我想寫(xiě)的文章很多，欠的債更多。今天LP還沒(méi)有起床，女兒也睡著，所以有時(shí)間寫(xiě)一點(diǎn)東西。
正好前面有人發(fā)帖問(wèn)，《買公寓還是買別墅》，其實(shí)這個(gè)問(wèn)題和你們的思路不同。就好比職業(yè)賽車手，和僅僅是車開(kāi)得比較快的；完全是是二個(gè)路子的。
一）關(guān)鍵詞
首先我們來(lái)講第一件事，假設(shè)你是一個(gè)小白領(lǐng)，今年27歲，馬上就要結(jié)婚有個(gè)女朋友生小孩，請(qǐng)問(wèn)你會(huì)買什么樣的房子。
或許你會(huì)毫不猶豫地說(shuō)，中外環(huán)間，半遠(yuǎn)郊的二室一廳，100平米左右，新開(kāi)發(fā)大型小區(qū)，有地鐵直達(dá)。地段偏遠(yuǎn)一點(diǎn)，荒郊一點(diǎn)不要緊。
好了，請(qǐng)我們注意這里面極重要的一個(gè)數(shù)字，100。
然后我們?cè)賮?lái)問(wèn)第二個(gè)問(wèn)題，假設(shè)你今年35歲。事業(yè)成功，在企業(yè)里面當(dāng)高級(jí)經(jīng)理，年薪也有三四十萬(wàn)。和老婆結(jié)婚已經(jīng)有7年，小孩子也5歲了。第一套房子由于2005年買的早，目前已接近還清。存款有一二百萬(wàn)，每年還有幾十萬(wàn)新增儲(chǔ)蓄，請(qǐng)問(wèn)你會(huì)買什么房子。
答案是，有二個(gè)選擇。一是換大房子，二是在原有的基礎(chǔ)上，再買一二套作為投資。
請(qǐng)記住這里的關(guān)鍵詞，300平米。
現(xiàn)在，再看我們第三個(gè)例子，假設(shè)你有一個(gè)網(wǎng)名，叫做Villa_77，你的人生理想是擁有77套房子。用excel表格來(lái)整理自己的房屋信息。目前你已經(jīng)湊滿了全副黑桃，并將觸角伸向了商鋪和商業(yè)地產(chǎn)。請(qǐng)問(wèn)，你會(huì)買什么樣的房子。
在這里，我們有一個(gè)關(guān)鍵詞，1000平米。
二）化蛹
這里，我們牽涉到一個(gè)很高階的概念，一般人根本難以理會(huì)。
在你買第一套房，甚至是人生的重要住所時(shí)，你考慮的問(wèn)題，其實(shí)和撲克族完全不同的。作為人生第一套房，第一住所，你要求這套房子寬敞明亮，心曠神怡。
你要求他靠幼兒園近，最好還能進(jìn)名牌小學(xué)。你要求他地段可以偏遠(yuǎn)，但一定要拿得出手，鄉(xiāng)下親戚來(lái)時(shí)能顯得體派，在上海站穩(wěn)腳跟。老公房是絕對(duì)不考慮的。
作為人生第一套房，你會(huì)有很多挑剔。譬如采光，得房率，動(dòng)線，甚至僅僅廝所離過(guò)道口差十幾厘米，你也會(huì)不加考慮。
作為人生第一套房，你摻雜了太多的感情因素?！皭?ài)”成了這套房子最核心的考慮。
但是，假設(shè)你是那個(gè)35歲成功男人。第一住所早已買好，現(xiàn)在開(kāi)始追求品質(zhì)和有回報(bào)的投資。你會(huì)想寫(xiě)什么呢。
對(duì)于第二套房，感情的因素就會(huì)薄很多。買房子最主要的是考慮性價(jià)比，升值潛力，風(fēng)險(xiǎn)搭配。
許多VVDR小白領(lǐng)熱衷于購(gòu)買的張江、唐鎮(zhèn)房屋，其實(shí)是性價(jià)比非常非常之低的。這些房子生活既不方便，供應(yīng)又顯太多。更糟糕的是，他們買入價(jià)太貴。象唐鎮(zhèn)，川沙這種地段，你花20000/m買入。許多年都不能翻身了。
