張暕逸 北京安博（上海）律師事務(wù)所
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商品房預(yù)售實(shí)行行政許可制度，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。當(dāng)下，商品房預(yù)售是我國(guó)商品房銷(xiāo)售的主要方式之一，本文主要對(duì)商品房預(yù)售相關(guān)問(wèn)題予以分析。
問(wèn)題一
已在先設(shè)定的抵押權(quán)與
商品房預(yù)售許可證明的關(guān)系
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房建設(shè)期間，基于融資需求，往往將建設(shè)用地使用權(quán)、在建建筑物進(jìn)行抵押貸款緩解自身資金壓力。與此同時(shí)，在商品房未竣工驗(yàn)收前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為進(jìn)一步籌集建設(shè)資金，符合一定條件后會(huì)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證，部分地方房地產(chǎn)管理部門(mén)要求已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)的預(yù)售項(xiàng)目需抵押權(quán)人出具同意預(yù)售文件，方能辦理商品房預(yù)售許可證（為行文簡(jiǎn)潔，下文中的抵押權(quán)特指建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)和在建建筑物的抵押權(quán)）。
此時(shí)，涉及已經(jīng)設(shè)立的抵押權(quán)與商品房預(yù)售許可證明之間關(guān)系問(wèn)題。
具體而言，抵押權(quán)人同意預(yù)售是否等同于抵押權(quán)人放棄預(yù)售部分的抵押權(quán)？抵押權(quán)人對(duì)預(yù)售所得房款是否有權(quán)優(yōu)先受償？
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
部分房地產(chǎn)管理部門(mén)審批商品房預(yù)售許可時(shí)，要求抵押權(quán)人出具同意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的文件，但現(xiàn)行法律對(duì)此并未作出明文規(guī)定，要求獲得在先設(shè)立的抵押權(quán)人同意是取得商品房預(yù)售許可的前置條件。實(shí)踐中，對(duì)此主要有以下二種觀點(diǎn)：
觀點(diǎn)一：申請(qǐng)商品房預(yù)售許可無(wú)需取得抵押權(quán)人同意，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證，不影響預(yù)售部分抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。
持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，商品房預(yù)售許可證明是行政許可，《城市房地產(chǎn)管理法》第45條并未規(guī)定抵押權(quán)人同意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方能取得商品房預(yù)售許可證?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》系上位法，未明確要求該條件，故抵押權(quán)人是否同意并不影響開(kāi)發(fā)商取得該行政許可，亦不影響已設(shè)立的抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同負(fù)擔(dān)行為即為有效，但買(mǎi)受人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)仍需取得抵押權(quán)人同意或者滌除抵押權(quán)。
案例 01：平安銀行股份有限公司寧波余姚支行與寧波舜泉建設(shè)有限公司、滕錚金融借款合同糾紛，（2016）浙02民初1000號(hào)。
寧波中院認(rèn)為：
關(guān)于平安銀行股份有限公司寧波余姚支行同意辦理預(yù)售許可證問(wèn)題。雖然平安銀行股份有限公司寧波余姚支行出具證明同意泉江公司申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證，但并未放棄抵押權(quán)，且與購(gòu)房者利益是否發(fā)生沖突不屬于本案審理范圍。
觀點(diǎn)二：已在先設(shè)定抵押權(quán)，就該抵押區(qū)域辦理商品房預(yù)售許可，需要抵押權(quán)人出具同意預(yù)售文件。抵押權(quán)人同意預(yù)售才能取得商品房預(yù)售許可，同意預(yù)售等同放棄了優(yōu)先受償權(quán)。
持這一觀點(diǎn)的人認(rèn)為，商品房預(yù)售許可證是房產(chǎn)管理部門(mén)的行政管理，在先設(shè)立的抵押權(quán)對(duì)于購(gòu)房者而言，支付了房屋全部?jī)r(jià)款之后獲得的卻是不完整的產(chǎn)權(quán)，這勢(shì)必影響以后商品房的辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、轉(zhuǎn)讓、抵押等?；诒Ｗo(hù)廣大購(gòu)房人的利益，預(yù)售許可應(yīng)當(dāng)取得該抵押權(quán)人同意，并注銷(xiāo)抵押權(quán)。
浙江省關(guān)于進(jìn)一步做好在建工程抵押權(quán)登記工作的若干意見(jiàn)
3．已設(shè)立在建工程房屋抵押登記的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，須提交抵押權(quán)人同意預(yù)售的書(shū)面材料。
商品房預(yù)售許可管理部門(mén)應(yīng)對(duì)在建工程抵押房屋做好銷(xiāo)售限制。已抵押的房屋，須辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)登記后方可預(yù)售。
廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例
第6條 預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
……（七）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；
汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房銷(xiāo)售條例
第9條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
……（九）商品房項(xiàng)目及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)未設(shè)定抵押權(quán)，或者雖設(shè)定抵押權(quán)但經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意；
