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如果，我是說萬一。

給你900萬，你會不會買建業(yè)天筑？

建業(yè)天筑，就像剛剛吃了藥。

持久，有勁。

這既是整個(gè)東區(qū)的底氣，更是所有中介的雞血。

這兩天，都在傳3套千萬豪宅的成交。

一套885萬；

一套950萬；

一套970萬。

我算了一下，單價(jià)3萬3-3萬8。

猛不猛？很猛！

第一、這可是天筑啊！

所有人都知道，天筑品質(zhì)很高、位置很好，周邊還是一堆的商務(wù)辦公，妥妥的精英階層、身份象征，更是上流人士的首選。

第二、總價(jià)高達(dá)千萬。

單價(jià)高、總價(jià)高，放眼東站，甚至整個(gè)老東區(qū)，這個(gè)價(jià)格都不算低。

整個(gè)東站，所有二手房的成交價(jià)都在2萬出頭，能夠觸碰到3萬的小區(qū)很少，房源更是稀缺，也就海馬公園、中豪匯景灣、永威東棠等寥寥幾個(gè)小區(qū)。

一周能夠成交3套，我還關(guān)注到2個(gè)點(diǎn)：

成交周期非常短，也就一周。
價(jià)格調(diào)整很大，降價(jià)100萬。

下面兩張圖結(jié)合看：

很明顯，這是“團(tuán)伙作案”。

至少這3套豪宅客戶，肯定是朋友互相介紹，要不然成交時(shí)間不可能這么短，而且總價(jià)還這么相似。

建業(yè)天筑，絕對是鄭州標(biāo)桿。

一個(gè)是產(chǎn)品標(biāo)桿。

你想想看，之前什么是豪宅？聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼，等等，越低密越好，但是天筑的到來打破了這一切，高層，甚至是3.5容積率的高層，也可以是豪宅。尤其是再加上玻璃幕、游泳池、會所，華潤悅府、瀚海晴宇、未來天奕，可謂一脈相承。

還有更狠的，建業(yè)帶來的還有產(chǎn)品上的革新。

天筑當(dāng)初的產(chǎn)品，被罵最多就是太脫離市場了，80多做一房、160平做三房，甚至還有600平米3梯1戶。

另一個(gè)是價(jià)格標(biāo)桿。

當(dāng)初被吐槽最多的就是價(jià)格。

北龍湖才多少錢，還是洋房、低密、核心，天筑就敢賣這么貴？周邊一堆的低價(jià)盤，海馬、華企、英地也就1萬-1萬4，天筑就敢賣這么貴？

5年過去，天筑站穩(wěn)腳跟，高鐵站甚至是老東區(qū)一哥。九如府、天筑是同一批次產(chǎn)品，15年的市場中，天筑也就比九如府略低一點(diǎn)。

對，北龍湖一定是價(jià)格高地，但是天筑的部分大戶型，跟北龍湖的價(jià)格重疊，這就是天筑與生俱來的魅力。

這3套豪宅，釋放了一個(gè)極其用力的信號：

天筑，就是老東區(qū)的天花板。

天筑能不能買？
3萬5的天筑能不能買？
精裝3萬5的天筑能不能買？
玻璃幕+大平層+泳池會所的天筑能不能買？

我的看法是：

能買。

為什么這么說？

對天筑的吐槽有2點(diǎn)：

一是：

天筑再貴也是大平層，北龍湖再差也是洋房。

確實(shí)沒法比。

買得起B(yǎng)BA的人，絕對不會看一眼吉利長安，哪怕性能再牛逼、配置再豪華、性價(jià)比再高，虎頭奔、四個(gè)圈、藍(lán)天白云就是富貴人家。

二是：

天筑再吹也是東站，北龍湖那可是塔尖人群。

這一點(diǎn)，還得跪。

一是東站已經(jīng)非常成熟，尤其是高鐵西廣場，利好已經(jīng)兌現(xiàn)，未來只能隨行就市；但是北龍湖剛剛起步，金融島、有錢人、好產(chǎn)品都在聚集。

天筑，不行？

除了產(chǎn)品、地段，天筑最大的優(yōu)勢，在于成熟度，買了就能住，完全不用等。

北龍湖牛不牛？非常牛。

但是也正因?yàn)樘＃隙ú皇莿傂枘欠N剛交房就住進(jìn)去，交房周期至少2年吧；交完房不得好好設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)，很多毛坯豪宅光是裝修都需要好幾年；再說了，都是有錢人，肯定不可能急著住，都是等很長時(shí)間再說。

