2016年，北京豪宅扎堆，老牌豪宅順景·石上清泉（又稱順景園）將何去何從? 依舊是個(gè)謎題。
“大隱于市，小隱于野”，順景園占據(jù)京城鬧市，位于朝陽區(qū)四元橋西北側(cè)，是四環(huán)內(nèi)唯一被城市永久綠化帶包圍的豪宅項(xiàng)目。
然而，作為坐擁區(qū)位、綠化、配套成熟、且具有高端產(chǎn)品基礎(chǔ)的老牌豪宅順景園，在它面世10余年后依然“待字閨中”，空有豪氣，卻有價(jià)無市，鮮有人氣。
進(jìn)入2015年的豪宅元年，北京豪宅價(jià)格水漲船高，卻并未讓順景園項(xiàng)目換來真金白銀，依舊在去化路上苦苦求索。
據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2004年首次開盤的順景園共113套，至今仍有83套房未售出，這個(gè)沉疴已久的老牌豪宅項(xiàng)目突圍實(shí)在不易。
采訪中有業(yè)內(nèi)人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者指出：“石上清泉項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)中的確擁有很高品質(zhì)，然而放眼如今的高端市場(chǎng)，不可否認(rèn)石上清泉已經(jīng)難以與現(xiàn)今的豪宅項(xiàng)目一較高下。”
中國房地產(chǎn)報(bào)記者通過多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，政策調(diào)整、設(shè)計(jì)陳舊、超高總價(jià)、股權(quán)易主等因素成為順景園多年未能售出的重要成因。
缺少人氣的老牌豪宅
“東四環(huán)黃金地段，超大戶型板樓，適合有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型人群和投資客購買……”
在某房地產(chǎn)網(wǎng)站上，購房者對(duì)順景園優(yōu)勢(shì)和缺點(diǎn)都給出了極為詳盡的描述，那么順景園到底是什么樣的呢？
2月24日，記者搭車緊隨四環(huán)由南向北的擁堵車流，抵達(dá)四環(huán)四元橋西北側(cè)邊的順景園，該項(xiàng)目剛好位于四環(huán)與曙光西路犄角處。
順景園略顯斑駁的拱形大門坐南朝北正對(duì)著四環(huán)，主輔路車流如織的嘈雜聲與拱門后高臺(tái)上的順景園小區(qū)靜謐的氣氛形成了強(qiáng)烈反差。
穿過拱門，沿著行車道可到小區(qū)前廣場(chǎng)，在偌大的廣場(chǎng)上空無一人，環(huán)廣場(chǎng)呈半月型分布著停車庫，以及售樓部和物業(yè)辦公室等（順景園整體采用上浮式建筑設(shè)計(jì)，園區(qū)一層相當(dāng)于地上三層）。
通過物業(yè)和售樓中心之間的樓梯拾級(jí)而上，映入眼簾的是久經(jīng)風(fēng)雨而稍顯斑駁的3號(hào)樓，繞過后便可進(jìn)入順景園小區(qū)內(nèi)部，放眼望去14棟樓環(huán)繞中心花園廣場(chǎng)呈不規(guī)則的三角形。
每棟樓都被修剪齊整、錯(cuò)落有致的松柏圍擋，形成一處私家宅第，小區(qū)中心的花園廣場(chǎng)，廊亭水榭、幾何圖形的阡陌小道，移步生景。然而這些用心設(shè)計(jì)，卻難掩小區(qū)內(nèi)了無聲息的蕭瑟境地，整個(gè)小區(qū)安靜得讓人壓抑。
中國房地產(chǎn)報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)觀察，除了1、3、6、8號(hào)樓有零星住戶外，其他幾棟樓均是空無一人，有的盡是長(zhǎng)長(zhǎng)的鏈鎖和空蕩蕩且落滿灰塵的四五千平方米的空宅，大部分房子的外立面因飽經(jīng)風(fēng)雨的侵蝕早已斑駁陸離、墻磚脫落。
順景園小區(qū)后被壩北村低矮的平房環(huán)繞，卻是人聲鼎沸，來來往往，西南側(cè)是一片正在開發(fā)的荒蕪之地，東西兩側(cè)則是聞名于京城的順景溫泉酒店。
在售樓中心，大門緊鎖，未見銷售人員。透過落滿塵土的玻璃窗隱約可見項(xiàng)目沙盤，冷清昏暗的售樓大廳，令整個(gè)售樓中心顯得頗為壓抑。
項(xiàng)目物業(yè)人員告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，目前售樓處沒有銷售人員在值班，看房買房需要提前預(yù)約。
據(jù)該項(xiàng)目停車場(chǎng)保安介紹稱：“現(xiàn)在項(xiàng)目樓盤還有房源在賣，有部分樓是客戶買走裝修后，并未入住，有的是一整棟樓買下來，用作辦公和居住，整體上入住率不是很高。”
記者現(xiàn)場(chǎng)走完整個(gè)小區(qū)，給人的感覺卻是鬧中取靜，曲徑通幽處，靜謐得令人感到壓抑。
曲折的開盤之路
“占據(jù)國門絕版位置、享有較低密度、配備9洞高爾夫球場(chǎng)及9萬平方米溫泉水世界”。這是順景園在2002年預(yù)售的宣傳語。
但直到2004年9月2日，該項(xiàng)目才首次開盤。同年10月，順景石上清泉由華遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理銷售，彼時(shí)3個(gè)多月的銷售過程中，順景園成交了13套房源，成交額達(dá)1.7億元，這也成為順景園僅有的可拿得出手的銷售記錄，當(dāng)時(shí)的均價(jià)約23000元/平方米。