太原市城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例（2011修訂）
第14條 土地使用權(quán)已抵押經(jīng)抵押權(quán)人同意的，可以預(yù)售。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，不得影響房屋買(mǎi)受人的權(quán)益。
在建工程抵押預(yù)售時(shí)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得銷(xiāo)售。
廈門(mén)市商品房預(yù)售管理規(guī)定
第22條 預(yù)售商品房設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先取得抵押權(quán)對(duì)該套商品房的登記放行證明，方可辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案。
設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先辦理該套商品房的抵押權(quán)注銷(xiāo)登記手續(xù)，方可辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案。
重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例(2011修訂)
第31條 擬售商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)或者在建工程已設(shè)立抵押權(quán)的，經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意并向購(gòu)房人明示該房地產(chǎn)已抵押的情況，或者解除抵押后方可銷(xiāo)售。
昆明市在建工程抵押管理暫行辦法的通知
第8條 在建工程設(shè)立抵押后，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意，住建行政主管部門(mén)不得為抵押人辦理和發(fā)放權(quán)屬登記證書(shū)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，對(duì)預(yù)售項(xiàng)目已辦理了在建工程抵押登記的，需由抵押權(quán)人出具同意抵押房屋銷(xiāo)售的證明。
紹興市區(qū)在建工程抵押登記及管理實(shí)施細(xì)則
第15條 商品房項(xiàng)目在建工程抵押后，抵押人申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的，應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提交抵押物清單和抵押權(quán)人同意已抵押的在建工程申請(qǐng)辦理預(yù)售許可的意見(jiàn)及其他必要材料。
北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法
第39條第1款 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售已抵押的商品房，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人同意，并將抵押情況以及解除抵押的條件、時(shí)間書(shū)面告知預(yù)購(gòu)人。
重慶市關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售許可審批和在建建筑物抵押登記的通知
1、抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)依法申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可的，申請(qǐng)房屋及所占土地不得抵押。擬預(yù)售商品房所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)已抵押的，辦理商品房預(yù)售許可前應(yīng)注銷(xiāo)抵押權(quán)登記，注銷(xiāo)抵押權(quán)的土地面積應(yīng)大于該建筑物對(duì)應(yīng)的土地面積。
長(zhǎng)沙市城市房地產(chǎn)交易管理辦法
第25條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以已經(jīng)銷(xiāo)售的商品房設(shè)定抵押權(quán)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在建工程設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押存續(xù)期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行預(yù)售。
經(jīng)抵押權(quán)人同意預(yù)售的房屋，應(yīng)當(dāng)注銷(xiāo)相應(yīng)部位的抵押權(quán)。
案例 02 ：羅劍飛北京長(zhǎng)富投資基金黑龍江省中然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司翟國(guó)娟黃保忠黃偉哲借款合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)，（2016）黑執(zhí)異10號(hào)。
黑龍江高院認(rèn)為：
哈爾濱興業(yè)銀行向中然公司出具了抵押可售函，同意出售抵押擔(dān)保的房產(chǎn)，應(yīng)視為其放棄了抵押權(quán)，對(duì)售出的在建房產(chǎn)已不再享有抵押權(quán)，即不能再追及物上抵押權(quán)，只能對(duì)買(mǎi)受人支付的購(gòu)房款行使價(jià)金代位權(quán)。
案例 03 ：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司?？谀虾街械仍V劉建華等侵權(quán)責(zé)任糾紛案，（2013）海中法民（環(huán)）終字第180號(hào)。
?？谥性赫J(rèn)為：
因上訴人農(nóng)行南航支行向原?？谑蟹课莨芾砭殖鼍咦C明，同意海南光華房地產(chǎn)有限公司預(yù)售“景瑞花園”項(xiàng)目房產(chǎn)，原?？谑蟹课莨芾砭謸?jù)此向海南光華房地產(chǎn)有限公司頒發(fā)了《?？谑蟹慨a(chǎn)預(yù)售許可證》，海南光華房地產(chǎn)有限公司根據(jù)該許可證對(duì)外出售房屋給本案的劉建華等10人。根據(jù)地隨房走的原則，在房屋出賣(mài)后，土地使用權(quán)的價(jià)值即轉(zhuǎn)化為房屋價(jià)值的一部分，在這種情況下，農(nóng)行南航支行同意光華公司出售房屋即表明其對(duì)抵押土地使用權(quán)放棄了優(yōu)先受償權(quán)。本案中，雖然抵押登記并未注銷(xiāo)，但由于房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，農(nóng)行南航支行對(duì)涉案土地已經(jīng)不可能再實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)，該抵押權(quán)實(shí)際上已不存在，土地抵押登記也無(wú)實(shí)際意義。
