【點(diǎn)評(píng)案例】
1998年4月，某市國(guó)土資源局與該市華實(shí)公司簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，將6800平方米工業(yè)用地出讓給華實(shí)公司。華實(shí)公司于當(dāng)年6月申領(lǐng)了土地使用證，并于當(dāng)年8月開工建設(shè)，第二年3月竣工投產(chǎn)。
2007年7月，由于城市規(guī)劃修編，華實(shí)公司所在地塊被調(diào)整為商住用地。2007年8月，經(jīng)報(bào)市人民政府批準(zhǔn)，該市國(guó)土資源局批復(fù)同意華實(shí)公司將該地變更為商住用地，雙方重新簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，約定受讓方需于2008年8月30日前動(dòng)工建設(shè)，2009年8月30日竣工。出讓合同簽訂后，華實(shí)公司按約定繳清土地差價(jià)，換發(fā)了土地使用證并拆除舊廠房，平整土地。
2009年3月14日，因債務(wù)糾紛，法院裁定查封了華實(shí)公司的土地，查封期兩年。2011年3月10日，法院續(xù)封一年。另有一法院輪候查封。
2011年7月，因涉嫌閑置，該市國(guó)土資源局對(duì)該宗地進(jìn)行立案調(diào)查。
【分歧觀點(diǎn)】
根據(jù)調(diào)查情況，市國(guó)土資源局對(duì)該宗地是否構(gòu)成閑置存在兩種意見。一種意見認(rèn)為該宗地不構(gòu)成閑置。主要依據(jù)是2008年國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步做好閑置土地處置工作的意見》(國(guó)土資發(fā)〔2008〕178號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“178號(hào)文”)。該文件規(guī)定，土地被司法查封的，查封前不符合閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，司法查封后滿一年以上未動(dòng)工的，可不認(rèn)為閑置土地。
另一種意見認(rèn)為該宗地屬于閑置土地。無論修改前后的《閑置土地處置辦法》，均沒有把司法查封作為土地閑置的合法理由。司法查封既不屬政府原因，也不屬不可抗力。作為土地使用權(quán)人，對(duì)拖欠債務(wù)將會(huì)受到司法追究這一情況，并非不可預(yù)見、不可克服、不可回避。而且，司法查封本身并不影響動(dòng)工建設(shè)。動(dòng)工建設(shè)是在增加被查封物的價(jià)值，司法部門和債權(quán)人不應(yīng)也不會(huì)阻止。雖然實(shí)踐中，土地使用權(quán)人很可能不愿往已被法院查封的土地上投資，但這屬于主觀價(jià)值判斷的問題，不屬法律強(qiáng)制的范疇。
盡管第一種觀點(diǎn)引用了178號(hào)文，但該文件明確規(guī)定了清理范圍，即“本次閑置土地清理的范圍是2007年底前的現(xiàn)狀閑置土地，土地性質(zhì)為經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有建設(shè)用地”。也就是說，這一標(biāo)準(zhǔn)只適用“2007年底前的現(xiàn)狀閑置土地”，本案所述土地不應(yīng)適用該規(guī)定。
另外，如果司法查封也是不動(dòng)工建設(shè)的法定理由，那么將很難認(rèn)定閑置土地。因?yàn)樗痉ú榉舛鄶?shù)是因民商事案件作出的，而民商事案件的成因不是法院和國(guó)土資源部門可以控制的。比如說，當(dāng)一宗土地動(dòng)工開發(fā)期快過時(shí)，土地使用權(quán)人就可隨便與他人簽訂一份民事合同，然后讓對(duì)方向法院起訴并申請(qǐng)查封土地。通過這種方式，可以很簡(jiǎn)單地規(guī)避法律對(duì)閑置土地的查處。所以，筆者認(rèn)為，178號(hào)文中關(guān)于土地被司法查封的，查封前不符合閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，司法查封后滿一年以上未動(dòng)工的，可不認(rèn)為閑置土地的規(guī)定不可擴(kuò)大適用。
新修訂的《閑置土地處置辦法》也未作如此規(guī)定。
【作者觀點(diǎn)】筆者贊成第二種意見。
【編者提示】
本文的作者已清晰地表明了自己的觀點(diǎn)，這一觀點(diǎn)是否恰當(dāng)、準(zhǔn)確?本案是否還可采取其他方式處理?歡迎廣大讀者積極加入到案件的討論中來，“以案說法”期待您的參與。
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