2014-04-27
二、房地產(chǎn)開發(fā)在各個階段的成本控制
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來消費(fèi)和投資的熱點。在激烈的市場經(jīng)濟(jì)中如何求生存、求發(fā)展，始終是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的重要課題。盡可能地減少工程成本，降低產(chǎn)品市場價格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，一直備受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的密切關(guān)注。因此，加強(qiáng)工程從前期策劃到竣工結(jié)算全過程的造價管理，合理確定和有效控制工程造價，提高投資效益，是工程項目全過程管理的主要內(nèi)容。
（一）決策階段
在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作。投資決策是開發(fā)商對擬開發(fā)項目的可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)全面論證，也是對不同的投資方案進(jìn)行比較、判斷和選擇的過程。正確的投資決策是控制房地產(chǎn)工程造價的前提。在決策階段，主要應(yīng)做好以下工作：
1、 重視可行性研究
可行性研究是項目投資決策的科學(xué)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須堅持實事求是的原則編制可行性研究報告。由于有些受委托的單位往往套用以前的其他類似項目的可行性研究報告文本，僅僅將其中的相應(yīng)的工程概況、數(shù)據(jù)作一下修改而已，幾乎千篇一律，甚至硬將不可行的結(jié)論改為可行。因此，建設(shè)單位必須高度重視可行性研究，委托社會化、專業(yè)化的咨詢公司的同時，要積極參與其中，保證決策的科學(xué)性。
2、 從造價管理的角度講
從造價管理的角度講，可行性研究工作必須科學(xué)進(jìn)行工程項目的效益分析，認(rèn)真編制工程投資估算。
3、 對工程造價影響較大的因素
仔細(xì)研究找出對工程造價影響較大的因素，盡早制訂應(yīng)對措施，控制開發(fā)項目的造價，降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
（二）設(shè)計階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個方面：
1、實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度
建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標(biāo)來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標(biāo)或委托。
2、加強(qiáng)技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計
設(shè)計單位在工程設(shè)計中，要推行限額設(shè)計。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜的材料和設(shè)備。
目前設(shè)計費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計取，這樣就不利于設(shè)計單位加強(qiáng)成本控制，造成設(shè)計保守、不合理、浪費(fèi)大等現(xiàn)象的產(chǎn)生。如果實行設(shè)計質(zhì)量獎優(yōu)罰劣的制度，設(shè)計單位就會在批準(zhǔn)的項目投資限額內(nèi)，認(rèn)真的進(jìn)行多個方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,在保證安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技術(shù)、新材料、新工藝。節(jié)約了工程投資，應(yīng)按節(jié)約的投資限額給予一定比例的獎勵；反之對超過投資額的設(shè)計單位給予一定的罰款,做到獎罰分明。因此必須將工程造價與設(shè)計人員的個人利益掛起鉤來。設(shè)計費(fèi)可采用如下計取方法：
設(shè)計費(fèi)=概算造價*設(shè)計費(fèi)率+（限額造價-概算造價）*獎勵費(fèi)率
這樣在現(xiàn)有的收費(fèi)基礎(chǔ)上，加入了節(jié)約投資提成的數(shù)額。當(dāng)“限額造價-概算造價”為負(fù)值時,則又相當(dāng)于加入了超出投資扣減設(shè)計費(fèi)的懲罰方式。當(dāng)然,只有在獎勵費(fèi)率大于設(shè)計費(fèi)率時，該計取方法才能起到刺激設(shè)計者節(jié)約工程造價的目的。從表面上看,建設(shè)單位似乎比目前規(guī)定多付出了一部分設(shè)計費(fèi)，即（限額造價-概算造價）*獎勵費(fèi)率。實際上這部分費(fèi)用僅占節(jié)約資金的一小部分，而節(jié)約的大部分資金將為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所受益。
3、加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核工作
加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費(fèi)的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。
（三）招標(biāo)階段
1、招標(biāo)文件與合同的編制
這個階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭和核心。一份好的招標(biāo)文件會對以后所有的過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計日工、水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等都應(yīng)該做出最清晰的說明：對甲供、甲限、甲方制定材料要明確；對變更索賠簽證洽談的處理方法要寫明時間實效、結(jié)算方式、度量標(biāo)準(zhǔn)等；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定等級或評分評優(yōu)要合理；工期推算要準(zhǔn)確；獎懲條款要實際等。
2、施工單位的選擇與合同簽訂