據(jù)某媒體于2004年曾對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)道稱：“位于北京四元橋西北側(cè)的城市綠化帶項(xiàng)目順景園日前終于揭開神秘面紗。這個(gè)據(jù)信由順峰集團(tuán)前期開發(fā)，后深科技斥資買斷的高檔項(xiàng)目在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)曾引發(fā)業(yè)界猜測(cè)?！?/p>
據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，順峰集團(tuán)旗下的北京順景園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1994年拿下該地塊，2002年一次性取得所有樓盤預(yù)售證，希望將其打造成北京一級(jí)豪宅。當(dāng)時(shí)，由于北京順景園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司母公司順峰集團(tuán)資金出現(xiàn)問題，想尋找合作伙伴，而深圳科技控股有限公司對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域較為感興趣，二者一拍即合。2004年，深圳科技控股有限公司買斷了該項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目?jī)r(jià)格雖僅為23000元/平方米，但這一價(jià)格在當(dāng)時(shí)可稱得上絕對(duì)的“豪宅”。
然而，好景不長(zhǎng)，“在2006年遭遇國家對(duì)別墅類項(xiàng)目的調(diào)控政策，影響了順景園的產(chǎn)權(quán)證辦理，銷售隨之一蹶不振，讓這個(gè)當(dāng)時(shí)的精品豪宅項(xiàng)目以高空置率成為附近居民眼中的‘爛尾樓’?！?順景園的代理銷售人員如是說。
在項(xiàng)目遭遇困境的情況下，2007年順景園的均價(jià)依然達(dá)到了36000元/平方米的高價(jià)。
雖然價(jià)格有所上漲，但是此后幾年間，受困于產(chǎn)權(quán)登記以及股權(quán)變更糾紛的順景園，依舊未能枯木逢春，迎來轉(zhuǎn)機(jī)。
到了2011年，亞豪控股（北京）與順峰集團(tuán)旗下北京順景園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正式簽約，為其開發(fā)的順景園項(xiàng)目提供全案代理服務(wù)。對(duì)順景園進(jìn)行了全方位的包裝升級(jí)，確立了法式景觀園林風(fēng)格、法式宮廷以及時(shí)尚極致國際都市主義室內(nèi)起居風(fēng)格，并提升服務(wù)水平。
2012年12月份，順景園在售的期房2、3、4、5、9、10、11、12、13、14號(hào)樓轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，共98套，均為在售狀態(tài)，審批價(jià)格為128000元/平方米。其中3號(hào)樓簽約3套房，簽約面積1504.33平方米，簽約均價(jià)為68000元/平方米，合計(jì)總金額約為1.02億元。
時(shí)至今日，波折不斷的順景園，窘境一直延續(xù)，錯(cuò)失多次去化良機(jī)。多位接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的中介銷售經(jīng)理表示：“雖然順景園公開標(biāo)80000元/平方米的均價(jià)，已遠(yuǎn)低于目前8萬~10萬+的北京豪宅均價(jià)，但是依舊沒有成交的記錄，沒客戶愿意開這個(gè)頭，畢竟四五千萬元的高總價(jià)還是很考驗(yàn)投資者眼光和膽識(shí)?！?/p>
多重因素阻礙順景園
在采訪過程中，無論是順景園公司員工、中介人員、以及對(duì)順景園有了解的行業(yè)人士，無不對(duì)順景園項(xiàng)目扼腕惋惜，但是他們也指出了一些順景園作為豪宅項(xiàng)目的一些短板，這些因素或許是影響順景園有價(jià)無市的重要成因。
首當(dāng)其沖的便是政策調(diào)整帶來的不確定性，左右了順景園的命運(yùn)。
據(jù)鏈家地產(chǎn)一位不愿具名的中介經(jīng)理透露：“以前一直賣得不好是因?yàn)轫?xiàng)目遲遲辦不了房本，開發(fā)商去年年底才跟政府部門協(xié)調(diào)好，所以今年開發(fā)商讓我們推8號(hào)樓在內(nèi)的兩棟樓房源?！?/p>
據(jù)他介紹，順景園項(xiàng)目開發(fā)商的原計(jì)劃是順景園一期項(xiàng)目完工后，滾動(dòng)開發(fā)，將順景園后邊的壩北村一直沿河片區(qū)都開發(fā)成別墅加高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目，但是在國家出臺(tái)別墅禁建令之后，導(dǎo)致該計(jì)劃流產(chǎn)，僅留下了住宅項(xiàng)目，而且遲遲拿不到房本，影響銷售，資金回籠困難，“迫于壓力，開發(fā)商后期又開發(fā)了一個(gè)順景溫泉和酒店以及一個(gè)地下高爾夫球場(chǎng)，才勉強(qiáng)維持，去年年底可以拿房產(chǎn)證”。
