對買賣不破租賃的深度理解----實則是對占有權(quán)的保護
（作者：汪興平）
合同法第二百二十九條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！睂Υ藯l，學(xué)界和實務(wù)界約定俗成的稱呼為買賣不破租賃。
舉例說明法條所規(guī)定的基本含義：甲乙之間有買賣合同，甲丙之間有租賃合同一，甲將租賃物出售于乙，則乙丙之間推定成立租賃合同二，租賃合同二除租賃合同一中的主體甲變更為主體乙外，其他的合同內(nèi)容均不發(fā)生改變，換句話說，就是甲在將自己享有所有權(quán)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給乙的同時，甲亦將自己在甲丙之間的租賃合同中約定的權(quán)利義務(wù)概括地轉(zhuǎn)移給了乙。因此，所謂買賣不破租賃并非在出租人與承租人之間，買賣合同的效力不擊破租賃合同的效力，這兩個合同的效力之間原本就沒有直接的聯(lián)系，而是買賣合同的履行不影響租賃合同的履行，說的不是合同的效力，而是合同的履行。是故，對于本條，我們有以下幾點理解：
一、 買賣不破租賃所保護的不是合同的效力，而是保護在先權(quán)利。
當(dāng)事人之間對物的買賣不應(yīng)隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而影響承租人的租賃使用權(quán)，不同當(dāng)事人之間的買賣合同的效力與租賃合同的效力彼此之間不發(fā)生效力的相互影響，即使先有買賣合同后有租賃合同，如甲與乙先行簽訂買賣合同，然后甲又與丙簽訂租賃合同，租賃合同的效力并不受買賣合同的效力影響，只是如果甲與乙完成了履行買賣合同，則因標(biāo)的物轉(zhuǎn)移至乙而使甲不能履行與丙之間的租賃合同，此時甲應(yīng)向丙承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任，但是，如果是先有租賃合同后才有買賣合同，且租賃合同履行發(fā)生在買賣合同的履行之前，則丙雖然與乙之間沒有租賃合同，但根據(jù)合同法第二百二十九條的買賣不破租賃的規(guī)則，乙丙之間自然成立租賃合同，丙可以要求乙履行該無相應(yīng)書面合同的租賃合同。
二、 買賣不破租賃是租賃合同在前，買賣合同在后，更嚴格地說，是租賃權(quán)在前，所有權(quán)在后，因此，其實際并不是買賣合同與租賃合同的沖突規(guī)則，而是租賃權(quán)與所有權(quán)的沖突規(guī)則，依此，若是當(dāng)事人之間只有租賃合同，但并沒有租賃事實的發(fā)生，或者說租賃合同并沒有實際履行，則租賃權(quán)并沒有發(fā)生在所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前，也就無所謂所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)保護在先的租賃權(quán)，此時，不再有買賣不破租賃規(guī)則的適用。
“本條的規(guī)定體現(xiàn)了租賃合同的一個特點，即租賃權(quán)的物權(quán)化特點。所謂物權(quán)化是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人對租賃物的占有使用可以對抗第三人，即使是該租賃物所有權(quán)人或享有其他物權(quán)的人也不例外?！?nbsp;
既然是對租賃權(quán)的保護，是故“適用買賣不破租賃的條件是：
第一，租賃合同已成立并生效；
第二，租賃物已交付承租人；
第三，所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間；
第四，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。
具備上述條件，即使買受人不知道該租賃合同存在，租賃關(guān)系仍然能夠?qū)乖撡I受人?！保ㄗ?）由此不難理解執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定第三十一條第一款“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持?！币?guī)定的承租權(quán)對抗所有權(quán)的條件是租賃合同+占有。
三、 買賣不破租賃保護的是承租權(quán)而不是租賃合同，是故“在租賃合同訂立時間與租賃物交付時間不一致情況下，租賃權(quán)設(shè)立的準據(jù)時點應(yīng)以租賃物的交付或登記時間為準。”（注2）
在實務(wù)中，我們經(jīng)常會遇到法院在執(zhí)行被執(zhí)行人的房屋時，第三人跳出來提出異議，提出自己與被執(zhí)行人有租賃協(xié)議，此時，申請執(zhí)行人可重點關(guān)注，
一是第三人與被執(zhí)行人是否有書面租賃協(xié)議，如果只是口頭的租賃協(xié)議，即使假定該協(xié)議為真，依合同法第二百十五條的規(guī)定，該租賃合同只能是六個月以內(nèi)的或者不定期的租賃合同，這種期限基本不會影響租賃物的強制執(zhí)行處分，
二是如果租賃合同是長期，比如說是十五年或二十年的，租賃款是如何支付的，交易價格是否合乎常理，該租賃合同能否適用債權(quán)人的撤銷規(guī)則（合同法第七十四條的債權(quán)人撤銷權(quán)的擴展適用），原擬處置租賃物的方案能否變更為先行執(zhí)行租金的方案，可特別關(guān)注是否存在第三人與被執(zhí)行人串通以阻礙執(zhí)行的情形，弄虛作假總是會留下一些破綻的，