筆者認(rèn)為，關(guān)于已在先設(shè)立的抵押權(quán)與商品房預(yù)售許可證明關(guān)系問(wèn)題，從當(dāng)前我國(guó)商品房預(yù)售制度交易看，購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同、支付全部房款及相關(guān)稅費(fèi)后，自然認(rèn)為應(yīng)該取得商品房的所有權(quán)。如果因?yàn)橐严仍O(shè)立的抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，必然侵犯廣大購(gòu)房者權(quán)益；相反，若申請(qǐng)預(yù)售許可證同時(shí)要求抵押權(quán)人注銷(xiāo)抵押權(quán)，對(duì)于銀行等抵押權(quán)人又極為不利，影響抵押權(quán)人債權(quán)優(yōu)先受償。若要求先行注銷(xiāo)抵押權(quán)，抵押權(quán)人基于債權(quán)優(yōu)先受償?shù)目紤]，往往要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)償還貸款或者另行提供擔(dān)保，這種處置實(shí)質(zhì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)行的資金成本，和現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度加速整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低資金使用成本理念相悖。
首先，法無(wú)授權(quán)不可為，上位法沒(méi)有明確規(guī)定取得預(yù)售許可證明需要相關(guān)抵押權(quán)人同意并注銷(xiāo)抵押權(quán)，根據(jù)以《行政許可法》第16條第4款規(guī)定，法規(guī)、規(guī)章對(duì)實(shí)施上位法設(shè)定的行政許可作出的具體規(guī)定，不得增設(shè)行政許可；對(duì)行政許可條件作出的具體規(guī)定，不得增設(shè)違反上位法的其他條件，故地方法規(guī)無(wú)權(quán)增設(shè)作出其他條件。
其次，關(guān)于抵押權(quán)與商品房預(yù)售許可之間的沖突，實(shí)踐中為保護(hù)購(gòu)房人的利益，部分地方房地產(chǎn)管理部門(mén)將抵押權(quán)變更登記或注銷(xiāo)作為同意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售許可的前提條件之一，由此徹底避免購(gòu)房人與抵押權(quán)人的沖突。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證僅僅是行政許可，可以進(jìn)行預(yù)售的資格，但取得預(yù)售資格，其商品房并未實(shí)際轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)《物權(quán)法》第177條的規(guī)定：有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：（一）主債權(quán)消滅；（二）擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)；（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；（四）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形。擔(dān)保物權(quán)消滅存在法定特定情形，同意預(yù)售，不是《物權(quán)法》第171條第2款規(guī)定的轉(zhuǎn)讓?zhuān)嗖皇恰段餀?quán)法》第177條消滅情形之一，銀行等抵押權(quán)人出具同意預(yù)售證明是配合相關(guān)地方房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)于預(yù)售許可證明審批要求，抵押權(quán)人向房地產(chǎn)管理部門(mén)出具同意預(yù)售，并非是向不動(dòng)產(chǎn)登記局針對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)出具同意轉(zhuǎn)讓文件。
綜上，地方法規(guī)規(guī)范性文件不宜將抵押權(quán)人同意作為取得預(yù)售許可證前置條件，亦不影響未售出的部分的抵押權(quán)人優(yōu)先受償。
如浙江省建設(shè)廳〔2004〕函房字41號(hào)對(duì)杭州市房產(chǎn)管理局《關(guān)于土地抵押建設(shè)項(xiàng)目申領(lǐng)商品房預(yù)售證有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》答復(fù)：
一、《浙江省人民政府關(guān)于促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知》( 浙政發(fā) 〔2003〕50號(hào) ) 中關(guān)于嚴(yán)格審批商品房預(yù)售項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定，對(duì)保護(hù)抵押權(quán)人和購(gòu)房者的合法權(quán)益有重要的作用，各地要積極貫徹執(zhí)行。二、自 2004年1月1日起，對(duì)土地使用權(quán)已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，如抵押權(quán)人出具同意抵押土地上所建商品房預(yù)售的書(shū)面意見(jiàn)，并符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》商品房預(yù)售條件的，可按規(guī)定核發(fā)《商品房預(yù)售證》。但在銷(xiāo)售該商品房時(shí)，必須向購(gòu)房人告知該項(xiàng)目土地使用權(quán)已抵押的有關(guān)情況，并在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中注明該有關(guān)事項(xiàng)。三、在 2004年1月1日前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目已作土地抵押的，申領(lǐng)《商品預(yù)售證》按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
