方案一：購(gòu)買住宅商品房
避開房?jī)r(jià)較高的黃金地段，如果商品房的均價(jià)為2200元/平方米，以現(xiàn)有40萬(wàn)元積蓄可在當(dāng)?shù)刭?gòu)買3套60平方米的兩居室新住宅房或竣工五年內(nèi)的二手房，然后以每套每月500元的租金對(duì)外出租，則三套房子的年房租總收入為18000元，租房的年收益率為4.5%（在所購(gòu)商品房周圍有CBD或白領(lǐng)客戶較多的情況下，房租收益還會(huì)相應(yīng)提高）。另外，如果本年度該地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格上漲5%，則趙先生的投資總收益會(huì)接近10%。
方案二：購(gòu)買沿街商業(yè)房
沿街商業(yè)房的售價(jià)一般會(huì)在每平方米4000元以上，雖然價(jià)格較高，但租金也會(huì)水漲船高。如果商業(yè)房的售價(jià)為每平方米5000元，40萬(wàn)元可以購(gòu)買兩套40平方米的店鋪，每套月租金為1000元，則每年租房的收益為24000萬(wàn)元，實(shí)際年收益率為6%。該地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格如果上漲5%，則投資總收益會(huì)達(dá)到11%。
方案三：借雞生蛋，加大投資“砝碼”
以現(xiàn)在自住的房產(chǎn)作抵押，可以從銀行獲得貸款20萬(wàn)元，加上40萬(wàn)元的積蓄，可以購(gòu)買40-50平方米的沿街商業(yè)房三套。其房租總收入為：3套×1000元×12個(gè)月＝36000元，扣除20萬(wàn)元的貸款利息20萬(wàn)元×4.77%年利率＝9540元，則趙先生的實(shí)際投資收益為36000元—9540元＝26460元，投資總收益率達(dá)到6.6%?？紤]房產(chǎn)升值的收益，這種“借雞生蛋”投資法的總收益接近12%。
方案四：購(gòu)買期房
通常樓盤在前期發(fā)售時(shí)，價(jià)格會(huì)較優(yōu)惠，隨著建筑期的進(jìn)展，售價(jià)會(huì)逐漸提升，到現(xiàn)樓時(shí)價(jià)格會(huì)更高。所以，在有了一定的房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)以后，不妨進(jìn)行一下“短線”炒作，在樓盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，交納押金定好房子，在簽訂正式購(gòu)房契約或現(xiàn)房出售時(shí)再將房子倒手賣掉。如果位置選得好，時(shí)機(jī)把握得準(zhǔn)，這種短線“炒房”的收益會(huì)達(dá)到15%以上。
投資房產(chǎn)的具體步驟一般是：確定房產(chǎn)位置——進(jìn)行詢價(jià)和比較——達(dá)成購(gòu)房意向——簽訂協(xié)議或辦理過(guò)戶手續(xù)——對(duì)外租賃收取房租——房產(chǎn)價(jià)格攀升到一定價(jià)位時(shí)拋出。房產(chǎn)出售后可以落袋為安，也可以開始新的投資循環(huán)。另外，除了自己對(duì)購(gòu)房、租房進(jìn)行親自操作以外，沒(méi)有時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)的投資者還可以請(qǐng)專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為您當(dāng)好參謀，辦理過(guò)戶、招租等手續(xù)；已經(jīng)開辦“房屋銀行”的地區(qū)，還可以將購(gòu)來(lái)的房子存入“房屋銀行”，坐享利息。
注意事項(xiàng)
減少買房成本，增大盈利空間
購(gòu)買新房也好，二手房也好，首先要最大限度地掌握房源信息?？梢酝ㄟ^(guò)規(guī)模大、信譽(yù)好的中介機(jī)構(gòu)尋找適合自己投資的房源，也可以在報(bào)紙的“百姓廣告信息”欄和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)網(wǎng)站，以及電視、廣播電臺(tái)等媒體發(fā)布個(gè)人求購(gòu)信息，求購(gòu)信息盡量簡(jiǎn)單明了，比如：求購(gòu)中心路以西、20萬(wàn)元以內(nèi)、三樓以下、水電暖齊全住房一套，便附上聯(lián)系電話。這樣，對(duì)購(gòu)房信息廣而告之，你就占據(jù)了買房的主動(dòng)權(quán)，面對(duì)眾多送上門的售房信息，可以對(duì)房?jī)r(jià)、位置、面積等因素仔細(xì)比較，綜合衡量，優(yōu)中選優(yōu)。
選好地段是確保收益的關(guān)鍵
在房地產(chǎn)業(yè)界有一句關(guān)于投資的“至理名言”：第一是地段，第二是地段，第三還是地段。由此可見，地段在房產(chǎn)投資者眼中的分量之重。投資房產(chǎn)的目的是為了獲取較高的房租以及獲取房產(chǎn)的升值收益，因此，購(gòu)買住宅房應(yīng)充分考慮生活環(huán)境和人文環(huán)境，避免因空氣噪音污染、物業(yè)管理存在缺陷等因素影響租金收入和房產(chǎn)升值；沿街商業(yè)房更要考慮升值潛力的問(wèn)題，該地段的商業(yè)環(huán)境、周圍的城建開發(fā)進(jìn)度、該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)“指數(shù)”等因素均應(yīng)作為實(shí)際投資的重要參考。
出租住房要算細(xì)賬
房子買來(lái)后，你可以用買房的辦法發(fā)布出租信息。對(duì)于求租者首先要查驗(yàn)身份證件，然后簽訂租房合同或協(xié)議，讓對(duì)方預(yù)交半年以上的租賃費(fèi)，防止因短期退租影響租房收益的穩(wěn)定性；租房合同最好一年一簽，因?yàn)榻陙?lái)房租“行情”呈上升之勢(shì)，簽訂時(shí)間太長(zhǎng)，如果行情繼續(xù)上漲，必然會(huì)影響租房收益。在出租房屋時(shí)，還要注意選擇信譽(yù)好、素質(zhì)高的房客，以免因租金拖欠、抗租等引起糾紛。
購(gòu)買房產(chǎn)須防欺詐
購(gòu)買新房應(yīng)看房產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)、資質(zhì)以及各種手續(xù)是否完備；購(gòu)買二手房應(yīng)選擇三證（房產(chǎn)證、地產(chǎn)證、契證）齊全的住房，房產(chǎn)證是房屋的所有權(quán)證明，這是必不可少的，如果沒(méi)有地產(chǎn)證、契證，應(yīng)考慮將來(lái)補(bǔ)辦證書的費(fèi)用以及將來(lái)賣房時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，適當(dāng)壓低二手房?jī)r(jià)格。為了減少麻煩，你可以找一個(gè)房產(chǎn)專業(yè)的律師，對(duì)簽訂合同、付款等投資行為進(jìn)行把關(guān)，確保房產(chǎn)投資的穩(wěn)妥和安全。
