風(fēng)馬牛團(tuán)隊(duì)開(kāi)始直播帶貨啦！
日前，馮叔作客風(fēng)馬牛市集直播間。比起給大家推薦物美價(jià)廉的商品，馮叔更喜歡在直播間和大家交流讀書(shū)。作為擁有30余年中外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者，馮叔在直播間向大家推薦了幾本有關(guān)地產(chǎn)行業(yè)的書(shū)，也聊了聊與地產(chǎn)和投資相關(guān)的事情。本文根據(jù)此次直播整理，內(nèi)容有刪節(jié)。
書(shū)籍01
《買(mǎi)房這些事兒》
作者：馮侖
作品簡(jiǎn)介：本書(shū)從心態(tài)與觀念、政策與調(diào)控、趨勢(shì)與方向、稅收與成本、數(shù)據(jù)與漲跌、時(shí)機(jī)與準(zhǔn)備、城市與房?jī)r(jià)等多個(gè)層面直擊買(mǎi)房者關(guān)心的核心問(wèn)題，幫讀者厘清買(mǎi)房全流程，精準(zhǔn)分析樓市政策背后的邏輯，拓展房產(chǎn)財(cái)富視野。
問(wèn)：購(gòu)房邏輯大變，新房或者期房還能買(mǎi)嗎？
馮叔：買(mǎi)房這件事永遠(yuǎn)跟吃飯一樣。如果你特別餓、需要它的時(shí)候，其實(shí)什么飯都可以吃下去；但是你吃得很飽了，有些飯就可吃可不吃了。換句話(huà)說(shuō)，結(jié)婚生孩子、搬家到另一個(gè)城市、家庭人口有增減等，這些剛需情況下任何時(shí)候買(mǎi)房都是對(duì)的；但不是剛需、只是拿來(lái)做投資，就存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
在不同的經(jīng)濟(jì)周期和政策環(huán)境，對(duì)待買(mǎi)房投資這件事兒要特別謹(jǐn)慎，不一定任何時(shí)間都是對(duì)的，但剛需任何時(shí)候都是對(duì)的。中國(guó)每年的進(jìn)城人口、城鎮(zhèn)化率還在增加，隨著人口自然年齡增長(zhǎng)，家庭單元不斷分割、機(jī)械性的人口遷移，改善需求和改變居住地的情況會(huì)逐漸出現(xiàn)，剛需任何時(shí)候都可以買(mǎi)，當(dāng)然要和口袋里的錢(qián)匹配，做好家庭的財(cái)務(wù)規(guī)劃。
問(wèn)：在這本書(shū)中，馮叔曾形容學(xué)區(qū)房是一面照妖鏡。目前，北京的學(xué)區(qū)房因?yàn)檎哒{(diào)整而走下神壇，您還建議大家買(mǎi)學(xué)區(qū)房嗎？
馮叔：在我們中國(guó)人的文化觀念里，教育永遠(yuǎn)是特別重要的事情，要擇鄰而居、擇校而學(xué)、擇師優(yōu)學(xué)。要找到一個(gè)好住處，才有好鄰居和好學(xué)校，這里面產(chǎn)生好老師的概率也大。教育資源的分配不是100%公平的，比如某些學(xué)校有歷史傳承、師資有競(jìng)爭(zhēng)力；某些大學(xué)的附中，先天跟大學(xué)有聯(lián)系。相對(duì)于這些有優(yōu)勢(shì)的學(xué)校，其他的學(xué)校略微就顯得水準(zhǔn)平均。
大家在買(mǎi)房的時(shí)候，圍繞在優(yōu)勢(shì)學(xué)校的附近來(lái)買(mǎi)，我覺(jué)得這是情理之中，也是可以理解的。如果自己的小孩還在這個(gè)階段，我也會(huì)做這個(gè)決策，這是無(wú)可厚非的。
現(xiàn)在，北京所有區(qū)域都將開(kāi)展教師交流輪崗，多少會(huì)影響大家對(duì)學(xué)區(qū)房的判斷，但擇校而學(xué)的文化傳統(tǒng)不會(huì)徹底改變。城市政策調(diào)整的幅度大、頻率高，我覺(jué)得短期內(nèi)對(duì)學(xué)區(qū)房的影響有限，但如果這個(gè)政策堅(jiān)持十年，今后學(xué)區(qū)房的概念可能就不存在了。