浙江〔2003〕函房字41號(hào)明確要求，銷(xiāo)售該商品房時(shí)，必須向購(gòu)房人告知該項(xiàng)目土地使用權(quán)已抵押的有關(guān)情況，強(qiáng)調(diào)建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)并未消滅。筆者認(rèn)同該做法。申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證，不是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的的民事法律行為，無(wú)需取得（建設(shè)用地使用權(quán)或者在建建筑物）抵押權(quán)的抵押權(quán)人同意，抵押權(quán)人沒(méi)有明確針對(duì)放棄抵押權(quán)或者注銷(xiāo)抵押登記的，不宜認(rèn)定（建設(shè)用地使用權(quán)、在建建筑物）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)。
值得注意的是，對(duì)于符合最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的，可以認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。符合最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條規(guī)定的，則買(mǎi)受人能夠排除抵押權(quán)人的執(zhí)行請(qǐng)求。
那么，關(guān)于銀行等抵押權(quán)人與購(gòu)房人之間應(yīng)當(dāng)如何協(xié)調(diào)？分析這個(gè)問(wèn)題，我們先來(lái)看一下相關(guān)規(guī)定。
（1）最高法院〔2012〕行他字第8號(hào)文認(rèn)為，在建工程屬于《擔(dān)保法》規(guī)定的可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍。法律對(duì)在建工程抵押權(quán)人的范圍沒(méi)有作出限制性規(guī)定，而《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第5款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對(duì)貸款銀行作為抵押權(quán)人時(shí)的特別規(guī)定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人。
（2）最高院八民會(huì)（民事）紀(jì)要第14條、《物權(quán)法》第191條第2款的規(guī)定內(nèi)容，并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，不予支持。受讓人在抵押登記未涂銷(xiāo)時(shí)要求辦理過(guò)戶登記的，不予支持。
（3）《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第20條規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
（4）《房屋登記辦法》第34條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，除提供本辦法第33條規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面文件、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。
（5）2013年3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳以《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦法[2013]17號(hào)）要求各地制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管辦法，確保商品房預(yù)售資金能夠用于工程施工建設(shè)，以保障購(gòu)房者的利益不受損害。
（6）《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第3款規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
（7）《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第75條規(guī)定：
以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)以及在建建筑物抵押權(quán)的首次登記。
當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房。
前款規(guī)定的在建建筑物，是指正在建造、尚未辦理所有權(quán)首次登記的房屋等建筑物。
（8）最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第15條規(guī)定，下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
結(jié)合以上規(guī)定，在建建筑物抵押權(quán)首次登記，其不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房，從買(mǎi)受人獲取按揭貸款資金角度，要求符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，此時(shí)應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人同意，便于購(gòu)房人獲取按揭貸款。
從預(yù)告登記或者房屋備案角度，不應(yīng)注銷(xiāo)抵押權(quán)對(duì)預(yù)售所涉及整宗土地、在建建筑物的抵押權(quán)，而是由抵押權(quán)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)預(yù)售商品房所得資金進(jìn)行監(jiān)管約定，由抵押權(quán)人獲的相應(yīng)商品房房款，再對(duì)已經(jīng)銷(xiāo)售商品房向不動(dòng)產(chǎn)登記局出具同意預(yù)售或者放棄抵押權(quán)的證明材料，抵押權(quán)人可以對(duì)在建建筑物抵押權(quán)在辦理商品房初始登記前須辦理抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記或申請(qǐng)（抵押物范圍）變更登記，待在建建筑物竣工后，可以申請(qǐng)將在建建筑物抵押權(quán)轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記。
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第86條第4款規(guī)定，申請(qǐng)預(yù)告登記的商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷(xiāo)登記，并提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移材料、不動(dòng)產(chǎn)登記證明。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理在建建筑物抵押權(quán)注銷(xiāo)登記，再辦理預(yù)告登記。
