核心提示：二手房買賣中，往往暗藏著很多陷阱。賣家常常把自己的房子夸得天花亂墜，買家買房入住后才發(fā)現(xiàn)房子有一大堆問題，比如：衛(wèi)生間漏水、墻體開裂、線路老化、房內(nèi)曾經(jīng)死過人。在這種情況下，買家能找賣家索賠損失或要求退房嗎？買家該如何有效維權(quán)呢？就此，本期“說事釋法”精選了我省法院近期宣判的幾起典型案例，希望能對大家有所啟示。
案例一：新購二手房漏水買家順利討回5.5萬元
高女士在中介的介紹下，準(zhǔn)備購買顧先生夫婦位于鼓樓區(qū)某小區(qū)五樓的一套商品房。去年1月，她和顧先生夫婦、房產(chǎn)中介三方簽了房屋買賣合同、交易服務(wù)合同。三方約定：顧先生夫婦將其所有的房屋售給高女士，總價109萬元。該房于去年3月5日前辦理房屋過戶登記。三方還對履約保證金等條款進(jìn)行約定。
合同簽訂后，顧先生夫婦應(yīng)高女士要求，向她出具承諾書，確認(rèn)他們在交房之前保證房屋不漏水，包含不漏向別家或別家不向本家漏水，還有外墻不側(cè)漏，同時，他們在交房時將雜物間的使用權(quán)交給高女士，否則他們應(yīng)付給高女士違約金5.5萬元。
同年3月24日，訴爭房產(chǎn)從顧先生名下過戶給高女士。同月底，雙方辦理了交房手續(xù)，并在《房屋及附屬配套設(shè)施、物業(yè)等移交和過戶確認(rèn)書》“其他事項中”中確認(rèn)：“同意預(yù)留6000元作為漏水保證金，預(yù)留在交易服務(wù)方指定賬戶，期限為3個月”。
高女士入住這套房子后，發(fā)現(xiàn)此房漏水問題嚴(yán)重，漏水原因主要是樓上住戶造成的。她要求顧先生夫婦賠償違約金。遭拒后，她將對方告上法庭。
福州市中院經(jīng)終審審理認(rèn)為，顧先生夫婦將訴爭房屋出售給高女士，并向?qū)Ψ匠鼍叱兄Z書，承諾在交房之前要保證訴爭房屋不漏水，包含漏向別家或別家向本家漏水，還有外墻側(cè)漏。該承諾書系其真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，他們應(yīng)依其承諾履行義務(wù)。
根據(jù)本案證據(jù)可以認(rèn)定，顧先生夫婦與高女士辦理交房手續(xù)時，樓上房屋向訴爭房漏水的問題仍未解決。根據(jù)契約自由的原則，顧先生夫婦應(yīng)依據(jù)上述承諾書向高女士支付違約金5.5萬元。
案例二：售房后不遷出戶口賣主被判賠違約金
蔣女士長期住在香港。她想賣掉自己在福州市鼓樓區(qū)的一套房子，就在2008年委托朋友黃先生作為賣房的全權(quán)代理人。
2008年底，黃先生向鄭先生出具承諾函，上面寫明：“本人經(jīng)蔣女士授權(quán)出售房子給買方鄭先生，現(xiàn)承諾在收到上述房款后的10個月內(nèi)，將落在上述房產(chǎn)的全部戶口遷出。若延后遷出，每個月付給買方鄭先生違約金5000元。若耽誤買方小孩入學(xué)(10個月后)，本人應(yīng)負(fù)責(zé)保證小孩入學(xué)到該房劃片的小學(xué)，如果未能履行承諾，付2萬元贊助費(fèi)。如未遷出，本人愿承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?！?/p>
此后，黃先生作為蔣女士的代理人與鄭先生簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，約定蔣女士以52萬元的價格將鼓樓區(qū)的房子賣給鄭先生。鄭先生于2009年2月5日付清了全部購房款，于同月19日收到黃先生支付的“戶口保證金”3萬元。蔣女士于2010年6月向黃先生出具承諾函，承諾于2010年11月31日前由其本人親自辦理戶口遷出手續(xù)，如到期仍未遷出，愿意一次性賠償6萬元。
鄭先生左等右等，至今沒等到對方把戶口從房子里遷出。無奈之下，從2010年9月起，他只得讓小孩到戶籍所在地仙游縣的一所小學(xué)讀書。
去年底，鄭先生將黃先生和蔣女士一起告上法庭，要求對方承擔(dān)違約造成的損失。
蔣女士稱，自己不認(rèn)識鄭先生，此案與她沒有關(guān)系。黃先生是知道她無法遷出戶口的，而且授權(quán)委托書也僅限于房屋的買賣，因此她沒有義務(wù)要遷戶口。
