新筑時代和你一起學(xué)習(xí)的第1311天
批量精裝修項目通常對項目統(tǒng)籌要求較高，其一是因為精裝修項目施工單位眾多，存在多種工序交叉作業(yè)，對工序的安排、進(jìn)度要求高，需要詳細(xì)的前期策劃。
其二是而且由于每層樓實施工序不同，建材不同，如果不能嚴(yán)格做到現(xiàn)場管控，很容易出現(xiàn)項目整體崩潰，質(zhì)量問題頻發(fā)。而且項目方作為直接和客戶的接觸面，客戶對成品的觀感、細(xì)節(jié)要求高，導(dǎo)致目前精裝修成了投訴“重災(zāi)區(qū)”……
某項目樣板間與現(xiàn)場施工不符，業(yè)主投訴維權(quán)△
在經(jīng)歷這么多精裝修項目后，我們吸取了不少經(jīng)驗還有教訓(xùn)，因此本期分享的“精裝修工程的主要控制要點”主要涉及管控流程、成本、質(zhì)量等內(nèi)容，分為7點展開：
1.精裝修項目性質(zhì)介紹及流程說明
2.精裝修前期進(jìn)場注意事項
3.精裝修項目管控分析
4.精裝修成本經(jīng)營分析
5.精裝修規(guī)避重點分析
6.移交注意事項及移交產(chǎn)品交底等
7.后期維修說明
01.
精裝修流程索引
要做好精裝修，不僅要控成本、搶工期，還要保質(zhì)量，對項目團(tuán)隊來說是極大的考驗，其中流程索引是整個項目管理邏輯的關(guān)鍵。
精裝修流程索引：基層-面層-收尾-移交
工序安排：從測量放線-墻面裝飾面基礎(chǔ)
工序安排：墻柱面隱蔽驗收前：
進(jìn)度計劃表：總施工進(jìn)度/分項工程計劃表/
02.
精裝修前期進(jìn)場注意事項
精裝修工程，前期策劃要細(xì)，對現(xiàn)場的勘察要全面，前期工作做到位，那工作就已經(jīng)完成了一半，前期進(jìn)場注意事項我歸類為如下幾點:
1.場項目周邊環(huán)境，場地外圍環(huán)境及施工環(huán)境的考察
◆項目周邊環(huán)境
a、項目進(jìn)場之前需先考察項目地理位置（繁華地段、郊區(qū)地段、周邊配套設(shè)施等）， 影響材料的運輸、人員住宿等;
◆場地外圍環(huán)境
b、需先考慮項目周邊的道路情況，室外電梯運轉(zhuǎn)情況，地面封路的時間節(jié)點; 影響材料進(jìn)場方式，材料垂直運輸及堆放位置等；
◆現(xiàn)場施工環(huán)境
c、現(xiàn)場施工區(qū)域窗戶還未封閉，地暖及空調(diào)設(shè)備完成情況，土建場地問題檢查。需考慮班組材料運輸方式等,具備我司施工的區(qū)域面劃分等
2.場地移交注意事項
對原土建結(jié)構(gòu)，質(zhì)量和外立面裝修、安裝等的交接驗收；
①、土建墻體存在一定的偏差，我們要檢驗每道墻體的偏差，提出解決方案，做到尺寸的統(tǒng)一，為竣工的分戶驗收做準(zhǔn)備。
a、尺寸。b、垂直度。c、平整度。d、標(biāo)高（天花、地面）
②、土建墻體粉刷層的空鼓我們要進(jìn)行仔細(xì)的檢查，確保合格后再進(jìn)行交接，以免我們面層施工時的返工，影響工期。
a、方正度。b、粉刷厚度。c、空鼓
3.前期針對性的專項策劃
需更具前期對項目的考察及歷年來施工經(jīng)驗的積累，兩者相結(jié)合，編制專項施工策劃，和班組及業(yè)主進(jìn)行綜合性討論等!
與班組開展進(jìn)場會議;分配現(xiàn)場勞動力及進(jìn)度編制△
03.