書(shū)籍02
《置身事內(nèi)》
作者：蘭小歡
作品簡(jiǎn)介：這本書(shū)講的是我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)故事，書(shū)中沒(méi)有高深的經(jīng)濟(jì)術(shù)語(yǔ)，沒(méi)有學(xué)院派的調(diào)調(diào)，完全是用平民視角解讀政治經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，其中有讓我們驕傲的繁華，也有讓我們難免憂(yōu)心的房?jī)r(jià)。這本書(shū)寫(xiě)給每個(gè)普通人，每位對(duì)經(jīng)濟(jì)話(huà)題感興趣的讀者，幫助我們理解身邊的世界，從熱鬧的政經(jīng)新聞中看出些門(mén)道，從嚴(yán)肅的政府文件中覺(jué)察出些機(jī)會(huì)。
問(wèn)：您覺(jué)得房?jī)r(jià)抬高是由哪些因素決定的？
馮叔：從微觀層面，如果一個(gè)樓盤(pán)賣(mài)1萬(wàn)塊錢(qián)，六成是地價(jià)，剩下的是建筑安裝、管理行銷(xiāo)的費(fèi)用。但從宏觀層面看，高杠桿、高增長(zhǎng)的住宅業(yè)務(wù)是有條件的，這5個(gè)條件決定了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的邊界。
一是人口的凈增量。如果城市人口由原來(lái)的1000萬(wàn)人口變成1500萬(wàn)，這500萬(wàn)就是凈增量。如果人口凈增量是不斷上升的，那么這就是支撐房?jī)r(jià)的有利因素；
二是城市的基礎(chǔ)設(shè)施。當(dāng)機(jī)場(chǎng)、碼頭、車(chē)站等交通設(shè)施，以及劇院、醫(yī)院、學(xué)校等配套服務(wù)越來(lái)越好，就會(huì)吸引更多居住人口來(lái)這個(gè)城市，對(duì)房?jī)r(jià)也是有支撐的；
三是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)收入。如果城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比較好，就業(yè)也比較充分，收入也逐步增加，大家剛需、改善的需求沖動(dòng)就比較大；
四是宏觀的金融政策。比如利率、稅收、匯率、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅、財(cái)產(chǎn)稅等。如果遺產(chǎn)稅很高，買(mǎi)很多房子交給子孫還要付很高的稅，可能就不會(huì)買(mǎi)那么多房子；如果按揭的利息非常高，可能買(mǎi)房的沖動(dòng)也會(huì)降低。
五是社會(huì)心理預(yù)期。社會(huì)是否穩(wěn)定、政策管制是否長(zhǎng)久、經(jīng)濟(jì)是否增長(zhǎng)、是否發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)等也會(huì)影響心理預(yù)期。
我說(shuō)的都是影響市場(chǎng)需求的正面因素，這幾大因素反過(guò)來(lái)就是負(fù)面的，比如人口在減少、就業(yè)減少、經(jīng)濟(jì)不增長(zhǎng)、心理預(yù)期減弱等等，整個(gè)住房市場(chǎng)就會(huì)萎縮。
問(wèn)：房產(chǎn)稅的征收跟房?jī)r(jià)有直接關(guān)系嗎？它會(huì)直接影響房?jī)r(jià)的漲跌嗎？