黃先生稱，他在蔣女士知情的情況下出具相關(guān)的承諾函，構(gòu)成表見代理，相應(yīng)的責(zé)任應(yīng)由蔣女士承擔(dān)。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣契約合法有效，雙方應(yīng)全面依約履行合同。蔣女士并未明確授權(quán)黃先生代理其辦理戶口遷出手續(xù)，黃先生對于戶口遷出問題向鄭先生出具的承諾函超出其代理范圍。但蔣女士對黃先生作出的承諾可視為其對戶口遷出事宜違約責(zé)任的部分追認(rèn)，因而蔣女士應(yīng)依照承諾一次性賠償鄭先生6萬元。黃先生承諾若戶口延后遷出，按月支付違約金5000元，該違約責(zé)任超出鄭先生的實際損失，法院不予支持。而對于支付贊助費(fèi)的部分承諾，蔣女士未予以追認(rèn)，應(yīng)由黃先生自行承擔(dān)責(zé)任。
據(jù)此，法院判令蔣女士應(yīng)向鄭先生支付賠償金6萬元及利息，黃先生應(yīng)向鄭先生支付贊助費(fèi)2萬元。
鄭先生不服，提起上訴。福州市中院終審維持原判結(jié)果。
案例三：花百萬元買到“兇宅”中介瞞真相合同無效
從去年下半年起，在廈門工作的吳先生就開始委托房產(chǎn)中介幫他尋找合適的房源。在中介推薦的房子中，他看中了思明區(qū)的一套100多萬元的房子。
看房后不久，吳先生就在中介的安排下，與女房東簽訂了房屋買賣協(xié)議。當(dāng)時，雙方約定，由吳先生先支付2.5萬元的中介費(fèi)。
簽了房屋買賣協(xié)議后，女房東主動問了一句：“你們完全了解這套房子的情況嗎？”
隨后，女房東告訴他，自己的丈夫是在這間屋里猝死的，這個情況已事先告知房產(chǎn)中介了。吳先生聽后很生氣，他忌諱兇宅。于是，他立即去找中介理論。最終，三方通過協(xié)商，終止了買賣，房子被退還。
隨后，中介又為吳先生介紹了其他幾處房源，但吳先生一直沒有挑中滿意的。幾次介紹不成后，中介提出，當(dāng)初終止買賣的這套房，吳先生應(yīng)支付約定的2.5萬元中介費(fèi)。遭拒后，中介將吳先生告上法庭，要他支付2.5萬元中介費(fèi)和1.3萬元違約金。
廈門市思明區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，房產(chǎn)中介沒有將房屋情況如實告知，致使購房人產(chǎn)生重大誤解，屬于可變更、可撤銷的情形，而且，吳先生也明確表示對合同效力不予確認(rèn)，因此本案的居間合同不能成立。
法官指出，《合同法》明確規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。吳先生雖未成功購房，但鑒于房產(chǎn)中介幾次提供介紹服務(wù)，法院酌情認(rèn)定應(yīng)支付1000元服務(wù)費(fèi)。對于中介提出的其他訴訟請求，法院予以駁回。
□律師說法
三種情形買到二手房
可以要求退房
福建熹龍律師事務(wù)所副主任律師丁文輝認(rèn)為，對于已購二手房中出現(xiàn)的問題，實踐中，買方可以單方面要求退房的情形主要有3種：
一是買方根據(jù)法律規(guī)定或者合同約定，單方面提出解除房屋買賣合同。這主要發(fā)生在以下幾種情形：(1)賣方的違約行為達(dá)到合同約定的解除條件；(2)賣方無法在合同約定的期限內(nèi)履行主合同義務(wù)，經(jīng)催告后在一定期限內(nèi)仍然拒絕履行；(3)賣方將房產(chǎn)一房數(shù)賣；(4)房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意，且共有人事后不同意出售的；(5)房屋存在抵押、凍結(jié)等限制買方權(quán)利實現(xiàn)的情形；(6)賣方存在其他根本違約的情形。
二是買方根據(jù)法律規(guī)定，要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同無效。根據(jù)《合同法》規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(3)以合法形式掩蓋非法目的；(4)損害社會公共利益；(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”
三是買方根據(jù)法律規(guī)定，要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同?！逗贤ā返谖迨臈l規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時顯失公平的?！?福州晚報首席記者陳鴻星/文)
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