精裝修項目管控分析
精裝修為批量裝修方式，其項目管理方式也需具有針對性;具體分為如下幾點：
3.1-材料進(jìn)場組織
3.2-樣板房提前房思路
3.3-檢查執(zhí)行首檢制度
3.4-與配合單位的銜接管理
3.5-搶工過程控制要點
3.6-質(zhì)量、進(jìn)度及勞動力安排的控制
3.1-材料進(jìn)場組織
a、材料的樓層配送, 對材料進(jìn)場前數(shù)量的核算（項目部）
b、大型材料的垂直運輸，在施工電梯拆除前大型材料全部運送上樓。
c、材料進(jìn)場時需要及時清理盤點。
d、甲供材的統(tǒng)計上報，收貨時驗收數(shù)量及質(zhì)量，避免后期產(chǎn)生糾紛。
e、材料到場試裝，由于體量大易早發(fā)現(xiàn)問題與供應(yīng)商溝通。如石材（復(fù)合厚度）、成品家具、墻紙、五金（衛(wèi)浴、門） 、燈具、龍頭。
材料進(jìn)場清點△
甲供材統(tǒng)計上報△
3.2-樣板提前房思路
a、樣板間的施工是項目部對材料特性的了解，材料品牌的確認(rèn)過程。
b、不同戶型的提前房是項目部對整個施工工藝及收頭控制的了解過程。
c、不同班組的提前房是針對未進(jìn)行樣板房施工的班組和配合單位磨合的過程。
d、各種材料的樣板及一比一大樣制作，收頭的施工工藝樣板。
3.3-檢查首檢制度
工人在每道工序第一次施工時，項目部人員必須到位，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，以便以后大面施工的檢查。批量性統(tǒng)一施工工藝的分項，必須首檢，并且可以利用首檢進(jìn)行實物交底。
a、原材料進(jìn)場，倉管員、施工員到場驗貨。
b、材料安裝前，項目部、班組長到場共同參與施工。
c、待項目部確認(rèn)施工工藝后編制技術(shù)交底及針對主要施工人員進(jìn)行交底（現(xiàn)場交底）。
d、技術(shù)交底(口頭、書面、實物),針對本工程實物交底;
a、乳膠漆的陰陽角、凹槽。b、石材的收口。c、成品臺盆柜、臺面、龍頭配合安裝。d、五金安裝。
3.4-與配合單位的銜接管理
3.5-搶工過程控制要點
a、檢查點的控制、落實整改（影響后期面層）。
b、增加人員的交底，交底是持續(xù)過程，工人是流動的，從開工至收尾維修過程中人員是不斷變
c、訂貨的跟蹤，在搶工過程中材料是首要的，只能出現(xiàn)材料等人，而不能出現(xiàn)人等材料。
d、配合單位的控制 :時間節(jié)點 ，安裝的質(zhì)量（幕墻、地板、櫥柜）
e、配合單位完工后移交我方，移交過程中要求小配件無須安裝，待門鎖安裝。
f、進(jìn)度對比分析，通過對比分析發(fā)現(xiàn)材料或勞動力不足，及時與供應(yīng)商、班組溝通。
現(xiàn)場采用柱狀分析表來統(tǒng)計現(xiàn)場工作進(jìn)度
根據(jù)實時進(jìn)度，來統(tǒng)籌管理△
3.6-質(zhì)量控制要點
a、精裝修，點多面廣，每到工序要有專人去負(fù)責(zé)（責(zé)任到點到人），每天都有記錄監(jiān)控，持續(xù)檢查，施工情況做到人人心中有底，一目了然，以減少質(zhì)量通病。
b、材料成本的管理：堅持材料的考核，合理的安排施工工藝及施工工序，加強成品保護(hù)意識。
c、技術(shù)交底：現(xiàn)場班組互檢及質(zhì)量培訓(xùn)
d、巡樓互檢制度：由于樓層多，房間多,每個人無法每天進(jìn)行全面檢查，項目部人員制定巡樓表，保證整個工地每天檢查不漏層。
3.6 進(jìn)度及勞動力安排的控制要點
a、策劃要到位，強化技術(shù)及工藝標(biāo)準(zhǔn)交底，在各道工序施工前進(jìn)行專項技術(shù)交底;
b、合同中明確質(zhì)量獎罰細(xì)則，并及時檢查兌現(xiàn);
c、對一些把握不準(zhǔn)進(jìn)行小樣及大樣的制作，以及對石材、木飾面的原材料及加工能力的控制。
d、重點是對人的控制，主要就是檢查及整改，要對施工現(xiàn)場情況了如指掌，及時發(fā)現(xiàn)問題;
e、加強做一塊收一塊的施工理念，真正做到產(chǎn)品化的要求，對大面積完工后的產(chǎn)品打包提供條件;
f、對現(xiàn)場實地了解，特別是超高層建筑，對工人的上下班及材料運輸帶來的制約（工人上下班分時；材料運輸分時段）;
g、基層材料的進(jìn)場計劃及主要面層材料的訂貨計劃，項目部要控制跟蹤落實;
04.
