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作者：呂的的

來源：方升研究（ID:CIPC_2007）

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)用地進入了存量時代，用地緊張、用地利用率低等問題制約著越來越多城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。珠三角地區(qū)率先開啟“工業(yè)上樓”模式，在存量上增加空間增量，向天空要空間，大幅度提升土地資源利用率。珠三角地區(qū)為何熱衷于“工業(yè)上樓”，其“上樓”經(jīng)驗有何值得各地借鑒的地方？一起來看！

全文3430字，閱讀約9分鐘

工業(yè)用地單位地塊利用率低，已經(jīng)成為制約產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大問題。自從產(chǎn)業(yè)用地進入存量時代，創(chuàng)新用地方式、提高用地效率已成為行業(yè)共識，各地的“工業(yè)上樓”項目紛紛涌現(xiàn)。

所謂“工業(yè)上樓”，顧名思義就是將工廠搬到樓上。人們傳統(tǒng)意義中的廠房都是1-3層的矮房，扁平式分布。而工業(yè)上樓的廠房容積率均高于普通廠房，建筑高度一般在24m以上，或?qū)訑?shù)5層以上。有限的產(chǎn)業(yè)空間得以最大化利用，降低了企業(yè)用地成本，同時還能把產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)集中在同一個區(qū)域內(nèi)，實現(xiàn)集聚效應(yīng)，做到利益最大化。

2019年5月，自然資源部發(fā)布了《產(chǎn)業(yè)用地實施工作指引》，其中第十三條明確指出“鼓勵開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃建設(shè)多層工業(yè)廠房，供中小企業(yè)進行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計、經(jīng)營多功能復(fù)合利用?！睆暮暧^政策上也鼓勵了工業(yè)上樓。

在我國內(nèi)陸，“工業(yè)上樓”始于珠三角地區(qū)。從2005年佛山順德天富來國際工業(yè)城的第一次嘗試，到2012年深圳全至科技創(chuàng)新園的集群化“上樓”園區(qū)，珠三角地區(qū)的“工業(yè)上樓”好像已成為一種時代的趨勢。

那么，珠三角地區(qū)為何這么熱衷于“工業(yè)上樓”，又將如何實現(xiàn)“工業(yè)上樓”呢？

“向天空要空間”是為何？

珠三角地區(qū)毗鄰港澳，勞動力充足，在發(fā)展工業(yè)上有很大的區(qū)位優(yōu)勢。這里靠“三來一補”“大進大出”的加工貿(mào)易起步，成為我國四大工業(yè)基地之一。但是其發(fā)展也受到了很多條件制約，其中之一就是產(chǎn)業(yè)用地嚴重不足。

珠三角氣候溫和、河流縱橫，豐沛的水流曾為這里帶來了極為便利的交通，打破了地域的限制，成為了與外界商貿(mào)交流的基礎(chǔ)。但現(xiàn)在這一優(yōu)點，也成了制約土地發(fā)展的局限。河流將廣袤的平原切割成小塊，間有山地丘陵，大面積的完整土地較少，利用大為受限。

2017年伊始，佛山、深圳、東莞的土地開發(fā)強度就已經(jīng)超過了國際上30%的開發(fā)警戒線，其中深圳已經(jīng)逼近了50%。同時，廣東作為農(nóng)業(yè)和人口大省，全國人口密度排前十的城市，廣東就占了6個，這導(dǎo)致房地產(chǎn)用地需求極高，農(nóng)業(yè)用地也必須存留，只能不斷擠壓工業(yè)用地?！肮じ木印薄肮じ纳獭钡默F(xiàn)象在此普遍出現(xiàn)，用地難且貴，產(chǎn)業(yè)用地利用效率低，成為制約珠三角地區(qū)工業(yè)發(fā)展的一大壓力。

依托于民營經(jīng)濟的發(fā)展，珠三角地區(qū)形成了紡織產(chǎn)業(yè)集群、建材產(chǎn)業(yè)集群、家電產(chǎn)業(yè)集群和電子信息產(chǎn)業(yè)集群，主要以輕工業(yè)為主，發(fā)展出口導(dǎo)向的多種加工工業(yè)和制造業(yè)。

