談物業(yè)公司的選聘、續(xù)聘和解聘
口文/胡志鑫
據(jù)《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定，
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分
之二以上通過，就可決定選聘、續(xù)聘和解
聘物業(yè)公司。
一、物業(yè)公司的選聘
在選聘物業(yè)公司的方式上，應引進
競爭機制，以公開招標方法為主，以議標
方法為輔，這有利于推動物業(yè)管理工作的
發(fā)展和規(guī)范化。選聘物業(yè)公司是業(yè)主的權(quán)
利，這一權(quán)利是由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員
會行使的。業(yè)主委員會在選聘物業(yè)公司時
主要應遵循以下幾個原則:
l物業(yè)公司員工素質(zhì)較高。
物業(yè)管理工作的管理者和操作者的
素質(zhì)是極其重要的。人員素質(zhì)較好，并不
意味著物業(yè)管理人員必須有很高的學歷，
而是要熟悉業(yè)務。當然，對于不同崗位的
人要求也不盡相同。最基本的要求有兩
條，專業(yè)人員配置齊全，員工形象較好。
2物業(yè)公司社會信譽良好。
這是市場經(jīng)濟條件下選擇合作伙伴
的前提條件。社會信譽的好壞主要從以下
幾方面體現(xiàn):無投訴記錄;所管住宅小區(qū)
被評為優(yōu)秀管理小區(qū);所管出租的商貿(mào)樓
宇的租金和出租率同時高于同類樓宇同期
水平;接受某物業(yè)后一直未被解聘。
3收費合理。
《物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定，業(yè)
主和物業(yè)公司要按照國務院價格主管部門
會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)
服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
這表面上看是對物業(yè)公司的一種約束和限
制，實質(zhì)上是防止物業(yè)公司之間惡性競
爭，對物業(yè)公司是一種保護。所以，這一
條規(guī)定對業(yè)主和物業(yè)公司來說是雙贏的。
4物業(yè)公司有相當經(jīng)營規(guī)模。
如果一家公司同時管理包括別墅、
寫字樓、各種類型商品房等多種類型的物
業(yè)，說明其實力姻享，根基牢固，無疑讓人
放臼。企業(yè)的管理面積大，必然下別吏其內(nèi)部
體制趨向完善、專業(yè)分工更加細致，這也
意味著業(yè)主能得到全面的專業(yè)化服務。
5物業(yè)公司具有豐富的管理經(jīng)驗。
尤其是一些著名的物業(yè)公司，憑借多
年的管理經(jīng)驗，在服務上更能貼近業(yè)主的想
法和需求。
二、物業(yè)公司的續(xù)聘
物業(yè)公司的續(xù)聘是指在物業(yè)管理委
托期限到期后對物業(yè)公司的再次聘用。為
了確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方權(quán)益，物業(yè)管
理委托合同中對委托管理的期限都有明確
的規(guī)定。首次聘用一般不超過2年。在物
業(yè)管理委托合同期滿(如6個月)前，業(yè)
主委員會和物業(yè)公司雙方應就合同期滿后
續(xù)聘問題向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡⑦M行充
分的協(xié)商。業(yè)主委員會應廣泛聽取業(yè)主對
物業(yè)管理工作的意見和評價，如大多數(shù)業(yè)
主反映良好，原物業(yè)公司也同意續(xù)聘，可
直接續(xù)訂物業(yè)管理委托合同。否則，業(yè)主
委員會應于合同期滿前就合同期滿后的物
業(yè)管理進行招投標，此時，在同等條件下
原物業(yè)公司有優(yōu)先獲得管理的權(quán)利。是否
續(xù)聘既是業(yè)主和業(yè)主委員會的權(quán)利，也是
物業(yè)公司的權(quán)利。
三、物業(yè)公司的解聘
物業(yè)公司的解聘有兩種情況。一是
自然解聘。即合同期滿后不再被續(xù)聘。一
是提前解聘。指在合同期限內(nèi)，由于某種
原因，合同雙方或單方提出終止合同的履
行。提前解聘一般發(fā)生在合同履行中雙方
產(chǎn)生爭議而又協(xié)商不成時，比如廣大業(yè)主
對物業(yè)公司的工作極度不滿，而物業(yè)公司
又無切實改進工作的措施和行為，業(yè)主一
致要求提前解聘;或物業(yè)公司認為業(yè)主和
業(yè)主委員會未認真履行合同中載明的義
務，或?qū)Ρ酒髽I(yè)的物業(yè)管理工作的支持配
合十分不力，以至無法繼續(xù)履行合同。提
前解聘屬于提前解除合同，這將給雙方的
利益和日常的物業(yè)管理工作都帶來較大影
響，因此，對此應十分慎重。當業(yè)主委員
會和物業(yè)公司產(chǎn)生較大爭議時，應進行充
分的協(xié)商。協(xié)商不成時，可提請物業(yè)管理
行政主管部門調(diào)解。調(diào)解不成時，可提交
法院等有關(guān)機構(gòu)進行依法裁定。一旦裁
決，將由負有責任的一方賠償因提前解除
合同給對方造成的經(jīng)濟損失。提前解聘一
旦發(fā)生，業(yè)主委員會應盡快選聘新的物業(yè)
公司。.據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)公司被
解聘后不能賴著不走，否則房地產(chǎn)行政主
管部門可對其處以1一!O萬的罰款。由于以
前的法規(guī)、文;件對于居住小區(qū)物業(yè)管理公司
之間的交接沒有明確的規(guī)定，所以在月匕氛和
全國其它地方都曾發(fā)生j劉衛(wèi)主大會選出新的
物業(yè)公司來進行吻業(yè)健彗理，卻送不走解聘的
物業(yè)公司，并月.!日物業(yè)公司拒不移交田可資
料的情況，這樣的直接結(jié)果是導致新的物業(yè)
公司無法進入小區(qū)工作，最終受損害的還
是廣大業(yè)主。《條例》實施后，將可有效
的杜
.
絕這種情況的出現(xiàn)，給業(yè)主委員會的
工作提供了一定的保障。口
作者單位:玉林師范學院政法系
