國慶中秋八天長假來襲，正是看房子的好時機！
我們都知道，看房子除了看地段和小區(qū)，最最最重要的就是看戶型，戶型才是真正決定居住舒適度第一位的。
要注意的是，看二手房和看新房不同，新房大多數(shù)是看戶型圖和樣板間，除非是實體樣板間，否則最后到手住進去的真實戶型具體什么樣基本全靠想象。
那二手房就不一樣了，所見即所得，看到啥樣住進去就是啥樣。說起來好像很簡單的樣子，但這其中其實也很多門道，在看二手房的時候由于花費時間較少，經(jīng)常會有很多細節(jié)忽略！等真正住進去后才發(fā)現(xiàn)很多地方都不如意，到時候后悔都來不及！
所以，今天殼殼妹兒就來教大家一下怎么看戶型，從戶型圖到實地看房，手把手教你買到滿意的戶型！
在去實體看房子之前，相信大家都是先在線上看一下戶型圖和房子的布局。和看新房不同，一般二手房的戶型要簡單很多，一般的戶型方正、朝向等都是大家知道的常識，今天殼殼妹兒要跟大家講的是看二手房時容易忽視的一些問題！
中國人都知道，房子朝南采光最好。但其實，只要不是完全朝北，朝哪個方向都不差。比如朝西的房屋下午會有西曬但可以收獲夕陽，朝東的房屋早晨或上午的采光很舒適，朝北的房屋采光相對差一點，但是比較涼快。
另外就是大家都很容易忽視的采光面和采光時長。
一般情況下看二手房的時候不會有人主動介紹采光面這個東西，所以購房者們要學會自己甄別，雖然可能自己窗戶的采光面達到了270°，有大陽臺、大窗戶、雙面甚至三面采光，但是如果小區(qū)樓間距太小，或者你家旁邊就是一棟超近的高樓，很有可能直接扼殺你的所有陽光。
采光時長除了早中午外，還要看一天中的采光時間多長！
這里畫個重點：如果是在大寒日一天日照低于2小時的房子，就屬于住宅公寓，雖然都是70年產(chǎn)權(quán)，但因不符合建筑標準，這樣的房子就是公寓。所以我們在買房子的時候要注意看清楚產(chǎn)權(quán)證上寫的是住宅還是公寓。
有的戶型設計時將衛(wèi)生間的開門直接對著客廳、餐廳，在看戶型圖的時候，不會覺得有很大問題，但在實際生活中可能就會遇到諸如室內(nèi)空氣不好的問題，尤其是餐廳正對衛(wèi)生間的話，吃飯的時候觀感還是不太好。
另外，也有的戶型是入戶門直對主臥門，有部分購房者可能會比較忌諱這個問題。
△入戶門對著主臥門的戶型
當然，大家關(guān)注最多的還是動靜分區(qū)、干濕分離等功能區(qū)間布置問題。
首先看動靜分區(qū)。
動區(qū)：客廳、餐廳、廚房、次衛(wèi)等。（活動量大的區(qū)域）
靜區(qū)：臥室、書房、主衛(wèi)等。（主人私密休息的區(qū)域）
一般好的戶型，動區(qū)和靜區(qū)分的很清晰，在房間里活動的人行動不會互相干擾，尤其是在最里面的主臥，受到噪音的影響要小很多。動靜分區(qū)不明顯的房子則反之，但動靜分區(qū)不明顯的好處則是更大程度地保護了隱私性。
而干濕分離主要是指指廚房、衛(wèi)生間這兩個濕氣較重且較容易產(chǎn)生臟污的區(qū)域應與怕水怕臟的臥室等盡量分離。另外衛(wèi)生間里面為了衛(wèi)生和打掃方便，也會做單獨的干濕分離，指洗漱、方便和衛(wèi)浴等分隔開。
△廚房靠近客廳和臥室，油煙容易飄散
這里說的配比是指戶型內(nèi)各功能區(qū)間的大小配比，配合更合理的房子居住起來舒適度也要高很多。如果是裝修好的二手房還好，可以在現(xiàn)場很直觀地看到擺放家具后的樣子，但如果是清水房，就基本全靠想象了。
所以這時候就需要購房者拿出小學以上的數(shù)學功底，對戶型面積進行計算！
①算比例
比例是否合理，并不在于大小，而在于房屋各個部分的布局。以市面上比較常見的約90㎡套三戶型為例（見下圖），主臥一般都是12-15㎡，次臥則基本在7-9㎡，相對來說客餐廳的實用面積比較寬敞，但次臥就稍顯局促。
對于購房者來說，就要提前考慮好后續(xù)的裝修布局問題，尤其是遇到清水房的時候，要提前計算一下放衣柜、床甚至桌椅等家具應該如何布局，才能最大化地使用好空間。