精裝修成本管控
精裝修為批量裝修方式，其成本管控也有對應(yīng)的方式，大概分下如下幾點
4.1.工藝做法統(tǒng)一交底及成品化管理
4.2.材料預(yù)警線量及損耗控制
4.3.班組人工費的控制
4.4.成品保護(hù)的控制
4.5.現(xiàn)場實例列舉
4.1 工藝做法統(tǒng)一交底及成品化控制
根據(jù)報價書及現(xiàn)場實際情況，對施工工藝進(jìn)行多方案比較，確保質(zhì)量的同時把成本降至最低，但在實施過程中還會存在偏差，主要注意以下幾點：
a、沒有全員交底，過程中還是有部分工人沒有完全按照項目部交底單進(jìn)行施工，需要把做這項工種的所有工人及帶班集中起來交底；
b、檢查不到位，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有偏差時已無法整改，應(yīng)在每個分項剛開始施工時由專人重點檢查，以便及時整改；
c、產(chǎn)品化施工注意點
①、戶型面層的統(tǒng)一
②、材料的統(tǒng)一互換。尺寸規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)化，統(tǒng)一化。
③、流水作業(yè)。
④、標(biāo)準(zhǔn)化的打包保護(hù)。
⑤、樓層門戶的管理要求。
4.2 材料相關(guān)的控制
材料預(yù)警線量的確定：
預(yù)警線是在項目開工前就要確定下來，主要涉及到統(tǒng)計的準(zhǔn)確性，需要注意以下幾點：
a、對工藝不了解導(dǎo)至測算錯誤，此項工作一定要有施工員、預(yù)算員、帶班結(jié)合交底圖紙共同參與測算，并讓帶班簽字確認(rèn)。
b、過程中要由預(yù)算員、施工員對現(xiàn)場做法要檢查、核對，及時調(diào)整預(yù)警線量。
材料損耗的控制：
a、針對戶型統(tǒng)一、批量作業(yè)的特點，基層材料需定尺加工，減少損耗，但要注意交底和統(tǒng)一配料、檢查，避免長的切成短的，短的扔掉現(xiàn)象；
b、 對于統(tǒng)一做法子項采取集中堆放集中加工，由安裝工人領(lǐng)用半成品到現(xiàn)場安裝，如門套木工板基層、窗簾盒木工板基層、吊頂造型、墻地磚等，主要要注意現(xiàn)場場地的選定、班組的配合；
c、針對房間多、空間小的特點，現(xiàn)場需有人專門定期檢查余料集中匯總，工完料完。
d、臨時設(shè)施控制，現(xiàn)場工地特別木工板用量往往是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過結(jié)算量，有很大一塊是班組拿來做倉庫、宿舍床板、宿舍桌子等，包括現(xiàn)場的水電費，我們要嚴(yán)格控制這一塊。
e、針對體量大、時間長的特點，材料領(lǐng)用制度要規(guī)范，班組由專人領(lǐng)用，項目部由施工員、預(yù)算員參與審核班組領(lǐng)料，但項目部要注意執(zhí)行力，開了綠燈就不好收場。
4.3-班組人工費的控制
a、人工費在項目前期需簽定，由此會進(jìn)一步加強班組自身的管理和避免窩工現(xiàn)象。
b、合理按排工作，幫助班組去控制人工費。
