商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的必要條件：
1、 已從主管部門(mén)取得房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）；
2、 商貸所剩還款總額在公積金最高貸款額度以內(nèi)（可提前還款滿足要求）；
3、 具備公積金貸款的條件/資格；
以上，是商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的硬性條件，缺一不可?？梢宰屑?xì)對(duì)照！
如果符合條件，那么再往下看：
樓粉供圖
這是商貸轉(zhuǎn)公積金貸款需提供的資料，按要求1個(gè)月內(nèi)備齊資料并提交申請(qǐng)，一般幾天內(nèi)即可完成辦理并放款，而且，辦理只需要支付幾百元（一般是貸款額的千分之一）的貸款公證費(fèi)。
整體的辦理情況并沒(méi)有想象中那么難。
必要條件與公積金貸款政策的一致性
在前述的必要條件中，已取得房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）的意思，就是從相關(guān)主管部門(mén)獲得了房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），并抵押在銀行的狀況。
也就是我們通常所說(shuō)的，手里只有房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）復(fù)印件的情況。
而關(guān)于商貸所剩還款總額在公積金最高貸款額度以內(nèi)，其實(shí)，歸根結(jié)底是公積金貸款額度的限制問(wèn)題。
因?yàn)?，昆明目前?zhí)行的政策是，單職工繳存家庭最高可貸30W，雙職工繳存家庭最高可貸50W。
也就是說(shuō)，從商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款時(shí)，仍需滿足最高可貸額度的要求。即貸款人所剩商貸還款總額須在30W以內(nèi)，貸款家庭（夫妻）所剩商貸還款總額在50W以內(nèi)。
當(dāng)然，這個(gè)必要條件有很大的自主性，貸款人是可以通過(guò)提前還款來(lái)實(shí)現(xiàn)的。
舉個(gè)例子，貸款家庭（夫妻）所剩商貸還款總額還有70W，為能滿足公積金貸款雙職工最高50W的額度要求，可以通過(guò)提前還款20W的方式來(lái)達(dá)成。即具體操作就是，提前還款20W（提前還款有的銀行會(huì)收違約金，有的銀行不收）之后，再申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公積金貸款。
圖片截自昆明市住房公積金管理中心官網(wǎng)
商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的第三個(gè)必要條件——具備公積金貸款的條件/資格，這個(gè)內(nèi)容需要多維度的來(lái)看，其中，最為基礎(chǔ)的就是開(kāi)戶滿12個(gè)月（含）且連續(xù)足額繳納12個(gè)月（含）以上，這是能使用公積金的前提條件。
也就是說(shuō)，在一年內(nèi)出現(xiàn)過(guò)斷繳會(huì)影響到公積金貸款的使用權(quán)，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)單位斷繳或繳存異常時(shí)，應(yīng)積極督促及時(shí)進(jìn)行處理，以免使用時(shí)受影響。
昆明目前執(zhí)行的公積金貸款政策明確規(guī)定：“設(shè)置住房公積金個(gè)人住房貸款輪候期，輪候期為兩年（即繳存人上一筆公積金貸款還清后，兩年內(nèi)不再受理公積金貸款申請(qǐng)）”+“不得向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款”。
這對(duì)于商貸轉(zhuǎn)公積金貸款，無(wú)疑提出了兩個(gè)要求，也就是使用過(guò)一次公積金貸款，兩年之后才能進(jìn)行商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的申請(qǐng)；此外，使用過(guò)兩次公積金貸款之后，也就沒(méi)有了商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的資格了。
值得注意的是，公積金貸款作為一項(xiàng)惠民福利，也是有使用時(shí)效限制的。通常情況下，使用過(guò)兩次商業(yè)貸款，不管貸款還清與否，是不能再使用公積金貸款的。
這也與第三套停貸（無(wú)論是商貸還是公積金貸款）的政策是相契合的。因此，也就不存在第三套房轉(zhuǎn)貸的情況。
但是，已有兩套房商貸的情況下，第二套房的商貸是可以進(jìn)行商貸轉(zhuǎn)公積金貸款操作的，只是能貸的額度會(huì)降低，而且利率上會(huì)按第二套房來(lái)計(jì)算，昆明第二套公積金貸款一般是上浮10%，也就是說(shuō)，利率會(huì)在3.575%（6-30年貸款期限）。
歸根結(jié)底，商貸轉(zhuǎn)公積金是在嚴(yán)格遵循公積金貸款的基本要求的前提下，進(jìn)行的一種補(bǔ)充，這與買房時(shí)直接申請(qǐng)公積金貸款又有所不同。