對于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入機(jī)制上、在資質(zhì)上把好關(guān)。另外，對其注冊資本、公司財務(wù)狀況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場地位口碑、管理情況等都要做出詳細(xì)限制。對于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)來說，應(yīng)首選邀請招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，知己知彼，一般不要搞華而不實的公開招標(biāo)；合同中風(fēng)險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費(fèi)等問題一定要寫清楚。
3、施工組織設(shè)計的審定
在施工組織設(shè)計中施工單位會隱藏一些結(jié)算時可能發(fā)生索賠的內(nèi)容。這個階段雖然控制造價的方法比較難以把握，可是一旦出錯，會使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以這個階段，造價人員必須參與。
4、圖紙會審
圖紙會審是由具體實施人員對圖紙上一些錯漏進(jìn)行核對并出正式文件。作為控制理論的事前控制，這個階段比限額設(shè)計實際多了。而且對造價人員來說相當(dāng)重要。另外一點是。圖紙會審記錄回去仔細(xì)計算無誤后才可出正式文本，否則在以后進(jìn)行變更就倍功半了。
在項目立項前，必須按上面的造價構(gòu)成進(jìn)行測算和風(fēng)險分析，以確定項目的可行性。對房地產(chǎn)開發(fā)造價進(jìn)行預(yù)測就是要對這些可能變化的因素進(jìn)行預(yù)測，考察它們可能的變化趨勢及其對開發(fā)造價的影響。這一點與預(yù)算并不完全相同，預(yù)算主要是根據(jù)工程量，利用定額和材料的差價來比較確定地計算出項目的費(fèi)用，是比較確定的。而不確定的因素往往是影響造價構(gòu)成及其控制，乃至影響正確科學(xué)決策的主要問題。
因此,設(shè)計單位提交施工圖設(shè)計文件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織各方面的技術(shù)業(yè)務(wù)人員，甚至聘請外部專家如施工圖審查公司，對這些文件進(jìn)行審核。應(yīng)重點審查以下幾方面的內(nèi)容：設(shè)計文件內(nèi)容是否準(zhǔn)確完整，設(shè)計深度是否滿足施工階段的要求，并符合國家及地方規(guī)定的要求；使用功能及質(zhì)量要求是否滿足國家及合同規(guī)定的要求；經(jīng)濟(jì)合理性是否有保障，是否滿足項目成本控制目標(biāo)的要求。只有審核合格的施工圖設(shè)計文件，建設(shè)單位才允許其進(jìn)入下一道工作程序。如果審核不合格，則應(yīng)堅決要求設(shè)計單位予以修改后再進(jìn)行審核驗收,直至通過為止。另外就是在選擇施工圖審查公司時應(yīng)當(dāng)注意，選擇易于溝通的施工圖審查公司，在施工圖繪制前期介入，在施工圖繪制過程中，對規(guī)范的邊界或有爭議處如超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義、配筋等進(jìn)行多方協(xié)商溝通。施工圖到達(dá)施工現(xiàn)場后，在正式開工前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時要求監(jiān)理單位組織施工單位進(jìn)行圖紙會審，其目的主要在于:使施工單位和各參建單位熟悉圖紙,了解工程特點和設(shè)計意圖，找出需要解決的技術(shù)難題,并制定解決方案；為了解決圖紙中存在的問題,減少圖紙的差錯,將圖紙中的各種隱患及時消滅。圖紙會審結(jié)束后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)督促監(jiān)理單位形成會審問題清單,并及時遞交設(shè)計單位做出相應(yīng)調(diào)整。
三、成本控制的有效措施
成本控制是一個動態(tài)的過程，市場經(jīng)濟(jì)變化多段，使得工程造價控制也變得更為復(fù)雜，這就需要開發(fā)商對工程造價進(jìn)行全過程、全方位的造價管理，才能提高投資方的經(jīng)濟(jì)效益，才能在激烈的競爭的房地產(chǎn)開發(fā)市場中立于不敗之地。房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。
（一）前期調(diào)研
在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項時就必須對開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險，這也是管理會計的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯οM(fèi)者的心理和市場容量、造價等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進(jìn)行下去。
項目投資決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對該項目的工程成本有重大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、建設(shè)地點的選擇、工藝的評選、設(shè)計選用等，直接關(guān)系到工程造價的高低。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，在項目建設(shè)各階段中，投資決策階段對工程成本影響程度最高，達(dá)到80％-90％。因此項目投資決策的正確性，直接關(guān)系到項目的建設(shè)成本和項目建成后的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。它是工程造價合理性的前提。項目決策的內(nèi)容是決定工程成本的基礎(chǔ)，項目決策的深度直接影響投資估算的精度和工程造價的控制效果。因此，在項目決策階段，開發(fā)單位應(yīng)著重做好以下工作。
1、認(rèn)真做好市場調(diào)查研究工作
應(yīng)調(diào)查國內(nèi)外市場近期需求狀況，對未來市場趨勢進(jìn)行預(yù)測；對產(chǎn)品銷售進(jìn)行預(yù)測、價格分析，判斷產(chǎn)品的市場競爭能力及進(jìn)入市場的前景；對產(chǎn)品的方案和發(fā)展的方向進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比較，在充分考慮市場、技術(shù)、環(huán)境等因素的基礎(chǔ)上合理確定擬建項目的建設(shè)規(guī)模，努力實現(xiàn)規(guī)模效益。