馮叔：一定會(huì)的，房產(chǎn)的需求面有很大的敏感性。就像大家對(duì)房產(chǎn)稅的玩笑：怕它不來(lái)，怕它亂來(lái)。如果房產(chǎn)稅征收的比例較高，對(duì)大家的置業(yè)需求會(huì)有抑制作用；如果說(shuō)房地稅征收的比例非常低、不痛不癢，對(duì)大家買(mǎi)房沖動(dòng)的抑制很小，對(duì)需求面的影響不會(huì)那么敏感。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面正在結(jié)構(gòu)性調(diào)整，面臨著很大的轉(zhuǎn)變，在這種情況下，房產(chǎn)稅征收估計(jì)暫時(shí)不會(huì)來(lái)。
書(shū)籍03
《房奴》
作者：戴維·戴恩David Dayen
作品簡(jiǎn)介：房子，是「美國(guó)夢(mèng)」的開(kāi)始，奪走一個(gè)家庭的房子，就是奪走他們的夢(mèng)想。譯文紀(jì)實(shí)系列《房奴》從普通美國(guó)人視角，講述三個(gè)在2008年金融危機(jī)中失去「中產(chǎn)標(biāo)志」房子的普通人，靠自己的力量揭開(kāi)謎團(tuán)，探究數(shù)百萬(wàn)中產(chǎn)家庭被逐出自己家門(mén)的原因，揭密華爾街背后的陰暗。
問(wèn)：中金公司一員工的妻子在網(wǎng)上「高薪炫富」的截圖廣泛流傳，現(xiàn)在丈夫停職接受調(diào)查，今年剛買(mǎi)的152平的大房子，估計(jì)也保不住了。您覺(jué)得，大家有必要背負(fù)那么高額的房貸嗎？
馮叔：我不贊同這樣。一個(gè)家庭財(cái)務(wù)要做好規(guī)劃，尤其是新婚以后，怎樣運(yùn)營(yíng)好家庭小單位，比如要不要孩子、買(mǎi)不買(mǎi)房等。根據(jù)一般的經(jīng)驗(yàn)，還房貸的錢(qián)最好別超過(guò)家庭收入的1/3，實(shí)在略有緊張，也別超過(guò)一半。但用1/3以?xún)?nèi)的家庭收入來(lái)應(yīng)對(duì)房貸，這是個(gè)很好的區(qū)間，既不影響你的正常工作學(xué)習(xí)生活，還能抵抗其他突發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
如果家庭收入七八成都拿來(lái)還房貸了，其他開(kāi)支就會(huì)縮減甚至覆蓋不了，生活就會(huì)特別困難，小倆口就會(huì)吵架，父母兄弟姐妹親屬之間臨時(shí)借錢(qián)，也會(huì)產(chǎn)生一些矛盾。將1/3家庭收入還房貸作為家庭財(cái)務(wù)紀(jì)律，如果媳婦按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)管錢(qián)，老公也會(huì)很開(kāi)心幸福地回家。
國(guó)內(nèi)的平均購(gòu)房年齡不到30歲，假定像國(guó)外一樣，你到了40歲的年齡，買(mǎi)房可以使用公積金貸款，用低成本的資金來(lái)貸款買(mǎi)房，也是在剛需狀態(tài)下的理性安排。如果沒(méi)有太大壓力，還是可以用杠桿，但要在房產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的周期，希望用杠桿入市套利，我覺(jué)得是錯(cuò)誤的。
書(shū)籍04
《瑞典人為什么不焦慮》
作者：謝夙霓，鄭雅倩
作品簡(jiǎn)介：從社會(huì)福利到多元開(kāi)放的豐富文化、從教育觀念到處世哲學(xué)、從家庭到職場(chǎng)、從美食到傳統(tǒng)節(jié)日，跟隨旅居瑞典8年的美女作家一起揭秘瑞典人幸福生活、不焦慮的原因。
問(wèn)：馮叔為什么會(huì)推薦我們看這本書(shū)呢？
