最近的市場比以往任何時候都“嘈雜”。一部分人拿08年金融危機(jī)后中國房價走勢做參照，高唱房價必漲。
但國內(nèi)一季度GDP出現(xiàn)1992年公布數(shù)據(jù)以來的首次負(fù)增長；國際貨幣積極組織IMF明確全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入衰退，并將其命名為“大封鎖”等等，都加重了大眾對未來房價的擔(dān)憂，房產(chǎn)崩潰論開始甚囂塵上。
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兩種論調(diào)在網(wǎng)上反復(fù)博弈使原本在今年有購房計劃的人群陷入了躊躇和迷茫。
對于普通剛需購房者來說，現(xiàn)在買房，比以往任何時候都更考驗技巧、心智甚至魄力。
以下5條，是我在疫情發(fā)生后，根據(jù)自身購房經(jīng)驗結(jié)合近期對市場的觀察總結(jié)出來的建議，希望對大家有一些啟發(fā)。
如果你有朋友想買房，也要發(fā)給TA看一看，助人為樂。
房價為什么不會大跌，可以令開一篇洋洋灑灑寫幾千字都不為多。這里只說下最核心的幾點。
第一，從宏觀經(jīng)濟(jì)考慮，大家只要想想當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中的比重，相關(guān)聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)有多少，市場規(guī)模有多大，就知道保房地產(chǎn)相當(dāng)于保中國經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)房價就是在穩(wěn)中國經(jīng)濟(jì)。
第二，從單個城市發(fā)展的角度考慮，到目前為止“土地財政”依然是地方財政的命脈，所有城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入，城鎮(zhèn)化推進(jìn)，長三角城市群的建設(shè)還需要仰賴土地出讓這頭“奶?！?。穩(wěn)房價就是在穩(wěn)定地價，就是在穩(wěn)定財政收入。
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第三，從金融穩(wěn)定角度考慮，現(xiàn)在房產(chǎn)至少附加了50%的金融屬性，而金融的“基石”是信用，一旦房價大幅下跌，個人持有的房產(chǎn)價值大幅縮水，購房者開始選擇放棄還貸，個人信用將破產(chǎn)。同時房價大幅下跌將使很多地方政府隱性債務(wù)面臨爆表，城市信用將破產(chǎn)。
安德魯·索爾金描述2008年金融危機(jī)的一本書叫《Too Big to Fail》，中文名叫大而不倒。其實還有另一個譯名，叫大而不能倒。在美國，是股市；在中國，是樓市。
上個月，不少媒體炒作深圳、上海千萬級產(chǎn)品開盤被秒的消息，很多人覺得房價又將起飛，房產(chǎn)這個“夜壺”在關(guān)鍵時刻又要被拿出來重新使用。
大家應(yīng)該清楚的是，這些國內(nèi)強(qiáng)一線乃至國際知名城市核心地段的資產(chǎn)，不是在當(dāng)下才爆發(fā)，在任何時候持有都是值得，只是疫情放大了大眾的關(guān)注度。
我們不妨把注意力轉(zhuǎn)移到別的消息。
上個月18號，湖北省荊州市實施“降低首付比例、提高公積金貸款額度以及免購房契稅”，比如二套首付為3成、首套2成即可，此舉無非是想要放松調(diào)控。
但4天后荊州發(fā)布就通知：停止執(zhí)行調(diào)控松綁政策。
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自疫情發(fā)生以來，先后有青島、海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞和駐馬店等地想要放松調(diào)控，但無一例外，全部闖“關(guān)”失敗，海寧的政策存續(xù)時間最短，僅兩小時。