2、合理確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級、不同功能、不同消費(fèi)群體，充分研究建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、建筑材料的性能價格等情況，合理確定。如針對別墅項目，我們應(yīng)充分分析以上各種因素，確定我們的品質(zhì)定位是豪宅型、中間型、經(jīng)濟(jì)適用型。據(jù)此再來確定需要達(dá)到何種建造標(biāo)準(zhǔn)。
3、認(rèn)真編制投資估算
準(zhǔn)確的工程建設(shè)投資估算可為項目投資資金籌措、工程設(shè)計招標(biāo)、工程限額設(shè)計提供可靠的依據(jù)。編制時，應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)、實事求是，既不可有意高估冒算，以免積壓和浪費(fèi)資金，也不應(yīng)故意壓價少估，而后進(jìn)行投資追加，打亂投資計劃。應(yīng)注意不同地區(qū)、不同時間差價的調(diào)整，注意項目投資總額的綜合平衡。
成本管理人員應(yīng)做好投資估算指標(biāo)的積累，建立工程造價的信息網(wǎng)絡(luò)，及時收集相關(guān)的估算指標(biāo)和信息，結(jié)合工程的實際情況對指標(biāo)進(jìn)行修正，補(bǔ)充與完善、利用。為領(lǐng)導(dǎo)定位決策當(dāng)好參謀，為后續(xù)的初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、竣工決算奠定堅實的基礎(chǔ)。使投資估算真正起到控制項目投資的作用。
（二）設(shè)計階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下幾個方面：實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標(biāo)來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標(biāo)或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計，則設(shè)計費(fèi)用本身會相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計時，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。加強(qiáng)技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。設(shè)計單位在工程設(shè)計中，要推行限額設(shè)計。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計。在保證項目設(shè)計達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設(shè)計招標(biāo)中，應(yīng)明確要求設(shè)計方提供真實的設(shè)計概算指標(biāo)，特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如含筋量、硅量等，以方便對結(jié)構(gòu)設(shè)計的造價比較。
（三）施工階段
在工程施工階段，由于工程設(shè)計及招投標(biāo)階段業(yè)已完成，其工程量已完全具體化。在此階段，影響工程造價的可能性相對其他要相對少一些，但是真正形成工程實體主要是在這一階段，若控制不好，會使控制失控。施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個方面進(jìn)行控制：
1、工程監(jiān)理制實施與管理
實現(xiàn)三控一管的監(jiān)理體系，是控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資三大目標(biāo)的重要保證，充分發(fā)揮其控制投資，增進(jìn)效益的作用，還可以給預(yù)、結(jié)算審查提供一套比較規(guī)范的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的資料文本，從而反映真實的工程量。
合理控制工程變更，工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進(jìn)度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。施工前，要組織施工人員到現(xiàn)場勘查，對圖紙進(jìn)行會審，技術(shù)交底，避免施工中出現(xiàn)不應(yīng)有的反攻，特別是對那種設(shè)計費(fèi)用較高的設(shè)計，必須設(shè)計單位、建設(shè)單位現(xiàn)場代表、監(jiān)理公司、施工單位等現(xiàn)場核實，盡量減少合同外費(fèi)用。
2、嚴(yán)格審核承包商的索賠要求
對于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時性，加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控?，F(xiàn)場簽證是工程建設(shè)中經(jīng)常性的工作，若管理不到位，就可能給工程帶來不必要的損失，這就要求駐地監(jiān)理及甲方代表要有高度的責(zé)任感和使命感，做好現(xiàn)場記錄，同時要經(jīng)常到工地，做到隨做隨簽，避免一攬子及日后簽證。
3、搞好材料設(shè)備的加工訂貨
預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作，合理控制價差水平。
（四）竣工結(jié)算階段
工程竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一關(guān)，若不能嚴(yán)格把關(guān)的話，將會造成不可挽回的損失。這是一項細(xì)致具體的工作，核對時要認(rèn)真、細(xì)致、面對高估冒算，要嚴(yán)格把關(guān)，同時也要尊重實際，不要惡意壓價，審核時要保持良好的職業(yè)道德與維護(hù)公司信譽(yù)。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標(biāo)文件對照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。
結(jié)論
綜上所述，隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，加之建設(shè)單位自身資金壓力等等，加強(qiáng)建設(shè)項目投資控制，降低建安工程造價是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，必須抓緊抓好才能使企業(yè)在當(dāng)今激烈競爭的市場經(jīng)濟(jì)大潮激流勇進(jìn)，只有這樣才有可能將造價控制的工作做好，取得理想的經(jīng)濟(jì)效益。