馮叔：前一陣《回村3天，二舅治好了我的精神內(nèi)耗》的短視頻火爆全網(wǎng)，為這個(gè)事兒，大家還有不同的、甚至極端的看法發(fā)酵出來(lái)。我就想起來(lái)，曾經(jīng)有一天我在書(shū)店看到了《瑞典人為什么不焦慮》這本書(shū)，我去過(guò)瑞典這些北歐國(guó)家，大家的生活很淡定、很從容，生活質(zhì)量也很高，他們沒(méi)有我們這一類(lèi)的焦慮，所以我買(mǎi)了這本書(shū)。
今天給大家介紹這本書(shū)，其實(shí)是想讓大家對(duì)當(dāng)下的焦慮有自己的看法，或者盡可能地?cái)[脫這種焦慮，知道怎樣改變才能不焦慮。與其通過(guò)不斷地吸收雞湯，不如看看現(xiàn)實(shí)中的一堆樣板，比如瑞典人他們就不焦慮，我舉幾個(gè)例子：
一是瑞典這個(gè)國(guó)家的房子大體以租賃為主。一些歐洲國(guó)家的社會(huì)住宅，也是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房，或者說(shuō)低收入人群的保障性住房，就會(huì)給申請(qǐng)居住的人一些社會(huì)標(biāo)簽，比如低收入人群、生活失敗者或拿救濟(jì)補(bǔ)助的人。
但瑞典稱(chēng)為公共住宅，任何人都可以排隊(duì)申請(qǐng)入住，為避免彼此之間的差異造成焦慮，排隊(duì)是按天數(shù)積分，要是低收入人群，可以去政府拿補(bǔ)助補(bǔ)貼，再跟其他人一塊申請(qǐng)公共住宅，所以在申請(qǐng)面上看不出你是低收入人群。
在匹配平臺(tái)上，會(huì)清楚地顯示房屋面積、位置、周邊配套，選擇適合自己的大小和價(jià)格，就可以去看房，如果有三個(gè)人同時(shí)看中這套房，就按照天數(shù)積分，誰(shuí)積分多房子就分配給誰(shuí)。
也就是說(shuō)，在租房體系內(nèi)避免了人與人因?yàn)槭杖氩罹?、生活境遇不平等帶?lái)的心理不舒服和焦慮。
另外買(mǎi)房的一半人，政府也不讓你掙錢(qián)，如果這套房產(chǎn)要進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，100萬(wàn)的房產(chǎn)漲價(jià)到130萬(wàn)，那你還要交30%的增值稅，比如賺30萬(wàn)，有10萬(wàn)就交稅了，再加上中介費(fèi)、其他稅費(fèi)，相當(dāng)于沒(méi)賺什么錢(qián)，于是大家也不太有沖動(dòng)在房產(chǎn)投資上琢磨賺錢(qián)。
作者的丈夫在瑞典工作，跟過(guò)去一起住后，經(jīng)歷了生孩子和買(mǎi)房等人生大事，對(duì)買(mǎi)房這件事觀察得很細(xì)致。買(mǎi)房時(shí)碰到的賣(mài)家，出售的是一個(gè)大house，她就問(wèn)賣(mài)家：房子維護(hù)得不錯(cuò)，收入也不錯(cuò)，為什么要搬走呢？賣(mài)家是個(gè)教授，跟她說(shuō)：孩子長(zhǎng)大獨(dú)立出去住了，想跟太太搬到離學(xué)校較近的公寓去住，小房子打掃起來(lái)也方便。
作者是個(gè)華人，這件事對(duì)她的觸動(dòng)很大，之前母親打來(lái)越洋電話(huà)告誡她，房子一定要買(mǎi)保值增值的，要有投資屬性，這是專(zhuān)屬華人的文化。但賣(mài)房人則是從需求出發(fā)，從沒(méi)想在房子上賺錢(qián)，所以瑞典人對(duì)待買(mǎi)房這件事，從二戰(zhàn)以來(lái)，買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的理念發(fā)生了根本性的改變。
二是教育體系，瑞典的稅率非常高，個(gè)人所得稅累進(jìn)大概在30%以上，但政府反過(guò)來(lái)把稅錢(qián)花在居民身上，所以免費(fèi)的醫(yī)療和教育特別多。這些公共福利也讓收入差距適當(dāng)拉平，按照時(shí)下的理解，通過(guò)稅收調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)共同富裕，也使人能夠更平和地相處。
