說(shuō)到選址，相信如果你善于觀察，熱愛(ài)美食，你就有可能發(fā)現(xiàn)有的餐廳，菜品好、服務(wù)好、性價(jià)比高，卻冷冷清清，無(wú)人光顧；而附近不遠(yuǎn)的另一家餐廳往往生意火爆，門庭若市。
選址不好就會(huì)“窮、窮、窮”
麥當(dāng)勞CEO也說(shuō)過(guò)，餐飲最重要的是三件事：選址、選址、還是選址!選址是餐廳事業(yè)的開(kāi)端，是重中之重。但選址工作復(fù)雜又艱巨，涉及的事物變化與綜合因素繁多，如同考驗(yàn)辨識(shí)功力的一場(chǎng)修煉，即便是有經(jīng)驗(yàn)的餐飲人也常常會(huì)犯錯(cuò)誤。
餐廳經(jīng)營(yíng)的好壞，最終歸結(jié)為就是選址。正確的選址可以增加餐廳的客流量，使餐廳快速發(fā)展。如果選錯(cuò)地址，不僅要消耗大量的人力物力去周旋，還要面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。
那今天馬小妹兒就與你探討“選址評(píng)估”，希望對(duì)你有幫助。逸馬專注連鎖15年，選址有專業(yè)的評(píng)估維度，主要分為四個(gè)方面：項(xiàng)目適合性原則，客流規(guī)律分析，立地點(diǎn)周圍設(shè)施評(píng)估，風(fēng)水。
項(xiàng)目適合性原則
只有腳知道,鞋合不合適;只有心知道,愛(ài)值不值得;只有選址老師知道，你的項(xiàng)目適合什么店面。不懂行的人會(huì)說(shuō)，選址并沒(méi)有那么重要。其實(shí)不然，你真正深入才會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里面的知識(shí)高深莫測(cè)。
我們以面食類為例,我們的選址老師經(jīng)過(guò)專業(yè)性的考察發(fā)現(xiàn)，面食類項(xiàng)目的選址最重要的是要多注重進(jìn)店消費(fèi)的客流量及堂食面積、翻臺(tái)率等，而我們現(xiàn)在最最關(guān)注的外賣，卻要放在其次的營(yíng)收比重！而且為了增加顧客的辨識(shí)度和認(rèn)知率，我們?cè)诘昝孢x址時(shí)，要額外注重選擇門面較寬的房型，以更好的提升品牌形象。
客流規(guī)律分析
客流分為自身客流、分享客流、派生客流。不同地區(qū)客流規(guī)模不盡相同，就算相同，其目的、速度、滯留時(shí)間各不相同，要做具體分析，再做最佳地址選擇。即使相同的街道，兩側(cè)的客流規(guī)模也不同。由于人們騎車、步行或駕駛汽車的習(xí)慣不同，一般靠右行，右側(cè)的店鋪就比左側(cè)的店鋪更適合開(kāi)店。東北路北普遍好于路南、南方西曬。這都是隱藏的選址要點(diǎn)。
立地點(diǎn)周圍設(shè)施評(píng)估
選擇開(kāi)店地點(diǎn)還要對(duì)目標(biāo)地點(diǎn)所在道路性質(zhì)、接近度、鄰居特性等相關(guān)設(shè)施做調(diào)查 。舉個(gè)例子，臨近100米內(nèi)是否有紅綠燈：紅綠燈是增加店鋪曝光率，增加消費(fèi)認(rèn)知的捷徑；預(yù)定店鋪前道路的寬度：路越寬不僅行駛車流越多，且可增加停車的便利性。這些都無(wú)疑說(shuō)明，選址對(duì)一個(gè)店面是否成功起了至關(guān)重要的作用。
風(fēng)水
好的選址，無(wú)非就是要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)好的氣場(chǎng)。一個(gè)空氣清新、視覺(jué)良好的環(huán)境，人們?cè)谶@種環(huán)境下工作心情愉快，干勁十足，自然人們做事的成功率也就最高。