當(dāng)象Villa_77這種人，湊滿了第一把黑桃，再開(kāi)始湊第二把紅桃，對(duì)房屋“愛(ài)”的因素就更薄了。房子只不過(guò)是一種籌碼，就象昨天拋掉了500股股票一樣。
也就是說(shuō)，職業(yè)炒房者，和你們思考的思路是很不一樣的。職業(yè)炒家，以獲利最大化為第一目標(biāo)，而對(duì)于房屋“愛(ài)”的因素極少。
三）側(cè)翼和后衛(wèi)
以前有個(gè)笑話，二個(gè)老農(nóng)商量皇帝吃什么，最后討論結(jié)果，每天吃1000個(gè)饅頭，還是肉餡的。
炒房是一門很專業(yè)的活，如果說(shuō)精細(xì)和認(rèn)真程度，與外科心臟醫(yī)生也差不多。炒房和普通購(gòu)房者的區(qū)別，絕不是我買了100平米二房，再買第二套，再買第三套……就象專業(yè)賽車手，其整個(gè)運(yùn)作流程，都很“開(kāi)快車”的人不同的。
對(duì)于專業(yè)炒房來(lái)說(shuō)，假如大家都買100平米，那是差別不大的。因?yàn)槲覀兌家_(dá)到Multi Task，既要可以住，又要可以升值，既要照顧到男女雙方上班路徑，最好還不失體面。
但是，量變發(fā)生在300平米時(shí)，在1000平米時(shí)就更明顯。
假設(shè)你要購(gòu)買1000平米房產(chǎn)，你會(huì)怎么買。會(huì)不會(huì)在同一個(gè)清林涇小區(qū)里面買10套，會(huì)不會(huì)在同一個(gè)金橋板塊買8套？
答案是不會(huì)的。因?yàn)檫@樣做有很多弊端。首先，你的投資過(guò)于集中，一旦金橋板塊發(fā)生利空，就是全軍覆沒(méi)的結(jié)局。
第二，10套清林涇的架構(gòu)，其實(shí)并不滿足你的風(fēng)險(xiǎn)喜好。最典型的例子，假設(shè)你在很短時(shí)間內(nèi)，急需100W。那你怎么辦，拋售清林涇會(huì)導(dǎo)致對(duì)手盤太少，非常嚴(yán)重的壓價(jià)行為。
第三，10套清林涇的架構(gòu)。其實(shí)并沒(méi)有利用投資回報(bào)最大化。眾所周知，投資的金額標(biāo)的越大，越是藍(lán)海。金額越小，越是紅海。而150~200W的剛需盤，又處于遠(yuǎn)郊次新二房，其實(shí)是小白領(lǐng)們爭(zhēng)搶得最激烈，性價(jià)比最低，最最不劃算的樓盤。哪怕你僅僅增加100W預(yù)算，250~300W都可以買好得多的房子。
四）航母編隊(duì)
那么，買100平米時(shí)，大家毫無(wú)辦法毫無(wú)差異。當(dāng)你買600㎡時(shí)，你該怎么做呢。
正確的做法，是對(duì)整個(gè)資產(chǎn)組合包，作出巨大的調(diào)整。
首先，你要買幾套老公房，這是為了保證充足的流動(dòng)性。當(dāng)有需求時(shí)，老公房可以迅速地在市場(chǎng)上變現(xiàn)，而且?guī)缀醪皇軌簝r(jià)損失。在許多時(shí)候，老公房肯定是普通住宅，而且超過(guò)五年。稅費(fèi)也很低。
老公房雖然漲幅比較慢，但變現(xiàn)容易，租金回報(bào)率高。在整個(gè)“投資組合”中保持老公房，相當(dāng)于二翼巡狩的游騎兵。
其次，我的建議是，集中力量。組織一套“核心標(biāo)的”。
核心標(biāo)的的定義是：金額大漲幅更大。人絕大多數(shù)的財(cái)富，是由一二筆交易而來(lái)的。我的建議是，集中資金，走出藍(lán)海。
你需要的是，看中看準(zhǔn)一套非常有潛力的標(biāo)的。貴一點(diǎn)不要緊，不容易轉(zhuǎn)手，短時(shí)間內(nèi)不可能拋售，也不要緊。如果一旦緊缺，你可以拋老公房。