另外她也講到了瑞典的國(guó)民性，他們有個(gè)「剛剛好」的文化，類(lèi)似中國(guó)人講的「中庸」，比如種族差異、性別差異都很小。國(guó)家有個(gè)父母假，不管男女都是245天，這些假期不僅可以錯(cuò)開(kāi)休，還能攢著以后用，這樣夫妻倆就不吵架了。
要學(xué)會(huì)克服焦慮，哪怕是二舅引起的焦慮，最主要的是關(guān)注離我們稍遠(yuǎn)的地方，北歐瑞典人的社會(huì)政策、公共福利和居住文化，以及國(guó)民性中表現(xiàn)出的平和從容，互相之間的寬容，就非常有意思。不然去二舅家治好焦慮，三叔來(lái)了回頭又焦慮了。不妨把這小書(shū)看一下，也找個(gè)時(shí)間療愈自己。
問(wèn)：馮叔1991年下海創(chuàng)業(yè)時(shí)，孤身一人跑到海南，為了創(chuàng)業(yè)打過(guò)地鋪、拉下臉借過(guò)錢(qián)。這個(gè)痛苦或焦慮的時(shí)期，您是如何熬過(guò)來(lái)的？
馮叔：痛苦這件事情，和一個(gè)人境遇的關(guān)系不是太大，反而受價(jià)值觀的影響巨大。假定你有宗教信仰，可以從青海一直磕頭到布達(dá)拉宮，對(duì)于沒(méi)有信仰的人來(lái)說(shuō)，這就叫痛苦；但對(duì)于有信仰的人，這是追求精神滿(mǎn)足的過(guò)程，他是幸福和快樂(lè)的。
剛開(kāi)始創(chuàng)業(yè)時(shí)，我有自己的精神信仰和追求，比如「以天下為己任、以企業(yè)為本位，創(chuàng)造財(cái)富、完善自我」等等，我們創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)有一套自洽的說(shuō)法，后來(lái)也叫使命和愿景，但其核心就是價(jià)值觀。
當(dāng)然，每個(gè)階段都有很多困難，但解決困難的實(shí)際狀態(tài)和心理感受是不同的，如果沒(méi)有理想的精神支持，我們只會(huì)覺(jué)得倒霉和悲憤，埋怨自己運(yùn)氣不好。如果有個(gè)積極心態(tài)，認(rèn)為這些困難是達(dá)到人生目標(biāo)和事業(yè)進(jìn)步必須經(jīng)歷的過(guò)程，認(rèn)真地把每件事情處理好，一步一個(gè)腳印走過(guò)來(lái)，反而你也沒(méi)覺(jué)得痛苦，只覺(jué)得困難。
困難和痛苦是不同的，困難就像山一樣，你是專(zhuān)業(yè)的登山人，你知道很困難但不痛苦。只要有清晰的價(jià)值觀或積極的人生目標(biāo)，那么痛苦就會(huì)減少，困難就會(huì)克服。
書(shū)籍05
《一個(gè)投資家的20年》
作者：楊天南
作品簡(jiǎn)介：本書(shū)為金石致遠(yuǎn)投資公司CEO楊天南先生在《錢(qián)經(jīng)》及《中國(guó)金融家》雜志發(fā)表的專(zhuān)欄文章合集，每月一篇，連載至今已逾十年。每篇文后均附有當(dāng)月投資組合，期間數(shù)次穿越牛熊，經(jīng)歷了市場(chǎng)的重大洗禮，迄今組合創(chuàng)造了「十年半十倍」的佳績(jī)。
問(wèn)：為什么這本書(shū)要和《巴菲特致股東的信》和《窮查理寶典》搭配起來(lái)看？
馮叔：1995年，天南在北京萬(wàn)通負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的工作，在這期間也研究股票，因?yàn)橐馔獾呐既灰蛩兀戳宋夷没貋?lái)的英文原版書(shū)《巴菲特之道》，看完序言后他就豁然開(kāi)朗，把國(guó)內(nèi)股票清倉(cāng)后去美國(guó)讀了MBA，也成為巴菲特見(jiàn)到的第一個(gè)來(lái)自北京的伯克希爾哈撒韋公司的股東，后來(lái)又跟芒格一起拍照。