c、規(guī)范做法，質(zhì)量通病的預(yù)防，減少維修工作量。
施工進(jìn)度計劃#班組人員安排△
4.4-成品保護(hù)的控制
a、規(guī)避其它配合安裝單位的破壞，特別是水電、空調(diào)單位的破壞；對其進(jìn)行提前書面提醒;
b、規(guī)避后期五金件、潔具等遺失、破壞，加強開門制度的執(zhí)行；每扇門都有相應(yīng)密碼;專員開門制度，控制過多的人流活動，進(jìn)出室內(nèi)施工都有相應(yīng)出門條（一式三份）;
4.5b 現(xiàn)場實例列舉(成品化）
◆ 室內(nèi)欄桿為鐵藝噴漆護(hù)欄，專業(yè)廠家定制達(dá)125元/M,我司自行購置鍍鋅矩管，焊接加工，人工和材料為45元/M，整體送至專業(yè)廠家噴漆，合價25元/M,總計70元/M,直接降低成本55元/M。直接節(jié)省成本22300多元。
◆ 不銹鋼電梯門套，原設(shè)計為直接通頂，后期我司深化為半截斷開，上口為不銹鋼條，直接降低不銹鋼損耗約30%,直接節(jié)約成本為72000多元。
◆ 室內(nèi)臺盆鋼架我司采用整體焊制，逐層至樓上安裝，大量節(jié)省了人工，降低了成品,間接節(jié)省了大量人工費。
4.5c 現(xiàn)場實例列舉(圖紙深化）
◆ 斯米克墻磚的損耗，原設(shè)計招標(biāo)排版斯米克墻磚的損耗高達(dá)40%，但經(jīng)過項目部與業(yè)主反復(fù)溝通，同意調(diào)整排版，直接降低近30%的損耗，現(xiàn)場損耗率僅為10%-12%。節(jié)省的大量的費用。
◆原門套基層設(shè)計為18MM木工板基層，現(xiàn)經(jīng)我司深化為9MM多層板基層，在保證基層厚度及后期質(zhì)量和基層美觀性的前提下降低了成本
05.
精裝修規(guī)避重點分析
精裝修幾個重要的關(guān)鍵點控制，根據(jù)本人的經(jīng)驗，其中尤為重要的可以歸納為''三防''，此''三防''為精裝修的重中之重，切忌不可怠慢!
5.1-防空鼓
墻面涂料開裂、頂面轉(zhuǎn)角開裂是精裝修最主要控制點，精裝修墻頂面多為大面積的乳膠漆飾面，基層稍有施工不當(dāng)，便會引起大面積開裂，從而引起大面積返工現(xiàn)場，給項目帶來極為嚴(yán)重的損失;
5.2-防漏水
在實際的防水工程中，我們發(fā)現(xiàn)施工操作因素對防水層質(zhì)量的影響越來越顯著，如果基層處理，防水涂料攪拌、涂膜、養(yǎng)護(hù)等環(huán)節(jié)處理不當(dāng)，極容易出現(xiàn)防水層開裂、起泡、針孔、起皮、粉化、破損等問題，給防水層質(zhì)量帶來極大的負(fù)面影響;
5.3-防空鼓
?；u成為許多業(yè)主優(yōu)先考慮的面層材料，但?；u施工極易產(chǎn)生空鼓，脫落等現(xiàn)場，是多年來裝修工程的一塊心病，為此貴司多次制定專心施工方案（背膠工藝）;
現(xiàn)場一定要嚴(yán)格按照技術(shù)交底施工，避免現(xiàn)場產(chǎn)生大面積空鼓而導(dǎo)致返工現(xiàn)象發(fā)生，此外，石材空鼓現(xiàn)場也同樣不可忽視;
06.