三是第三人是否占有租賃物，如果占有租賃物，該占有的時間是否在申請執(zhí)行人的抵押權(quán)或者查封權(quán)產(chǎn)生之前。
四、 買賣不破租賃是法定的合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，但這一概括轉(zhuǎn)移肯定對受讓人是有約束力，對承租人是否有約束力值得探討。
根據(jù)合同法第八十八條的規(guī)定“當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人?！币虼?，合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移原則上應(yīng)經(jīng)合同對方當(dāng)事人的同意，但在法律另有規(guī)定的情況下，即使未經(jīng)對方當(dāng)事人同意，合同的權(quán)利義務(wù)亦可發(fā)生概括的轉(zhuǎn)移，對于負有租賃權(quán)負擔(dān)的買受人，其不得以承租人的履約能力為由拒絕租賃合同對自己的約束力，但其可以行使法律規(guī)定以及租賃合同約定的合同履行抗辯權(quán)和解除權(quán)。
而對承租人來說，本法律規(guī)定意在保護承租人的承租權(quán)，而不是保護所有權(quán)人的出租權(quán)，而在與新的所有權(quán)人的關(guān)系上，承租人與其并無合同關(guān)系，自應(yīng)可無合同的約束，即合同法的買賣不破租賃是承租人的權(quán)利而不應(yīng)是承租人的義務(wù)， 是買受人的義務(wù)而非權(quán)利。因買賣不破租賃實則是規(guī)定了租賃合同的權(quán)利義務(wù)的法定概括轉(zhuǎn)移，因此，相應(yīng)的在原出租人與承租人之間的原租賃合同因該概括轉(zhuǎn)移而消滅，如果承租人的租賃權(quán)不能實現(xiàn)，承租人只能向買受人主張權(quán)利，不能向出賣人主張違約責(zé)任，除非租賃合同另有約定。
五、 買賣不破租賃是法律的任意性規(guī)范，因此，合同當(dāng)事人可以以事先或事后約定的方式約定不適用該規(guī)范，也就是說，出租人在出租合同中可以約定在出租人出售出租標(biāo)的物時，出租人有權(quán)解除租賃合同，也可以約定，出租人出售租賃物時，買受人不履行租賃合同的，出租人承擔(dān)出租的違約責(zé)任，只要上述約定無其他的合同瑕疵，該約定就合法有效。
六、 “買賣不破租賃并不限于出租人出售租賃物的行為，還應(yīng)包括租賃物抵押、贈與以及遺贈、互易甚至將租賃物作為合伙投資等情況，上述情況都會涉及租賃物的所有權(quán)變動問題?！保ㄗ?）物權(quán)法第一百九十條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。 抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！?/div>
此條與買賣不破租賃的法理相同，也可以說是買賣不破租賃的另種變形，可稱之為抵押不破租賃。筆者認為，買賣不破租賃的規(guī)則也可以變形為查封不破租賃。
七、 買賣不破租賃規(guī)定的是在后的所有權(quán)轉(zhuǎn)移不得對抗在先的租賃權(quán)，這實際上是物權(quán)的先來后到規(guī)則在所有權(quán)與租賃權(quán)沖突的情況下的應(yīng)用，相反，只要權(quán)利不發(fā)生沖突而能和平共處，則即使在先的所有權(quán)轉(zhuǎn)移也可以保留在后的租賃權(quán)繼續(xù)有效，對于抵押亦如此。
如浙江臺州黃巖區(qū)法院（2015）臺黃執(zhí)民字第2176號“中國建設(shè)銀行股份有限公司臺州黃巖支行與泰州飛龍集團有限公司、林楚清、陳珠菊執(zhí)行糾紛案”，在廠房抵押登記后有6家企業(yè)與被執(zhí)行人實業(yè)公司簽訂了租賃協(xié)議。在實現(xiàn)抵押權(quán)的程序中，法院認為：法院解除第三人占有或排除其妨害前提條件是第三人未經(jīng)法院準許占有或?qū)嵤┝擞械K執(zhí)行的行為，并非一律先行解除第三人占有或排除占有后再作執(zhí)行處分。對承租人被滌除租賃權(quán)后是否應(yīng)先行騰退，從《物權(quán)法》第190條及最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第31條規(guī)定的立法精神理解，上述法律規(guī)定指導(dǎo)思想是要在抵押權(quán)人、承租人、抵押財產(chǎn)買受人三方之間實現(xiàn)利益平衡，既充分保障抵押權(quán)實現(xiàn)，又兼顧承租人權(quán)益，同時不過分妨礙抵押財產(chǎn)自由流轉(zhuǎn)。當(dāng)承租人權(quán)益不影響抵押權(quán)人時，實現(xiàn)抵押權(quán)即無必要除去其租賃權(quán)。
注1：中華人民共和國合同法釋義:
第二百二十九條（http://www.chinalawedu.com/new/21603_21608/2009_5_25_wa890126228152590026656.shtml）
注2：劉高 論物權(quán)法第一百九十條中“抵押財產(chǎn)出租”的準據(jù)時點——兼論“買賣不破租賃”的理解與適用，民事審判指導(dǎo)與參考·物權(quán)專題 201401 P112
注3：柯澄川 執(zhí)行中對承租人暫緩騰退先行拍賣的適用，人民司法·案例 201632P101
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