不是北龍湖不牛，至少這5年入住率都極低。

沒人，沒配套，你會去住嗎？

能自住，就是天筑最大的優(yōu)勢。

天筑有三貴：

物業(yè)貴，6塊8；

租金貴，一房能租6000+；

單價(jià)高，3萬-4萬；

我還專門咨詢了東站的朋友，他給我講了幾點(diǎn)：

1、東站也有性價(jià)比小區(qū)，比如鑫苑、綠地、正商，都在2萬出頭，尤其是正商東方港灣，戶型、物業(yè)都一般，但是雙學(xué)區(qū)、雙地鐵、位置好，相對好賣還好租。

2、天筑的租金最貴，比海馬都高出一大截，但是也非常好租，高管都非常喜歡，尤其是90平的一房、兩房，之前租金還在5000+，今年已經(jīng)漲到6000+，而且非常好租。

3、高鐵站核心的低價(jià)盤正在逐漸清空，中豪2萬3的小房子越來越少，不好遇，海馬的小兩房、小三房也很少了，2萬5的房源不好遇。

4、高鐵站最大的優(yōu)勢在于新，產(chǎn)品、區(qū)位、人群都新，老CBD至少15年了，東棠附近很多也在10年+，高鐵站很多在3年-7年之間，比較新。

尤其是天筑，絕對是東區(qū)的代表。

除了東棠、老CBD的別墅外，天筑的價(jià)格就是老東區(qū)的天花板，區(qū)位、產(chǎn)品、價(jià)格，都是天花板。

而且買天筑，根本不存在性價(jià)比這一說。

一周3套，一房租金6000+，他們一點(diǎn)都不傻。

所以，別想著性價(jià)比，別想著撿漏，除了極少數(shù)的撿漏外，大部分人都只能是市場價(jià)購買，天筑如此，其他小區(qū)更是如此。

我就說兩個(gè)數(shù)據(jù)吧。

一個(gè)是成交數(shù)據(jù)。

一個(gè)是成交價(jià)格。

哪怕是成交價(jià)，也只能參考。

比如一個(gè)小區(qū)均價(jià)2萬，但是有些房源就是賣1萬7，有些房源就是賣2萬4，你能說誰買虧了誰便宜了嗎？

契稅、洋房、精裝、樓層、露臺，這些太重要了，甚至每個(gè)業(yè)主和買家的性格都非常重要，根本沒有所謂的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

這個(gè)市場到底怎么樣？

我自己租過房子，也買過二手房，也賣過二手房，還是非常有發(fā)言權(quán)的。

1、租房市場確實(shí)一般。舉個(gè)例子，原來能租1500的房子，現(xiàn)在我只能把預(yù)期降到1300/1200，甚至為了不斷租，還可以再低點(diǎn)，或者減免一點(diǎn)水電、物業(yè)費(fèi)。

2、二手房價(jià)格在降。這個(gè)觀點(diǎn)有沒有錯(cuò)？沒錯(cuò)，但是一定要分析。如果價(jià)格一直在降，如果都追漲不追跌，傻子才買房，傻子才買二手房。但是問題是，二手房成交量在穩(wěn)步增長，你就知道市場遠(yuǎn)不是漲價(jià)、降價(jià)這么簡單。

3、中介市場不好干。貝殼確實(shí)是牛逼，真二網(wǎng)發(fā)展的也不錯(cuò)，整個(gè)市場都是新房、二手房一塊做，一家門店每個(gè)月成交10-15套，已經(jīng)算不錯(cuò)的業(yè)績了。

4、二手房市場千萬不要迷信，一定要實(shí)地看，一定要看價(jià)格，一定要跟房東聊天，這三點(diǎn)做不到，你就別買二手房。

5、天筑能不能買？能買、能租，但是前提是你不差錢，滿五唯一基本不可能，價(jià)格高、稅費(fèi)重。北龍湖的項(xiàng)目再差，那也是北龍湖不是，洋房不香嗎？別墅不香嗎？低密不香嗎？

6、天筑的價(jià)格，不是好事，而是壞事。3萬5，這就是東站的天花板，再往上就難了，一旦超過3萬5，他們會逐漸傾向北龍湖，這跟買BBA一個(gè)道理，再差的鳳尾也是鳳尾。

7、東站是改善最好的二手片區(qū)，一是非常成熟，二是沒有新房。除了教育暫時(shí)一般，商業(yè)、地鐵、交通、辦公都非常完善，至少這5年內(nèi)完全可以考慮。

新房都是明牌，沒什么可說的。

二手房太復(fù)雜了，怎么買？該不該買？什么價(jià)格買？怎么談判？作為二手老炮，我基本上跑遍了主力小區(qū)，買過、賣過、更租過，很清楚中間的道道，今天破個(gè)例，專門放出一個(gè)窗口，大家可以加微信私聊我，我先整理一下，周一統(tǒng)一回復(fù)。但是有2種朋友，我建議慎重，真的伺候不了：

1、天天想著最低價(jià)撿漏的，就不要加了；
2、天天喊著市場降價(jià)的，就不要加了。

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