中央給出的信號很明確：“房住不炒”的底線沒有一絲一毫動搖。一方面，房地產(chǎn)還不需要救，受疫情影響不是很大。另一方面，放水之下，樓市必然要火，還得壓一壓。不然放出來的水，都嘩啦啦違規(guī)流入樓市。深圳就剛被抓了典型。
現(xiàn)在的政治生態(tài)已經(jīng)變了，從過去的“政令不出中南海”到如今的“兩個維護(hù)”，中央的控制力得到空前加強(qiáng)，政策貫徹也是“一竿子到底”，容不得絲毫怠慢，在這樣的環(huán)境下，你覺得房價還有起飛的可能么？
從過往的經(jīng)驗看，買房最怕兩件事：一是想一步到位，二是猶豫不決。
先說“一步到位”這件事，有些人總想著攢夠了錢，一次性買個大三房或者四房，省得以后折騰。
雖然最近幾年屬于地產(chǎn)“橫盤時代”，不像前10年，錯過一套房相差一個階級，但以目前貨幣超發(fā)的速度和信貸擴(kuò)張的規(guī)模，將手中的現(xiàn)金變現(xiàn)成資產(chǎn)是相對穩(wěn)妥的財富保值方式，也減少了租房的開支。
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而猶豫不決主要是存在追低心理，總是擔(dān)心自己在房價高位時候“站崗”，又想在樓市最低谷時“抄底”，猶豫來猶豫去，孩子也生了，一把年紀(jì)還要擔(dān)心被房東趕走。
作為普通購房者，你的第一需求是居住，不要存在過多的投資心態(tài)，關(guān)鍵是給自己安一個家。
我有個新義烏朋友，倆夫妻在義烏買的第一套房只有60平米，而且是一梯N戶的筒子樓。如今，他們通過置換已經(jīng)買了綠城蘭園的118方。
當(dāng)你看到自己的努力變現(xiàn)成實實在在房子的時候，所獲得的成功感和滿足感是任何東西都無法比擬的。
所謂賣房思維，就是在買房的時候就要想一想，以后這套房子是否容易出售。
絕大多購房者其實都沒有思考過這個問題。雖然法律規(guī)定70年產(chǎn)權(quán)，還能延期。但房子真的能住一輩子么？答案當(dāng)然是否定的。
這輪被有機(jī)更新的房子，房齡普遍在25年左右。只要是商品就存在不斷更新?lián)Q代，房子也不例外，我們要保證自己居住的舒適度，也需要更換房子。
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所以在挑選房產(chǎn)的時候，盡量保持中庸思維，不要選擇總價最高、樓層最低、存在明顯硬傷的房子，而選擇熱銷的戶型，這樣未來接盤的基數(shù)更大。
05.在保證現(xiàn)金流的前提下，盡量加杠桿
現(xiàn)在全球已經(jīng)進(jìn)入了利率下行期間，中國推進(jìn)LPR改革以后，利率也在持續(xù)下調(diào)。
有人說，30年期的房貸，是全世界最好的東西。因為這是普通人能夠借到的，最便宜的長期貸款了。
將時間周期拉長，10年前的200萬，還能在北京、上海買套房，到今天連交首付都不夠了。除了房價在漲，也有貨幣隨CPI貶值的重要原因。
所以買房的朋友，一定要在保證現(xiàn)金流的前提下盡量給自己加杠桿。 而且，和銀行簽貸款合同時，一定要選擇每年調(diào)整一次貸款利率，因為房貸利率已經(jīng)進(jìn)入下行通道，未來每個月或者幾個月就會小幅下調(diào)一次。千萬別在合同期內(nèi)選擇固定利率。
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前面說了，買房要多用貸款，但這也是建立在現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上。
特別是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢不明朗的情況下，要確保自己收入沒問題，月供能保證，生活質(zhì)量不要出現(xiàn)明顯的下降。
因為，現(xiàn)在“房住不炒”的大背景下，樓市的周期已經(jīng)被明顯拉長。過去那種買房后一兩年就暴漲、翻倍的情況，再也不可能出現(xiàn)了。
過度加杠桿，會給自己不必要的壓力，最后影響生活，得不償失。不要想著一夜暴富，買房更多的是安全保值，然后才是博利潤。
文|六子
編輯|知小妹
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