他補(bǔ)充說：“現(xiàn)狀是，壩北村的地暫時(shí)也拆不起了，后續(xù)開發(fā)更無從談起，能將現(xiàn)有項(xiàng)目銷售出去就非常理想了。”
除去政策因素之外，項(xiàng)目本身存在的現(xiàn)實(shí)短板也是制約其有價(jià)無市的重要原因。
亞豪控股（北京）的觀點(diǎn)最具代表性。中國房地產(chǎn)報(bào)記者通過查閱一份亞豪于2011年北京順景石上清泉產(chǎn)品優(yōu)化方向溝通的文檔中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于順景石上清泉對(duì)于該項(xiàng)目給出如下評(píng)價(jià)：作為一個(gè)2002年啟動(dòng)的豪宅項(xiàng)目，石上清泉在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)中的確擁有很高品質(zhì)，然而放眼如今的高端市場(chǎng)，不可否認(rèn)石上清泉已經(jīng)難以與現(xiàn)今的豪宅項(xiàng)目一較高下。
但是順景石上清泉作為一個(gè)具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)和高端產(chǎn)品基礎(chǔ)的項(xiàng)目依然有機(jī)會(huì)。
雖然業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，老牌豪宅的優(yōu)勢(shì)是地段，以及相對(duì)成熟的配套，但是今年入市的新豪宅，優(yōu)勢(shì)更主要體現(xiàn)在產(chǎn)品力上，在產(chǎn)品力上順景園作為入門級(jí)的豪宅存在較為明顯的短板。
前述亞豪報(bào)告就指出順景園：“外部售樓處風(fēng)格老舊，難顯品質(zhì)，時(shí)間久遠(yuǎn)材質(zhì)損耗，細(xì)節(jié)處理簡(jiǎn)單粗糙； 內(nèi)部整體風(fēng)格不具品質(zhì)，空間壓抑無視覺沖擊感，配飾細(xì)節(jié)簡(jiǎn)單落后?！?/p>
顯然，在今天豪宅競(jìng)爭(zhēng)空前激烈的北京市場(chǎng)，高總價(jià)、產(chǎn)品力低的順景園，已經(jīng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
另據(jù)媒體報(bào)道，開發(fā)商北京順景園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在該項(xiàng)目上的股權(quán)多次易主也在一定程度上拖累了項(xiàng)目的去化。項(xiàng)目先由開發(fā)公司北京順景園房地產(chǎn)公司發(fā)起，后由深圳科技控股于2004年買斷項(xiàng)目。
2013年6月18日，深圳科技控股有限公司宣布，朗詩集團(tuán)股份有限公司擬斥資8.631億港元收購公司控股股東兼主席王聰?shù)鲁钟械?3.4%股權(quán)，并將按每股0.685港元現(xiàn)金向其余股東收購余下股份。7月2日，深圳科技控股有限公司公告稱，朗詩集團(tuán)對(duì)其進(jìn)行收購后建議更名為“朗詩綠色地產(chǎn)有限公司”。
2013年7月30日，收購?fù)瓿伞?月5日，深圳科技控股有限公司正式改名為朗詩綠色地產(chǎn)。朗詩回應(yīng)順景園項(xiàng)目并未被收購，當(dāng)初收購深圳科技控股有限公司之后，順景石上清泉的股權(quán)就由順峰集團(tuán)收回了。相當(dāng)于順景石上清泉的股權(quán)又由順峰集團(tuán)收回了。
不論項(xiàng)目歸屬于誰，頻繁的股權(quán)交易無疑也影響了項(xiàng)目上市交易的時(shí)機(jī)。
對(duì)于順景園而言，內(nèi)因與外患的重重詰難，錯(cuò)失了一次次的良機(jī)，時(shí)間將這個(gè)老牌豪宅項(xiàng)目推到了2016年的北京頂豪大戰(zhàn)之中。
據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年1月19日，10萬+豪宅簽約13套。未來將有60個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入10萬+這個(gè)市場(chǎng)：預(yù)期入市每個(gè)項(xiàng)目50套左右計(jì)算，待售的頂豪項(xiàng)目數(shù)據(jù)將達(dá)到3000套。而北京一年10萬+歷史成交記錄只有260套，即使計(jì)算到8萬+簽約所有居住類也只有673套。
顯而易見，留給順景園以及此類項(xiàng)目的機(jī)會(huì)并不是很樂觀，順景園將何去何從，還得從長(zhǎng)計(jì)議。
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