第六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售有關(guān)但發(fā)生在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前的費(fèi)用支出。（包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。）
一）工程管理費(fèi)
1）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用
2）預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用
3）行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi)。
4）施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)
5）質(zhì)檢費(fèi)：竣工驗(yàn)收過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)。
二）營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)
項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣(mài)場(chǎng)建設(shè)、售樓書(shū)、模型等所有營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用，主要包括：
1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏
2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車(chē)站廣告、路牌廣告
3）現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆
4）促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)：場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)
5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書(shū)、各種禮品
6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等
7）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等
8）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等
9）賣(mài)點(diǎn)增加費(fèi)：
10）看樓交通費(fèi)：看樓專(zhuān)車(chē)運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車(chē)費(fèi)用
11）樣板間：包括臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)用。對(duì)于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具、家私等費(fèi)用，可收回部分從總費(fèi)用中扣除。
12）銷(xiāo)售模型費(fèi)
13）展銷(xiāo)費(fèi)：展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等
14）其他
三）資本化利息：直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。
四）物業(yè)管理完善費(fèi)
包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。
企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
貸：開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
第七、開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開(kāi)發(fā)過(guò)程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本
“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)應(yīng)按房屋類(lèi)別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級(jí)賬戶(hù)，并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。
第八、竣工決算
房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工決算，應(yīng)該在相關(guān)部門(mén)核發(fā)《竣工備案表》之后進(jìn)行。但是一般好像都拖得比較晚才做。
竣工決算通俗的理解就是，在稅務(wù)部門(mén)授權(quán)下，由注冊(cè)會(huì)計(jì)師或注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行審查、核算，在符合稅務(wù)部門(mén)要求的前提下，最終確定企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。再白話一點(diǎn)就是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算形成的開(kāi)發(fā)成本，其中不符合要求的要剔除掉，本來(lái)應(yīng)該進(jìn)成本而沒(méi)有進(jìn)的要計(jì)入。還要根據(jù)項(xiàng)目的檔次，核算單位成本是否合理。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的確定，主要關(guān)系到企業(yè)的“土地增值稅”和“房產(chǎn)稅”。而這兩種稅的計(jì)稅依據(jù)又是矛盾的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的增值額為計(jì)稅依據(jù)的，增值額就是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)取得的收入減去扣除項(xiàng)目后的余額，扣除項(xiàng)目中的大部分就是開(kāi)發(fā)成本部分，所以在轉(zhuǎn)讓收入一定的情況下，開(kāi)發(fā)成本越大，相應(yīng)的土地增值稅就會(huì)越少；房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，一是房產(chǎn)的余值，二是出租房屋的收入，就第一種情況來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)成本越大，相應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅就越多。所以在確定開(kāi)發(fā)成本時(shí)要綜合考慮這兩個(gè)稅負(fù)，盡量做到讓企業(yè)的負(fù)擔(dān)最小。
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