對(duì)于預(yù)售所得房款是否全部用于償還借款或者用于建筑活動(dòng)，筆者認(rèn)為，抵押權(quán)人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行約定預(yù)售商品房所得房款具體比例用于償還借款。因?yàn)樯唐贩款A(yù)售在很大程度上具有融資的功能，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)未將其所獲得的融資用于預(yù)售房屋的建設(shè)，則可能影響建造房屋的質(zhì)量和進(jìn)度等，這不僅造成購(gòu)房人的重大損失，還可能因眾多業(yè)主不能按時(shí)入住，影響社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)影響抵押權(quán)人受償。
問(wèn)題二
商品房預(yù)約合同
向商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)化認(rèn)定
預(yù)約合同是約定將來(lái)簽訂合同的書(shū)面協(xié)議，最高法院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋?zhuān)ㄏ挛暮?jiǎn)稱(chēng)商品房買(mǎi)賣(mài)解釋?zhuān)┑谖鍡l商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
司法實(shí)踐中主要有兩種觀點(diǎn)：
（一）具備合同基本要素條款，可以認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同
? 北京高院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》（2010年）第2條
當(dāng)事人簽訂的預(yù)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議已經(jīng)具備了擬購(gòu)房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、價(jià)款支付方式等合同主要內(nèi)容的，可以認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。
? 寧波中院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件疑難問(wèn)題解答（2014年）》第1條
商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立只需具備核心要件即可，無(wú)需十三項(xiàng)內(nèi)容全部齊備。如當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議已經(jīng)具備擬購(gòu)房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、支付方式等合同主要內(nèi)容的，應(yīng)視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同即本約成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。
? 安徽高院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（2012年）》
1、當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議雖然不具備《解釋》第五條規(guī)定的條件，但已經(jīng)明確了擬購(gòu)商品房的位置、面積、價(jià)款且能夠?qū)嶋H履行的，可以認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但當(dāng)事人明確約定認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議僅為預(yù)約合同的除外。
? 江蘇高院《審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答（征求意見(jiàn)稿）》（2017年）第20條
當(dāng)事人簽訂的預(yù)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議已經(jīng)具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的當(dāng)事人情況，商品房基本狀況、商品房?jī)r(jià)款及付款情況、交付使用情況等合同主要內(nèi)容的，買(mǎi)受人主張已構(gòu)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的，人民法院應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
案例 04 ：青海泰陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴陳坤林商品房預(yù)約合同糾紛案，（2017）青民申24號(hào)。
青海高院認(rèn)為，
商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議是指商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買(mǎi)賣(mài)契約前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：”商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。
本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的商鋪鋪位確認(rèn)書(shū)中明確約定了當(dāng)事人的姓名和住所、商鋪基本情況、商鋪單價(jià)及總價(jià)款等內(nèi)容，具備了合同實(shí)際履行的條件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為訂購(gòu)書(shū)已經(jīng)約定了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》十六條規(guī)定的主要內(nèi)容。陳坤林向泰陽(yáng)公司繳納的116000元，是全部購(gòu)房款的30%，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房款。泰陽(yáng)公司收取了該款，出具了收款收據(jù)，享受了該合同約定的權(quán)利，雙方當(dāng)事人通過(guò)履行合同主要義務(wù)已經(jīng)就合同履行形成合意，雙方當(dāng)事人簽訂的商鋪鋪位確認(rèn)書(shū)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本約合同。