但是，這個(gè)標(biāo)的必需是核心的，瘋漲的，有良好巨幅升值潛力，前途無(wú)限。其他所有的事，都是為這個(gè)“核心”服務(wù)的。
最后，還剩余的資金，可以購(gòu)買一些“流動(dòng)性中等，漲幅中等”的標(biāo)的。
這樣一來(lái)，你的整個(gè)投資組合，其實(shí)類似于一個(gè)航母編隊(duì)。以一艘核心戰(zhàn)力的航母為中心，其他的艦船都是為航母服務(wù)的。
因?yàn)楹ε虏豢蓽y(cè)的因素，導(dǎo)致資金鏈危機(jī)。所以你要保持一些“流動(dòng)性很強(qiáng)，漲幅較小”的老公房。相當(dāng)于整個(gè)編隊(duì)中，反艦反潛驅(qū)逐艦。
其次，你也可以適當(dāng)配置一些，追逐熱點(diǎn)，和優(yōu)雅美觀的次新房。相當(dāng)于編隊(duì)中的巡洋艦，這也是一股戰(zhàn)斗力量。
這樣一個(gè)投資組合遇見(jiàn)普通的十套八套房子，就好比一個(gè)“兵種齊備，搭配合理”的職業(yè)軍團(tuán)，對(duì)上清一色長(zhǎng)槍大刀的幾千農(nóng)民，戰(zhàn)斗力自然是不言而喻的。
五）流動(dòng)性三悖論
翻開(kāi)任何一本金融投資書(shū)，書(shū)上都會(huì)介紹，金融產(chǎn)品具有三性：“回報(bào)性，安全性，流動(dòng)性”。
一般而說(shuō)，這三股屬性是互相平衡，此消彼長(zhǎng)的。不可能面面俱到。當(dāng)流動(dòng)性高了，回報(bào)率自然就低。就好比“定期存款”永遠(yuǎn)比活期存款回報(bào)率高一樣。
當(dāng)你的資產(chǎn)組合足夠大，大到超過(guò)100平米，大到形成一個(gè)“資產(chǎn)包”的時(shí)候，其實(shí)你可以對(duì)內(nèi)部進(jìn)行優(yōu)化。
我們的訣竅是，你并不需要對(duì)100%的資產(chǎn)包，都保持流動(dòng)性。事實(shí)上，你只要保持20%的流動(dòng)性就足夠的。剩下的資產(chǎn)，可以追求更高的回報(bào)率。
當(dāng)我們討論房產(chǎn)時(shí)，我們永遠(yuǎn)討論的是一個(gè)資產(chǎn)包。有前鋒，有側(cè)衛(wèi)，有中軍，有后衛(wèi)。
我們主要的策略，就是削減流動(dòng)性到20%以下，然后盡可能爭(zhēng)取低流動(dòng)高回報(bào)產(chǎn)品。
淺談財(cái)務(wù)配置中的航母
前二天Zhifei問(wèn)我，你總是說(shuō)財(cái)務(wù)配置要圍繞航母。但什么才是航母。假設(shè)我現(xiàn)在有300W現(xiàn)金，我要購(gòu)買什么樣的資產(chǎn)，才是我的航母。商鋪，寫(xiě)字樓，廠房，土地，企業(yè)。。。。？
答案很簡(jiǎn)單，三個(gè)字：“不知道”。
一）不知道
不知道。這個(gè)答案回答了無(wú)數(shù)次，討論了無(wú)數(shù)次?？胺Q我們最了解，也是最不了解的答案。
為什么，因?yàn)楫?dāng)我們問(wèn)：“什么是航母”時(shí)，其實(shí)相當(dāng)于我們問(wèn)另外一個(gè)問(wèn)題，二個(gè)問(wèn)題是完全等價(jià)的“什么資產(chǎn)最升值”。
今時(shí)今日，什么資產(chǎn)最升值，什么房產(chǎn)最有回報(bào)空間？
這個(gè)問(wèn)題，我們已經(jīng)討論過(guò)了無(wú)數(shù)多次，爭(zhēng)論過(guò)無(wú)數(shù)多次。相關(guān)的巨著，可以灌滿幾張光盤。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，可以分為浦西幫，浦東幫，康城幫，仁恒幫，老公房幫，清林涇幫，空關(guān)炮房幫。。。。。。。
