轉(zhuǎn)載自土木檢測(cè)
1、總建筑面積
定義
簡(jiǎn)單的說，就是建筑物各層的水平投影面積的總和。
計(jì)算方法
以下列舉幾個(gè)在住宅建筑中計(jì)算建筑面積的范圍和方法：
1. 單層建筑按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。
2. 多層或高層住宅建筑的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。
3. 地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。
4. 用深基礎(chǔ)做地下架空層，層高超2.2m按架空層外圍水平面積的一半計(jì)算。
5. 獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算。
2、占地面積
01土地水平投影面積
指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積。計(jì)算一般按底層建筑面積，通常用于計(jì)劃地塊的建筑密度，計(jì)算公式：
建筑密度 = 占地面積 / 土地面積
02 地塊總面積
指到手的空白地皮的平米面積。即最初進(jìn)行報(bào)批立項(xiàng)時(shí)經(jīng)常會(huì)用到的“占地面積”，計(jì)算公式：
建筑面積＝占地面積＊容積率
３、用地面積
定義
建設(shè)項(xiàng)目取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國土資源行政主管部門測(cè)量確定的建設(shè)用地土地面積。由兩個(gè)部分組成：
01代征地面積
由建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主隨同其他建設(shè)用地一起辦理征地手續(xù)并承擔(dān)一應(yīng)費(fèi)用，但業(yè)主必須無償?shù)亟唤o城市公共建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)，作為公共建設(shè)用地的那部分土地，稱為代征地。
代征地財(cái)產(chǎn)權(quán)歸政府所有。用于規(guī)劃已確定的公共道路、活動(dòng)場(chǎng)所、綠化及城市景觀區(qū)的建設(shè)。
02建設(shè)項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e
用于建設(shè)項(xiàng)目所需工程內(nèi)容的土地。業(yè)主只對(duì)這部分土地?fù)碛胸?cái)產(chǎn)權(quán)。
４、綠地面積
定義
指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2m的土地。
計(jì)算方法
1. 公共綠地包括各級(jí)中心綠地、河、湖畔綠地和其它帶狀、塊狀綠地，同時(shí)滿足寬度不小于8m、面積不少于400㎡。
2. 宅旁（宅間）綠地面積計(jì)算起止界為：
· 綠地邊界對(duì)宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路計(jì)算至路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)計(jì)算至便道邊；
· 沿居住區(qū)路、城市道路則計(jì)算至紅線；
· 距房屋墻腳1.5m，對(duì)其它圍墻、院墻計(jì)算至墻角。
3. 塊狀、帶狀公共綠地面積計(jì)算的起止界同上，沿居住區(qū)級(jí)道路、城市道路的公共綠地計(jì)算至紅線。
5、建筑密度
定義
指建筑物的覆蓋率，即項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%） 。
建筑密度與建筑容積率考量的對(duì)象不同。相對(duì)于同一建筑地塊，建筑密度的考量對(duì)象是建筑物的面積占用率，建筑容積率的考量對(duì)象是建筑物的使用空間。
6、綠化率
綠化率
泛指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
但綠化率只是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時(shí)用的概念，并沒有法律和法規(guī)依據(jù)。
法律法規(guī)中明確規(guī)定的衡量樓盤綠化狀況的國家標(biāo)準(zhǔn)是綠地率。
綠地率
指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。上述綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。計(jì)算公式：
綠地率 = 綠地面積 / 土地面積
綠化率是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，準(zhǔn)確的提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”。
綠化覆蓋率
指綠化垂直投影總面積與小區(qū)用地的比率。相對(duì)而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。
綠地率和綠化覆蓋率的區(qū)別
綠地率和綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，但綠地率不等同于綠化覆蓋率。
綠地率是規(guī)劃指標(biāo)，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。
綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比。比如一棵樹的影子很大，但它的占地面積是很小的，兩者的具體技術(shù)指標(biāo)是不相同的。
7、容積率
定義
容積率通常指小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。計(jì)算公式：
容積率 = 地上總建筑面積 / 規(guī)劃用地面積
它是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。
一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。
容積率越高，居民的舒適度越低；反之則舒適度越高。
關(guān)于容積率的相關(guān)規(guī)定
容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言容積率分為：
獨(dú)立別墅為 0.2~0.5
聯(lián)排別墅為 0.4~0.7
6層以下多層住宅為 0.8~1.2
11層小高層住宅為 1.5~2.0
18層高層住宅為 1.8~2.5
19層以上住宅為 2.4~4.5
住宅小區(qū)容積率小于 1.0，為非普通住宅
容積率的規(guī)定根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。
容積率對(duì)生活的影響
01人口密度
高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會(huì)帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。
另外，高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力，頻繁的使用會(huì)加劇這些設(shè)施的老化。
所以購買高密度小區(qū)時(shí)應(yīng)對(duì)此提出更高的要求。
02沉內(nèi)部規(guī)劃問題
由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高，綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。
另外，樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。
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