其實(shí)在選址時(shí)，應(yīng)抱著“不求最好，只求合適”的心理，不去爭(zhēng)搶所謂的黃金地段，而是根據(jù)自身品牌定位，匹配合適的地段，在選址上大膽創(chuàng)新并借鑒好的經(jīng)驗(yàn)，或許會(huì)有一番意想不到的收獲。
沒(méi)有“套路”怎么盈利？
木屋燒烤，隋政軍曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，他的團(tuán)隊(duì)每開(kāi)一家門店都要去實(shí)地考察測(cè)量。要對(duì)整個(gè)商圈人數(shù)做統(tǒng)計(jì)，要測(cè)量自己門店和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客流，還要算出未來(lái)5年的總銷售額才決定要不要在這個(gè)地方開(kāi)店。
很多人好奇，為什么星巴克總是堅(jiān)持將店址選在寫字樓或高檔商場(chǎng)。其實(shí)，星巴克這樣的選址是非常符合其自身定位的，它的定位是精品咖啡，所以選址一定要能夠體現(xiàn)其形象。當(dāng)初星巴克初進(jìn)中國(guó)時(shí)，將店址選在了北京和上海，就是因?yàn)檫@兩個(gè)城市可以傳達(dá)它精品咖啡的品牌。
星巴克在選址時(shí)，首要考慮的是一些能夠匯聚客流量的地方，比如商場(chǎng)、辦公樓高檔住宅區(qū)等。對(duì)于目標(biāo)選址，星巴克會(huì)對(duì)其客流量進(jìn)行分析，從路人的男女比例、性別、年齡、穿著來(lái)預(yù)測(cè)潛在客戶的數(shù)量，并了解客流、客源定位，客層分析，消費(fèi)取向等。此外，星巴克在分析選址時(shí)，還會(huì)考察一下鄰居，因?yàn)楹玫泥従涌梢詭兔奂土髁?，互相造?shì)。
所以說(shuō)，店鋪成功與否，關(guān)鍵在客流量。選址時(shí)，一定要好好對(duì)客流量進(jìn)行分
所謂成熟的商圈，是指目標(biāo)消費(fèi)群體聚集的地方；而穩(wěn)定的商圈，則是指能夠維持穩(wěn)定的消費(fèi)水平的地方。一直以來(lái)，成熟和穩(wěn)定的商圈，都是商家的必爭(zhēng)之地。星巴克的選址標(biāo)準(zhǔn)，有一條就是要求商圈成熟和穩(wěn)定。比如，由于上海的陸家嘴中心區(qū)金融機(jī)構(gòu)密度高、商務(wù)樓宇林立、人口密集，竟聚集了20多家星巴克。此外，星巴克的選址非?？拷繕?biāo)商圈，因?yàn)橐话闳瞬粫?huì)為了一杯咖啡跑到很遠(yuǎn)的地方。
餐飲業(yè)態(tài)不同，選址標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同
商務(wù)餐飲 最看重地段
王品、鼎泰豐等商務(wù)餐飲，選址標(biāo)準(zhǔn)是最高的。商務(wù)餐飲一般有三條選址原則：第一，必須地處商務(wù)氛圍非常濃厚的區(qū)域，周邊寫字樓、酒店多；第二，面積要求大，至少在2000平米以上；第三，裝修檔次比較豪華。
因此，商務(wù)正餐一般選擇在高檔的酒店、寫字樓等商務(wù)區(qū)或者少數(shù)高檔社區(qū)，一般消費(fèi)為商務(wù)宴請(qǐng)或者宴客，每客單消費(fèi)較高在200元以上甚至上千元，以高收入人群和商務(wù)消費(fèi)人群為主要消費(fèi)對(duì)象。一般說(shuō)來(lái)，商務(wù)餐飲進(jìn)入購(gòu)物中心的物業(yè)要求很高，購(gòu)物中心必須為這家餐飲安排單獨(dú)的通道、電梯，單獨(dú)的交通組織。否則要穿過(guò)商場(chǎng)才能到達(dá)餐廳，會(huì)影響商務(wù)宴請(qǐng)所需要的高檔形象。
連鎖快餐 不肯進(jìn)社區(qū)