那么，今時(shí)今日，如果我們要買房子，哪一款房子最升值呢，答案還是三個(gè)字：“不知道”。
二）所謂航母
對(duì)于哪套房子最能升值，我們已經(jīng)討論了無(wú)數(shù)年，迄今也沒(méi)有一個(gè)結(jié)果。所以我不能回答Zhifei，他應(yīng)該買哪項(xiàng)資產(chǎn)作為一個(gè)航母。
那么，航母理論還有什么價(jià)值呢？
航母理論，其實(shí)是說(shuō)的一個(gè)倉(cāng)位定理。
就好像在原著《炒房基礎(chǔ)知識(shí)入門》中所說(shuō)的一樣，如果你有1個(gè)億，你可以選擇購(gòu)買100套價(jià)值一百萬(wàn)的小房子。
但這樣做的缺點(diǎn)是什么呢。你并沒(méi)有最大化你的利益。
譬如說(shuō)，“投資門檻”始終存在。所以某些一千萬(wàn)的項(xiàng)目，回報(bào)率會(huì)比一百萬(wàn)項(xiàng)目高一點(diǎn)。
如果你全部買100個(gè)一百萬(wàn)項(xiàng)目，就喪失了更高收益的機(jī)會(huì)。
再譬如說(shuō)，100個(gè)雷同的項(xiàng)目，不能有效地錯(cuò)開(kāi)時(shí)間，地點(diǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。有“雞蛋放在一個(gè)籃子”里的危險(xiǎn)。
一旦上海遭遇核輻射，你就全軍覆沒(méi)了。又或者政策調(diào)整，額外增加房票價(jià)值，對(duì)老公房的打擊也是很大。
所以，如果你有1億投資房產(chǎn)。較好的架構(gòu)應(yīng)該使用“航母理論”。以核心資產(chǎn)為重心，并以外圍輔助資產(chǎn)提供流動(dòng)性平衡性。
那么，航母應(yīng)該是多大的資產(chǎn)呢。
答案是不確定。
譬如對(duì)于很多外地來(lái)滬人員，家里的鐘點(diǎn)工阿姨，她們奮斗一生最后的結(jié)果，就是順理地在上海買一套房子，哪怕是30平米很小的老公房。
對(duì)于她們來(lái)說(shuō)，這套老公房就是她們的航母，就是她們的核心資產(chǎn)。而另外還有一些定期存款，理財(cái)產(chǎn)品，作為周邊的護(hù)衛(wèi)艦。
而如果上海的普通白領(lǐng)人家呢。
或許他們會(huì)有一套中環(huán)三房，價(jià)值400~500萬(wàn)。就占去了他們的核心資產(chǎn)。對(duì)于他們運(yùn)籌帷幄調(diào)度所有資源，層次換房最終換上三房，就是他們一輩子奮斗的結(jié)果了。
這些普通白領(lǐng)們，或許另外還會(huì)有套幾十萬(wàn)的老公房。一些現(xiàn)金和股票，作為他們的外圍資產(chǎn)。
第三個(gè)層次，則是象Zhifei這樣，如果你的財(cái)富已經(jīng)達(dá)到1XXX萬(wàn)。那么你可能會(huì)考慮匯聚一項(xiàng)六七百萬(wàn)的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目可以只追求收益性，許多年不用擔(dān)心流動(dòng)性變現(xiàn)。你可以“長(zhǎng)期，堅(jiān)毅，持有”。
那么，航母是什么。30萬(wàn)，300萬(wàn)，3000萬(wàn)，都可以是航母。
你要問(wèn)航母是什么，就好比外來(lái)打工妹問(wèn)“30萬(wàn)，最佳的房產(chǎn)購(gòu)買策略是什么”。