（二）具備主要條款僅僅為預(yù)約合同，需要具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第6條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容
? 溫州中院《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的參考意見(jiàn)》
第2條，出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂的]購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、意向書(shū)、預(yù)訂書(shū)、許諾書(shū)、預(yù)收定金書(shū)等（以下統(tǒng)稱(chēng)認(rèn)購(gòu)書(shū)），僅約定了當(dāng)事人概況、房屋基本情況、價(jià)款計(jì)算方法的，一般認(rèn)定為預(yù)約。如一方違約的，可以適用定金罰則處理。
? 海南高院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》
第9條（1）認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)購(gòu)協(xié)議及意向書(shū)等具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且開(kāi)發(fā)商所收取的認(rèn)購(gòu)金、訂購(gòu)金、誠(chéng)意金等為認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)購(gòu)協(xié)議及意向書(shū)中所約定的購(gòu)房款數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，擬購(gòu)房屋要求繼續(xù)履行的，應(yīng)予支持。
案例 05 ：廣州市第二建筑工程有限公司與萬(wàn)貴生等商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案，（2017）粵01民終3396號(hào)。
廣州中院認(rèn)為：
涉案《房地產(chǎn)訂購(gòu)書(shū)》僅是約定了訂購(gòu)房屋的房號(hào)、價(jià)格及付款期限，明確約定雙方需要另行簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約》及如果雙方未能簽訂預(yù)售契約的違約責(zé)任；對(duì)于房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)、辦理產(chǎn)權(quán)登記、交樓時(shí)間、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)間及相應(yīng)的違約責(zé)任等交易主要內(nèi)容確未作約定，也不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定的“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的情形。因此，涉案《房地產(chǎn)訂購(gòu)書(shū)》應(yīng)是預(yù)約合同，并非本約合同。
案例 06 ：曹燦如與上海萊因思置業(yè)有限公司等商品房預(yù)約合同糾紛上訴案，（2008）虹民三（民）初字第711號(hào)一審：（2010）滬二中民二（民）終字第609號(hào)。
上海二中院認(rèn)為：
當(dāng)事人一方支付了全部房款，但訂購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容并不完全具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容；部分條款的缺少或不確定，使協(xié)議不完全具備實(shí)際履行條件，訂購(gòu)協(xié)議僅是預(yù)約合同，而非商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
案例 07：樂(lè)云珠與衢州市鑫業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案，（2017）浙08民終345號(hào)。
衢州中院二審認(rèn)為：
當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)等合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，上述認(rèn)購(gòu)書(shū)等合同即為預(yù)約合同。本案雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了商品房的房號(hào)、位置、建筑面積、單價(jià)、總價(jià)款等主要條款，但該認(rèn)購(gòu)書(shū)又約定在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后七日內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，故認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，而非本約。上訴人稱(chēng)認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，缺乏依據(jù)。因被上訴人未在商品房買(mǎi)賣(mài)合同上蓋章，商品房買(mǎi)賣(mài)合同亦未有被上訴人工作人員或委托代理人的簽字，而且上訴人以本票方式支付首付款后，被上訴人未辦理本票入賬手續(xù)，首付款退還上訴人，故商品房買(mǎi)賣(mài)合同并未成立。上訴人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效，并要求被上訴人履行交房手續(xù)，本院不予支持。
案例 08：俞財(cái)新與福建華辰房地產(chǎn)有限公司、魏傳瑞商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)約）合同糾紛案，（2010）民一終字第13號(hào)，該案系《最高人民法院公報(bào)》 2011年第8期案例。
最高法院認(rèn)為；
根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同，明確交易的主要內(nèi)容。本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》對(duì)所出售商品房的坐落、面積、單價(jià)、總價(jià)款等商品房買(mǎi)賣(mài)核心條款作出約定，符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本特征。但因該《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》同時(shí)又明確約定在華辰公司取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)另行簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且約定內(nèi)容與《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定相比有不少欠缺，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》系雙方當(dāng)事人為將來(lái)簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同而事先達(dá)成的合意，本案為商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同糾紛。華辰公司主張本案為借貸糾紛，證據(jù)不足，不予采信。