眾所周知，買房時(shí)使用公積金貸款需要開(kāi)發(fā)商與公積金中心有合作，才能實(shí)現(xiàn)。而商貸轉(zhuǎn)公積金貸款，跟開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何關(guān)系，只要符合上述必要條件即可。
向高利率說(shuō)NO
除了必要條件外，公積金繳存基數(shù)會(huì)是商貸轉(zhuǎn)公積金貸款能否成功的一個(gè)重要考量因素。
也就是說(shuō)，繳存基數(shù)太低，有可能造成公積金貸款審批不下來(lái)的情況。
關(guān)于繳存基數(shù)與公積金貸款審批額度，昆明并沒(méi)有固定的公示來(lái)計(jì)算。在提交申請(qǐng)貸款的資料后，公積金管理中心一般會(huì)從繳存基數(shù)、首付比例、供貸能力、征信記錄、收入和負(fù)債率、供養(yǎng)人數(shù)等六個(gè)維度來(lái)綜合評(píng)估貸款人的還貸能力。
如果繳存基數(shù)低，可以采取“多補(bǔ)少貸”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)商貸轉(zhuǎn)公積金貸款，即多補(bǔ)首付款，減少貸款額。
但顯然，這種方式?jīng)]能最大限度享受公積金貸款低息的福利。因此，也不太建議折騰。
我們回到公積金貸款的本原，通過(guò)下表不難發(fā)現(xiàn)，公積金貸款與商貸相比，因利率而出現(xiàn)的利息優(yōu)勢(shì)是顯而易見(jiàn)的。
公積金與商貸利息對(duì)比（等額本息）
貸款形式
貸款金額
基準(zhǔn)利率/LPR
月供（360期）
總利息
公積金貸款
50W
3.25%
2176元
283371元
商業(yè)貸款
50W
4.85%
2638元
449845元
昆明樓市/制表
表中，公積金貸款的利率，約等于商貸利率打了6.7折。這是，商貸在任何時(shí)候都不可能出現(xiàn)的低利率。特別是，目前昆明商貸利率普漲的狀態(tài)下，愈發(fā)顯現(xiàn)出公積金貸款有多省錢(qián)。
事實(shí)上，在上周《
今年最后60天，你還會(huì)買房嗎？》的文章中，樓粉們對(duì)貸款利率表現(xiàn)出了高度的關(guān)注，甚至將留言區(qū)刷成了曬利率的場(chǎng)所。
要知道，在10月8日前按揭買房的購(gòu)房者，采用的都是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上，終生（貸款周期）上浮/打折的固定計(jì)息方式，也就意味著，無(wú)論按哪種方式貸款，貸多少年，貸款利率上浮/打折的數(shù)值是不會(huì)變的。
圖片截自昆明市住房公積金管理中心官網(wǎng)
因此，一些辦理商貸時(shí)沒(méi)有享受到利率優(yōu)惠的人，會(huì)覺(jué)得憑空比別人多付了很多利息。其實(shí)，這是很普遍的現(xiàn)象，而且是可以改變的。
通過(guò)商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的方式，高利率的你，也能拿到讓別人羨慕的低息貸款。
所以，在一定程度上，商貸轉(zhuǎn)公積金貸款，還是一種對(duì)高利率說(shuō)NO的補(bǔ)救方式。
你或許還關(guān)心這些問(wèn)題
鑒于公積金貸款辦理具有一定專業(yè)性，我們通過(guò)咨詢昆明市公積金管理中心，大致整理了一些樓粉可能會(huì)關(guān)心的問(wèn)題，進(jìn)行了羅列。
Q：中途提取過(guò)公積金用于還房貸，還能辦理商貸轉(zhuǎn)公積金貸款？
A：可以的，提取與轉(zhuǎn)貸并不沖突。而且，公積金賬戶內(nèi)的余額多少，與是否能用公積金貸款并沒(méi)有必然的關(guān)系。
Q：商貸轉(zhuǎn)公積金貸款是否可以只用夫妻某一方的額度來(lái)進(jìn)行操作？
A：在商貸余額滿足單職工家庭可貸最高額度的前提下，可以夫妻任意一方進(jìn)行商貸轉(zhuǎn)公積金的辦理。但是，無(wú)論是婚前/婚后的房貸，均需要夫妻雙方提供資料，進(jìn)行共同審核。
Q：商貸選擇的還款方式（等額本金/等額本息），是否會(huì)影響商貸轉(zhuǎn)公積金貸款？
A：完全不影響。在進(jìn)行商貸轉(zhuǎn)公積金貸款辦理時(shí)，還款方式要進(jìn)行重新選擇，仍然是等額本金或等額本息兩個(gè)可選項(xiàng)。
Q：商貸轉(zhuǎn)公積金貸款，在可貸年限上有什么要求？
A：這與目前昆明公積金貸款政策是保持一致的。商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的最高可貸年限是30年，但是，會(huì)根據(jù)退休年齡倒推，貸款人的還貸年限至多只能截止至法定退休年齡。
比如，雖然最高可貸年限是30年，但貸款是人（男性）是在35歲辦理的商貸轉(zhuǎn)公積金貸款，那么，按60歲退休計(jì)算，貸款的還貸年限不能超過(guò)25年。
目前昆明已停辦提取公積金支付物管費(fèi)的業(yè)務(wù)
最后，還是要嘮叨一下，公積金貸款算是國(guó)家發(fā)放給購(gòu)房者的福利，與其向銀行支付高額的商貸利息，不如利用好公積金貸款來(lái)為自己減負(fù)。畢竟，公積金貸款也是要看資格的，別白白浪費(fèi)掉。
需要提醒的是，時(shí)值年末，公積金貸款的辦理可能會(huì)受關(guān)賬等因素影響，因此，需要辦理的盡量趕早，或錯(cuò)開(kāi)年底時(shí)間進(jìn)行，以免帶來(lái)不必要的困擾。
