隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房屋租賃市場(chǎng)日趨活躍，但相當(dāng)一部分房屋租賃市場(chǎng)的管理工作卻大大滯后，致使房屋租賃中存在著許多不容忽視的問(wèn)題。針對(duì)房屋租賃中典型糾紛，除了相關(guān)法律法規(guī)的明確規(guī)定，最有效的做法就是看最高院什么態(tài)度，了解最高院的權(quán)威觀點(diǎn)，才能贏得租賃糾紛訴訟。
最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第6集，第201—310頁(yè)。
《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說(shuō)的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，旨在保護(hù)承租人的利益。
但該條規(guī)定并不意味著原出租人無(wú)權(quán)對(duì)承租人在產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為追究責(zé)任?，F(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后，原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同，對(duì)承租人以前的違約行為主張合同權(quán)利，這種合同權(quán)即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權(quán)。
《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的復(fù)函》
第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對(duì)出租人所賣(mài)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
《最高人民法院公報(bào)》2004年第5期
法律規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)自己承租的房屋，對(duì)于出租人出賣(mài)的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返囊?guī)定，認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)而無(wú)效，缺少法律依據(jù)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效的問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待：
第一，出租《中華人民共和國(guó)消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。
第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無(wú)效。
第三，租賃房屋用于開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。
最高人民法院民事審判第一庭編：〈最高人民法院二審民事案件解析〉第1—17頁(yè)。
建筑應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全符合國(guó)家的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是建筑行業(yè)核心。任何一項(xiàng)工程新單項(xiàng)驗(yàn)收或局部驗(yàn)收均不能作為工程竣工整體驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。否則，當(dāng)事人將承擔(dān)合同無(wú)效的法律后果。
未經(jīng)所有人同意的出租行為的效力如何認(rèn)定，不獨(dú)立商鋪所有人是否有權(quán)要求確認(rèn)出租行為無(wú)效。
最高人民法院民一庭傾向意見(jiàn)認(rèn)為：
1、產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買(mǎi)的“單元”房產(chǎn)不具有獨(dú)立的使用價(jià)值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無(wú)疑就是一種能夠較好地發(fā)揮物的效用的選擇。這種選擇符合大多數(shù)業(yè)主的利益。
2、從判決的社會(huì)效果考慮，人民法院也應(yīng)當(dāng)裁決小部分業(yè)主服從商廈絕大多數(shù)業(yè)主的意愿，因?yàn)槊總€(gè)業(yè)主所擁有的權(quán)利是平等的，在每個(gè)業(yè)主所購(gòu)“單元”不具有獨(dú)立使用價(jià)值的前提下，應(yīng)當(dāng)盡可能協(xié)調(diào)所有業(yè)主的利益，促進(jìn)交易、最大限度地實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人的利益。
3、在這種情況下，運(yùn)用公平原則，衡量當(dāng)事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發(fā)揮物的效用、使各方當(dāng)事人最大化地實(shí)現(xiàn)自己的利益的裁決結(jié)果，不失為一個(gè)最恰當(dāng)?shù)倪x擇。
最高人民法院民一庭少數(shù)人認(rèn)為：
第一個(gè)途徑是，不去探究房地產(chǎn)管理部門(mén)的登記發(fā)證行為的正確與否，僅僅以單個(gè)業(yè)主持有的房屋所有權(quán)證為依據(jù)，認(rèn)定其具有物業(yè)具體單元的房屋所有權(quán)，在此基礎(chǔ)上，則人民法院只能支持該業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。
第二個(gè)途徑是，依據(jù)物權(quán)原理，認(rèn)定該業(yè)主雖然購(gòu)買(mǎi)了某單元并領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，但由于該單元不具有獨(dú)立使用價(jià)值，業(yè)主以無(wú)法行使獨(dú)立的房屋所有權(quán)為由，訴A公司侵權(quán)。
最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第3集，第299—311頁(yè)。
人民法院對(duì)于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實(shí)行國(guó)家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。
對(duì)于合同內(nèi)容沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無(wú)效要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合同意思自治原則，認(rèn)定此類(lèi)合同有效。
《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問(wèn)題的批復(fù)》
凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。
未經(jīng)所有人同意的出租行為的效力如何認(rèn)定，不獨(dú)立商鋪所有人是否有權(quán)要求確認(rèn)出租行為無(wú)效。
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