楊天南與巴菲特和芒格的合影
回到國(guó)內(nèi)后，他做了兩件讓我特別驚奇又欽佩的事情。
第一件事，他拿了一筆資金按照巴菲特的理論開(kāi)始做實(shí)驗(yàn)，用十年時(shí)間賺了12倍，中間經(jīng)歷了兩次市場(chǎng)的熊市，而后他把投資過(guò)程寫(xiě)進(jìn)了這本書(shū)。每篇都展示了他的投資理念，再加上面對(duì)幾次熊市和金融危機(jī)的起起伏伏，最后獲得了驚人的回報(bào)。
第二件事，他一直認(rèn)真地追隨巴菲特的投資理念，同時(shí)翻譯了國(guó)內(nèi)現(xiàn)在出版的所有巴菲特的書(shū)籍，他馬上又要出版《巴菲特的第一桶金》。不僅吃透了巴菲特的投資理念，也總結(jié)出適合中國(guó)市場(chǎng)環(huán)境的投資理念。
比如巴菲特講過(guò)，人不可能跟壞人做成一個(gè)好生意。這也是天南翻譯這本書(shū)中的序言，講到這句話(huà)的含義是，人投資時(shí)要注意兩個(gè)健康，一是財(cái)務(wù)健康，二是人際關(guān)系健康，也就是跟錢(qián)相關(guān)的這個(gè)人的社會(huì)關(guān)系、價(jià)值觀、行為模式也要健康。
天南后來(lái)還總結(jié)出，在投資的時(shí)候，除了要看財(cái)務(wù)報(bào)表的指標(biāo)，更要看報(bào)表以外的東西。即企業(yè)家或創(chuàng)業(yè)者，他的價(jià)值觀是怎樣的，處理非經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的方法，以及是否相信時(shí)間的力量，他又進(jìn)一步把巴菲特的理念發(fā)揮。他還講到過(guò)人際關(guān)系的良性循環(huán)，就是不要把時(shí)間放在不健康的人、不地道的人身上，要把人際交往的時(shí)間花在真正的善良之輩、認(rèn)真做事的人和價(jià)值觀相同的人上。
所以在投資過(guò)程中，他更注意到一些細(xì)節(jié)，瘋狂閱讀捕捉更多的社會(huì)信息，在街上逛街也能成為他選擇投資標(biāo)的的重要靈感。比如逛街看到譚木匠的梳子，他就走進(jìn)去研究，跟創(chuàng)始人聊天后，成為了他家的股東。他一定會(huì)去找客觀存在于報(bào)表之外的蛛絲馬跡，這也成為他的投資方法論。
所以這三本書(shū)要配合起來(lái)看，如果你是做投資的，你就會(huì)理解作為投資者，應(yīng)該怎樣看待企業(yè)家、財(cái)務(wù)報(bào)表、影響企業(yè)的發(fā)展要素和人的心智模式。
問(wèn)：您怎么定義好企業(yè)？
馮叔：我可以告訴你楊天南的答案：第一是盈利，第二是持續(xù)盈利，第三是未來(lái)可預(yù)見(jiàn)性的盈利。
問(wèn)：什么人不適合用股票投資的理財(cái)方式？
馮叔：這個(gè)問(wèn)題，天南這本書(shū)也給了答案，他說(shuō)過(guò)什么人不適合參與到他的私募基金。第一，不能拿你吃飯的錢(qián)；第二，不能用貸款的錢(qián)；第三，不能因?yàn)橼s上一波機(jī)會(huì)，或通過(guò)內(nèi)幕消息、道聽(tīng)途說(shuō)的傳聞，臨時(shí)湊一些錢(qián)做投資。往往短期套利的都失敗了。
什么叫長(zhǎng)期投資呢？有人統(tǒng)計(jì)過(guò)，巴菲特99%的財(cái)富都是50歲以后賺到的，要賺第一個(gè)1億美金要有耐心，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的等待，選好相對(duì)集中的標(biāo)的后，做時(shí)間的朋友。
