案情
某市糧食局下屬一養(yǎng)豬場(chǎng)持國(guó)有劃撥土地使用權(quán)證，土地登記面積為71畝。養(yǎng)豬場(chǎng)破產(chǎn)后，土地閑置。今年5月，糧食局征得市國(guó)資局同意，擬公開處置養(yǎng)豬場(chǎng)閑置土地。發(fā)布拍賣公告后因無(wú)人報(bào)名競(jìng)買，糧食局便以招商引資為名，將該宗地以500萬(wàn)元的價(jià)格協(xié)議轉(zhuǎn)讓給李某辦工業(yè)。
協(xié)議簽訂后，糧食局和李某一同到國(guó)土資源部門辦理手續(xù)。國(guó)土資源部門隨即委托中介部門對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格為1475萬(wàn)元。因協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格與之差異懸殊，經(jīng)辦人員拒絕為他們辦理轉(zhuǎn)讓出讓手續(xù)。
糧食局辯稱，500萬(wàn)元協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格不含土地出讓金，若再計(jì)算土地出讓金，總體價(jià)格與國(guó)家政策規(guī)定區(qū)別不大。
評(píng)析
有觀點(diǎn)認(rèn)為，糧食局處置養(yǎng)豬場(chǎng)閑置地產(chǎn)，經(jīng)國(guó)資部門同意并按要求公開拍賣出讓，因無(wú)人競(jìng)買，轉(zhuǎn)人協(xié)議出讓，符合國(guó)土資源部《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》的要求。5oo萬(wàn)元協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格并無(wú)不妥。按土地評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的1475萬(wàn)元市場(chǎng)價(jià)格，若按不低于市場(chǎng)價(jià)格的4o%計(jì)征土地出讓金，則征收土地出讓金59o萬(wàn)元，加上協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格5oo萬(wàn)元，宗地最終出讓價(jià)格為1o9o萬(wàn)元。作為工業(yè)用地，可以為其辦理轉(zhuǎn)讓出讓手續(xù)。
但筆者認(rèn)為，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在土地有形市場(chǎng)公開拍賣。拍賣機(jī)構(gòu)僅發(fā)布首次拍賣公告無(wú)人報(bào)名競(jìng)買，就辦理協(xié)議轉(zhuǎn)讓手續(xù)，程序上嚴(yán)重缺失，5oo萬(wàn)元協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格又缺少依據(jù)，有變相低價(jià)處置國(guó)有資產(chǎn)之嫌。根據(jù)國(guó)土資源部《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中，該市工業(yè)用地每平方米最低價(jià)格為144元。目前該市工業(yè)用地出讓市場(chǎng)價(jià)為每畝17萬(wàn)元以上。糧食局以5oo萬(wàn)元價(jià)格協(xié)議轉(zhuǎn)讓71畝國(guó)有劃撥土地，即便計(jì)算上土地出讓金，仍不符合要求。《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》明確規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)受讓雙方必須如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。土地行政主管部門要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)對(duì)申報(bào)價(jià)格進(jìn)行審核和登記，申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低2o%以上的，市縣人民政府可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
綜上，對(duì)于該宗地應(yīng)以土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)，重新公開拍賣出讓。
(作者單位:湖北省棗陽(yáng)市國(guó)土資源局)
聯(lián)系客服