漢堡王、賽百味、吉野家等連鎖快餐品牌是不肯進(jìn)入社區(qū)的。這些品牌快餐選址一般為商務(wù)區(qū)、繁華商業(yè)街區(qū)、車站碼頭和一些購(gòu)物中心，最好是臨近大型賣場(chǎng)（百貨/ 超市/家電/家居等）的出入口位置和十字街口。另外一般有一個(gè)特別的要求，店門口附近要求能停放一部貨柜車以方便配送。
正餐商家 對(duì)于偏遠(yuǎn)社區(qū)心存顧慮
與商務(wù)餐飲相比，大眾餐飲的選址比較多元，要求也不是那么苛刻。商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、比較集中的住宅區(qū)都可以。它們往往成為大型購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)的主力構(gòu)成，也常常進(jìn)駐一些成熟的大型社區(qū)。一般來(lái)說(shuō)，大型社區(qū)與大眾餐飲是比較和諧的搭配，但距離市區(qū)較遠(yuǎn)的社區(qū)，所有的正餐商家都會(huì)面臨同樣的問(wèn)題：餐飲要計(jì)算營(yíng)業(yè)時(shí)間的，午餐基本沒(méi)生意，只能靠晚上。
異國(guó)風(fēng)情餐飲 選址傾向“國(guó)際化”
如蕉葉、巴西烤肉、日韓料理等異國(guó)風(fēng)情餐廳在很多方面與中餐的物業(yè)要求比較相近，一部分的國(guó)外餐廳就是中國(guó)人開(kāi)的，而且在出品和口味上作了改良，不僅僅針對(duì)特定的外國(guó)客人，有很多的時(shí)尚和白領(lǐng)階層也開(kāi)始進(jìn)入異國(guó)餐廳。
這類餐廳的選址上會(huì)選取外國(guó)人比較集中的商務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)或者口岸區(qū)以及其他一些外國(guó)人聚集的區(qū)域或者主題街區(qū)。
咖啡、茶樓 愛(ài)“扎堆”
咖啡、茶樓、酒吧有喜歡“集中經(jīng)營(yíng)”的傾向，也就是所謂的咖啡/茶樓/酒吧一條街，或者是附近的地方。因?yàn)檫@里有群體的優(yōu)勢(shì)和氛圍，顧客云集，吞吐量很大。但此類地方往往競(jìng)爭(zhēng)太強(qiáng)，只要富有個(gè)性和品牌特點(diǎn)的商家才有生存空間。此外，咖啡茶樓等還通常在旅游區(qū)、商務(wù)區(qū)、高檔住宅區(qū)附近的選址。
我們來(lái)看一個(gè)案例，你覺(jué)得哪個(gè)位置選得好？
圖注：灰桿代表河流、鐵路、交通干線，剪頭表示顧客來(lái)店方向
分析：圖中選址的優(yōu)劣依次為A>B>C>D
1.理想的位置以沒(méi)有灰桿最佳。A店鋪的商圈被灰桿截?cái)?，只能招攬?/2方向的客人；B店鋪兩個(gè)方向有灰桿，因此只能招攬到1/4方向的客人；C店鋪夾在兩條灰桿之間，只能招攬兩個(gè)方向的客人；D圖位于死胡同，只能招攬一個(gè)方向的客人。
2.沒(méi)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)，A的地理位置最好，選擇了B、C、D的位置也是能經(jīng)營(yíng)順利的。
3.出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)者之后，倘若競(jìng)爭(zhēng)店鋪如圖中一樣布局，A的客源來(lái)源廣，所以競(jìng)爭(zhēng)壓力沒(méi)有那么大，但是D、C這樣的位置，客流基本被競(jìng)爭(zhēng)者節(jié)流了，可能是導(dǎo)致商家被迫改變業(yè)態(tài)、關(guān)店或者是搬遷，所以一定要避免選D、C這樣的地理位置，也盡量避免選B。
選址就像相親一樣，選錯(cuò)了，再變更的成本非常大。所以一定要慎重、慎重、再慎重！
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