還有很多套三戶型，其實是只有2個是真正的臥室，還有一個是不到5㎡的書房和儲物室，這樣的戶型就更要先設想一下要怎樣來使用空間。
②看進深和開間對比
我們經(jīng)?？匆粡垜粜蛨D上，旁邊都會有備注一些數(shù)字，這些數(shù)字就是我們常說的“進深”和“開間”，即主采光面稱為開間（或面寬），與其垂直的稱為進深。
進深過深，開間狹窄：不利于通風和采光。進深偏小，開間過大：不利于房間保溫，浪費能源。
怎么看開間和進深的大小配比呢？用下面這個公式↓↓↓
注：以上公式主要適用于臥室
簡單來說，就是開間越大，采光和通風越好，尤其是客餐廳部分?，F(xiàn)在市面上約90㎡戶型的客餐廳部分，開間一般在3-3.6米之間，好一點的改善戶型則多在4米及以上?，F(xiàn)在新房比較流行的橫廳，開間甚至在6米以上。
另外補充一點小知識：一般情況下廚房凈長不宜小于2.1米，凈寬不宜小于1.5米；衛(wèi)生間一般3平米以上，相對來說后期裝修和居住起來都更為便利。
怎么改格局？首先明白房子里哪些是承重墻，那些是非承重墻。承重墻是不可以更改的，但非承重墻都可以敲掉，然后再根據(jù)自己的需求修改房屋的格局。
一般戶型圖上比較窄的黑線就是非承重墻，是更改的，而很粗的黑線就是承重墻（如圖）。
購房者們經(jīng)過上述線上看房的系列操作后，基本上對于這個房子的大概情況心里都有個底了，如果有遇到心儀的房源，那就可以約上經(jīng)紀人進行下一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)了：線下看房。
線下看房最主要的是實地感受戶型的大小、采光等，是否符合自己心中所想。
不過要注意的是，因為自己本身對這個房子有大概的判斷了，所以我們線下要看的房子，更多地是看細節(jié)。
有時候在網(wǎng)上看的戶型圖并不會標注這個房子是否臨街，這就需要我們現(xiàn)場實地感受。一般來說，很多房子都是設計的一面朝中庭、一面臨街，這時候就要看是哪里臨街。
如果只有客廳朝街，臥室大部分朝中庭，整體居住舒適度就還好，休息的時候相對不會那么吵。
如果臥室大部分朝街，就要注意晚上可能會有噪音情況，影響休息。
另外，也要看臨的是什么街，如果是普通小路，只有少量機動車經(jīng)過的就還好，如果是臨近主干道/二環(huán)高架/三環(huán)路等，就要注意噪音問題了。
不過也有的小路白天沒有什么人、車經(jīng)過，但是到了晚上就變成了熱鬧的夜市，也會產(chǎn)生很多噪音。所以購房之前要跟中介咨詢清楚，臨近的這條街道晚上是什么情況。
還有臨近學校、菜市場等情況，雖然方便生活，但是也可能會有噪音影響。
這是一個看房時很容易被忽視的環(huán)節(jié)！
看小區(qū)的平面圖就能了解房屋是否臨街/了解房屋觀景、采光是否遮擋等各種問題。
而看樓層平面圖就能了解自己心儀的房屋與鄰居的距離是多遠，尤其是陽臺/窗戶之間相隔距離多遠，相隔太近的會影響私密性；還能了解房屋距離電梯口的距離，若是你的臥室距離電梯口比較近，而你的鄰居又是早出晚歸的人，那晚上睡覺就有被吵醒的風險！（別問殼殼妹兒怎么知道的.....）
當然最重要的是，看樓層平面圖就能了解安裝空調(diào)的位置以及消防通道的位置！現(xiàn)在新房戶型圖上一般會標注空調(diào)機的位置，但二手房一般都沒有，所以必須看樓層平面圖。
PS：如果是買較新的房源，網(wǎng)上可能還會有小區(qū)的平面圖可以查看到；但如果是二手房，就只能自己去現(xiàn)場查看了。
最后，除了以上需要自己看自己判斷的問題外，還有一些問題看不出來的，就要咨詢經(jīng)紀人或者原業(yè)主！
例如：1.飄窗是否可以拆打，現(xiàn)在很多房屋都不允許業(yè)主自行拆掉飄窗；2.公攤多大？室內(nèi)實際使用的面積有多大？3.如果封窗，物業(yè)會不會又什么特別的規(guī)定？殼殼妹兒就曾聽說成都某高端項目就不讓業(yè)主自行封窗，怕破壞開發(fā)商精心打造的外立面......
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