就好比普通白領(lǐng)問(wèn)，“300萬(wàn)購(gòu)房款，請(qǐng)問(wèn)最佳策略”。
就好像大戶問(wèn)，“3000萬(wàn)買房子，如何最優(yōu)”。
對(duì)每一個(gè)價(jià)位，其實(shí)都是某一對(duì)應(yīng)階層的航母。每當(dāng)你問(wèn)三十萬(wàn)買什么房子時(shí)，可能就是打工仔一世的性命。
三）航母的優(yōu)勢(shì)
前面問(wèn)到，航母是什么。
http://www.shuiku.net/forum.php? ... 2832&extra=page%3D1，有一個(gè)人詼諧地回答說(shuō)，20套西渡的破房子。
2002年時(shí)，我去看西渡房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)大約9~11萬(wàn)一套，單價(jià)每平米800元?，F(xiàn)在大概漲了10倍。的確是不錯(cuò)的資產(chǎn)。
二十套西渡的房子，是不是航母呢。還是不屑地說(shuō)人家小炮艦？
答案是：是的。
航母并不一定是一個(gè)整體。我們并不要求，航母就一定是一套房子。
航母的意思是什么，是說(shuō)你可以“動(dòng)用700萬(wàn)”去購(gòu)買一項(xiàng)資產(chǎn)。他可以是一套房子，可以是十套房子，可以是一幢六層十二套老公房。
航母的意思是什么，是多一個(gè)選擇?？煞挚珊稀？梢允且惶状蠓孔樱梢允鞘兹崩瞎?，可以是二個(gè)弄堂的西渡房產(chǎn)。
航母只是讓你多一個(gè)選擇。而我們知道，選擇越多，回報(bào)越高。門檻越高，回報(bào)越高。
四）實(shí)際分析
最后我們說(shuō)點(diǎn)實(shí)際的，譬如Zhifei同志，他問(wèn)他的航母該如何配置。別扯這么多云里霧里的。
我手里有一個(gè)Zhifei的2008年資產(chǎn)列表。根據(jù)我的分析，他主要有以下幾個(gè)缺點(diǎn)：
1）沒(méi)有財(cái)富增長(zhǎng)源
2）沒(méi)有現(xiàn)金流規(guī)劃
3）沒(méi)有互補(bǔ)性
具體來(lái)說(shuō)，他并沒(méi)有任何一項(xiàng)資產(chǎn)。為未來(lái)的三年會(huì)升值3倍。而他的現(xiàn)金流很弱，餓不死撐不飽。最后就是板塊混亂。
對(duì)Zhifei的推薦，應(yīng)該集中精力，在天津找一項(xiàng)“未來(lái)三年升值3倍”的資產(chǎn)。具體是什么，我不知道。
這套資產(chǎn)需要多大的購(gòu)買能力，或許超過(guò)Zhifei的吞吐實(shí)力。但不要緊，他可以以各種方法籌款?；I款的最終目的，就是圍繞啃下“三年三倍”的資產(chǎn)。
然后，Zhifei可以調(diào)整一下他手中的籌碼。拋掉一些前景不明朗的，保留一些租金回報(bào)高的。因?yàn)楹侥傅慕ㄔ爝^(guò)程，肯定是負(fù)現(xiàn)金，肯定吞噬大量現(xiàn)金。所以要周圍物業(yè)給他輸血。
最后，持有這套“很大，而且三年升3倍”的資產(chǎn)。三年之后，你的總資產(chǎn)就會(huì)是現(xiàn)在的5倍。
以上分析合不合邏輯？其實(shí)完全是亂寫(xiě)。
因?yàn)橄拶?gòu)、限貸、限交易，現(xiàn)在已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了調(diào)倉(cāng)位最好的時(shí)機(jī)。所以，還是歇歇吧。
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