雷資產(chǎn)認(rèn)為成長是最好的安全邊際，但格雷看好的很多食品消費類公司，如海天、榨菜，增速并不比萬科高多少，估值卻是萬科的十倍，不知道安全邊際在哪里？一個好的商業(yè)模式難道不應(yīng)該是成長性更好，利潤增速更高么？否則如何體現(xiàn)出商業(yè)模式的優(yōu)越性呢？
3、高負(fù)債、重資本并不代表是差的商業(yè)模式。銀行也是高負(fù)債重資本，但銀行業(yè)利潤最高。就像兩個人，一個人可以貸款買房，另一個人只能全款買房，只要你認(rèn)同通貨膨脹長期趨勢不改，兩者哪個生意模式更好不言而喻。
4、評價商業(yè)模式，賽道非常重要，銀行業(yè)是百萬億級別的賽道，地產(chǎn)是十幾萬億級別的賽道，但格雷看好的很多行業(yè)，也就千億甚至百億規(guī)模，而且隨時面臨全球企業(yè)的競爭。不知道商業(yè)模式好在哪里。
5、格雷認(rèn)為房地產(chǎn)價格被政府管控，說明完全不懂市場經(jīng)濟(jì)下的各方博弈。有句話說的好，生產(chǎn)者和生產(chǎn)者競爭，消費者和消費者競爭，生產(chǎn)者和消費者不構(gòu)成競爭，如果一個地方政府對房企極不友好，那就沒有房企來這里投資開發(fā)，這里經(jīng)濟(jì)就會越來越不發(fā)達(dá)。典型的，如海nan。事實上，地方政府之間才是競爭關(guān)系，而政府、房企、購房者、銀行以及房地產(chǎn)上下游50多個行業(yè)實質(zhì)上是共贏關(guān)系。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，每個行業(yè)每個企業(yè)通過上博弈獲取自己的合理利潤。因為房企買地有風(fēng)險，所以利潤率上就會有風(fēng)險補(bǔ)償，未來頭部房企維持10%以上的利潤率是沒多大問題的，更不用說要高得多的自有資金回報率，而這都是上下游的建筑、家裝行業(yè)想都不敢想的。
6、互聯(lián)網(wǎng)、科技、醫(yī)藥、消費這些行業(yè)，都稱不上是完美的商業(yè)模式，甚至是有致命缺陷容易被證偽的生意，互聯(lián)網(wǎng)、科技行業(yè)變革迅速就不說了，在微信出來之前你也認(rèn)為微博、博客、人人網(wǎng)會永續(xù)；在iphone出來之前你也認(rèn)為諾基亞會永續(xù)。醫(yī)藥行業(yè)未來政府會有各種集采，藥品和醫(yī)療器械價格都會被政府管控，甚至面臨海外輝瑞等優(yōu)秀企業(yè)的競爭；消費類行業(yè)也會面臨消費者心智的變化。有句話說得很好，調(diào)味品行業(yè)永續(xù)，不代表你海天永續(xù)，白酒永續(xù)，不代表茅臺會永續(xù)。消費者并沒有你想象的那么高的消費者粘性，曾經(jīng)流行的健力寶、娃哈哈，現(xiàn)在又如何了呢？
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