移交注意事項及移交產(chǎn)品交底等
6.1 分戶驗收注意要點
a、提前制定分戶驗收方案 b、整理分戶驗收的資料
c、分戶驗收表單包括室內(nèi)陸面、墻面、頂棚抹灰、門窗工程質(zhì)量分戶驗收記錄表，室內(nèi)空間尺寸、護(hù)欄、玻璃質(zhì)量分戶驗收記錄表，防水工程、公共部位分戶驗收質(zhì)量記錄表，住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表，住宅工程質(zhì)量分戶驗收合格證等幾種表格。
d、前期施工尺寸的統(tǒng)一性，根據(jù)分戶驗收方案，統(tǒng)一客廳、臥室、衛(wèi)生間等房間的開間尺寸，如因土建墻體等原因無法統(tǒng)一尺寸，把尺寸變化集中到不需要測量尺寸的房間，如洗衣間、廚房、衣帽間等……。
6.2 交房注意要點
1、施工過程中的甲供材資料（產(chǎn)品說明書、質(zhì)保書、合格證等）一定要保存好，以便后期一戶一套需移交物業(yè);
2、由于業(yè)主要求無缺陷交房，從開始組織物業(yè)人員對已完工的房間進(jìn)行查驗，根據(jù)業(yè)主查驗的問題，安排施工人員配合維修，維修完后再安排物業(yè)查驗，平均每套都經(jīng)過了3-4次物業(yè)及甲方查驗。
3、相關(guān)備品備料移交物業(yè)，做好書面交接手續(xù)，并使用PPT對其進(jìn)行養(yǎng)護(hù)交底;
7.1 后期維修注意要點(木地板)
木地板維修是精裝修后期存在的大量隱患，主要分為以下幾點:
a、案例分析：成都麓領(lǐng)匯地面木地板后期部分起鼓，有異響
原因：①.不銹鋼收口條預(yù)留寬度過窄，②.工人施工過程中，未監(jiān)督到位，墻面四周伸縮縫預(yù)留過小。③室內(nèi)木地板面積過大，沒有分割收縮縫;
規(guī)避措施：廠家木地板一定要提前檢測其變形系數(shù)（尤其是8MM厚的復(fù)合地板），地板四周要預(yù)留比小于5MM的伸縮縫，現(xiàn)場大面積的鋪貼一定要劃分區(qū)域預(yù)留伸縮縫（現(xiàn)場超過8M要預(yù)留伸縮縫）
7.2 后期維修注意要點(漏水)
精裝修房間防水是非常重要的一分部:
案例說明：上海新江灣后期衛(wèi)生間存在墻根滲水情況;
原因：
①、門檻石下方導(dǎo)墻由于地暖施工開槽，未做防水處理，導(dǎo)致衛(wèi)生間水滲出;
②、地面防水在門套墻體側(cè)邊沒有做規(guī)避措施：
①、防水之前閉水測試一定要做到位，管道處及陰角處一定要檢查仔細(xì);
②、門口止水坎防止破壞，防水施工一定要做到墻體外側(cè)，形成整體防水；
③、過門石一定交底做濕鋪工藝，確保衛(wèi)生間區(qū)域防水的整體性；
7.3 后期維修注意要點(乳膠漆墻面)
精裝修房間墻面一般為大面積乳膠漆飾面，如果前期控制不到位，后期非常棘手
案例說明：上海新江灣后期墻面存在大面積開裂，脫皮等情況原因：
①、前期墻面粉刷配比有問題，未干燥就進(jìn)行膩子處理,后期溫度變化導(dǎo)致砂漿層收縮成塊，與面層一起脫落;
②、一二次結(jié)構(gòu)交界處處理不當(dāng)導(dǎo)致開裂;
規(guī)避措施：
①、墻面粉刷前先處理一二次結(jié)構(gòu)交界處，確保搭接處縫隙填縫飽滿，用鋼絲網(wǎng)做搭接加固。
②、墻面粉刷砂漿配比一定要符合規(guī)范要求，墻面潤濕后方能進(jìn)行粉刷處理，在批膩子找平找方前一定要提前檢查粉刷墻是否存在隱患?
③、粉刷過厚的地方一定要監(jiān)督施工過程中防止工人一次成型，要分層粉刷;
聯(lián)系客服