案例 09 ：成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，（2013）民提字第90號(hào)。
最高法院提審認(rèn)為：
首先，僅就案涉《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》而言，其性質(zhì)應(yīng)為預(yù)約。預(yù)約是指將來(lái)訂立一定契約的契約。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，有的預(yù)約條款非常簡(jiǎn)略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預(yù)約條款則非常詳盡，將未來(lái)本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。而若僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無(wú)異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過(guò)合同解釋的方式加以補(bǔ)全。
因此，僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，并不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說(shuō)，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過(guò)合同解釋?zhuān)瑥念A(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。
最高人民法院民一庭的意見(jiàn)是：
在審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，區(qū)分當(dāng)事人訂立的協(xié)議是商品房買(mǎi)賣(mài)的預(yù)約還是本約合同，要結(jié)合當(dāng)事人立約的真實(shí)意思以及法律、司法解釋對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同形式要件的要求進(jìn)行綜合判定，關(guān)鍵是在于區(qū)分合同是否還法律或者實(shí)施上的障礙，導(dǎo)致合同部分條款缺損或不確定的情形。如果存在此種情形，一般應(yīng)認(rèn)定預(yù)約合同；如果不存在此種情形。無(wú)論合同名稱(chēng)為何，均應(yīng)視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。[1]
對(duì)于預(yù)約和本約區(qū)分，美國(guó)學(xué)者E·艾倫·范斯沃思(E.AllanFarnsworth)將預(yù)約分為“帶未決條款的預(yù)約”和“將行談判的預(yù)約”，帶未決條款的預(yù)約是指雙方當(dāng)事人尚有條款需要繼續(xù)磋商；將行談判的預(yù)約，一般指實(shí)質(zhì)性條款不完備，尚需磋商。
梁慧星教授認(rèn)為通過(guò)以下方式識(shí)別預(yù)約與本約，（一）判斷標(biāo)準(zhǔn)之一：是否須另外訂立合同？（二）判斷標(biāo)準(zhǔn)之二：交付付款義務(wù)是否直接發(fā)生？（三）判斷標(biāo)準(zhǔn)之三：違約時(shí)對(duì)方作何請(qǐng)求？
王利明教授則認(rèn)為，（一）是否具有設(shè)定具體法律關(guān)系的意圖；（二）合同的內(nèi)容是否不同；（三）是否約定違反本約合同的責(zé)任后果不同。 [2]
筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)定的方式，一般發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證之前，也有少數(shù)合同簽約在取得商品房預(yù)售許可證之后，對(duì)于預(yù)約和本約的識(shí)別不應(yīng)僅僅根據(jù)簽訂合同中涉及有哪些條款據(jù)以認(rèn)定是預(yù)約抑或本約，若雙方約定其后仍然需簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，不宜徑直認(rèn)定為是本約。
商品房銷(xiāo)售管理辦法第16條之所以規(guī)定主要內(nèi)容存在共13項(xiàng)，是為避免因合同缺款少項(xiàng)和當(dāng)事人意思表示不真實(shí)、不確切，而出現(xiàn)顯失公平和違法條款，有利于減少商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，促進(jìn)合同糾紛的解決；若沒(méi)有約定其后另行簽訂本約，符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋規(guī)定中規(guī)定的商品房銷(xiāo)售管理辦法第16條共13項(xiàng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本約，依約收取價(jià)款，認(rèn)定本約自不待言。
不具備13項(xiàng)內(nèi)容，但具備雙方當(dāng)事人基本情況、商品房基本情況，計(jì)價(jià)方式與價(jià)款，付款方式以及時(shí)間、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，交付時(shí)間，具備這些條款可以使得標(biāo)的物特定化，具備合同基本要素，也應(yīng)認(rèn)定是本約。
至于面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等，沒(méi)有約定條款可以適用法定的規(guī)定，如商品房銷(xiāo)售管理辦法第20條、商品房買(mǎi)賣(mài)解釋第14條和城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第33條進(jìn)行補(bǔ)充，而款項(xiàng)是否支付，取決于合同實(shí)際約定。
[1]杜萬(wàn)華主編：《民事審判指導(dǎo)與參考》總第67輯 ，人民法院出版社2016年，第184頁(yè)。
[2]王利明：“預(yù)約合同若干問(wèn)題研究——我國(guó)司法解釋相關(guān)規(guī)定述評(píng)” 載《法商研究》2014年第1期。
核校：璐蔓
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