相較于需要大規(guī)模、重體量運作的重工業(yè)而言，輕工業(yè)對工廠廠房的要求并沒有那么高，它們不要求過高的荷載、過寬的運輸空間，因此具備了“工業(yè)上樓”的條件。

就目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，主要鼓勵“上樓”的行業(yè)以通信電子類為主，同時生物醫(yī)藥、儀器儀表、紡織服裝行業(yè)均為適合“上樓”的行業(yè)，而這些恰好是珠三角地區(qū)輕工業(yè)的主力軍。

工業(yè)用地日益稀少，產(chǎn)業(yè)形態(tài)又較為靈活，珠三角地區(qū)“工業(yè)上樓”順勢而行，一批高標準、高效能的產(chǎn)業(yè)新空間成為珠三角工業(yè)發(fā)展新的大本營。

“上樓”并非隨意之舉

2021年7月，國家發(fā)改委在《國家發(fā)展改革委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗做法的通知》第十條中，提出了要借鑒深圳經(jīng)濟特區(qū)的優(yōu)秀經(jīng)驗，推廣“工業(yè)上樓”模式。

2021年9月，上海在《關(guān)于加強上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》中提出，存量工業(yè)和倉儲用地經(jīng)批準提高容積率的，不再增收土地價款。2021年12月，江蘇在《關(guān)于進一步推進工業(yè)用地提質(zhì)增效的意見》中，鼓勵向空中、地下要空間，引導(dǎo)存量工業(yè)用地的多途徑盤活利用。

既然各地紛紛出臺扶持政策，人人都說“工業(yè)上樓”好，那么為什么真正開始實施的工業(yè)基地仍是少數(shù)呢？因為“工業(yè)上樓”其實并非易事，不是誰都能隨意“上樓”。

首先每個樓層之間互不干擾就是一個主要問題。工業(yè)不同于商用寫字樓與住宅，生產(chǎn)中噪音、震動等情形不可避免。有些工業(yè)生產(chǎn)需要安靜的環(huán)境，有些則避免不了吵鬧，生產(chǎn)過程還會震落粉塵，對于高精尖儀器等產(chǎn)品的生產(chǎn)也會造成影響。如何合理地安排每一層，做到互不干擾、各自為營，成了一個很大的問題。

電梯的設(shè)計也并不簡單。高層工業(yè)樓宇通常高度超過24米，層數(shù)5層以上，這種廠房在樓層荷載設(shè)計上有很高的要求。同時為了運輸貨物，必須采用經(jīng)過特殊設(shè)計加強運載能力的貨梯，每層需具備卸貨平臺和吊裝平臺，用以滿足人貨分離的辦公生產(chǎn)需求。

在種種生產(chǎn)限制之下，“工業(yè)上樓”現(xiàn)階段注定只適用于某些特定的行業(yè)類型，園區(qū)多以電子信息、醫(yī)療器械、紡織、新材料等產(chǎn)業(yè)為主，使用輕設(shè)備，具備輕污染、輕震動的特征，大多無需重型機械，對于電力、層高和荷載并沒有那么高的要求。

對于那些生產(chǎn)較大體積重量產(chǎn)品的工業(yè)來說，往往要用到大型機械設(shè)備、重型起重設(shè)備，目前尚未具備上樓的必要條件。除此之外，如果企業(yè)生產(chǎn)會產(chǎn)生污染、輻射或者噪音較大同樣不是“工業(yè)上樓”的優(yōu)選，比如電氣機械、交通運輸、金屬制品這些行業(yè)就并不適合上樓。

即使行業(yè)已被圈定，選取的都是污染較小的工業(yè)，“工業(yè)上樓”的廠房設(shè)計仍然不能輕易完成。如電子信息、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，由于其產(chǎn)品具備的特殊性，并不能隨意遷就于生產(chǎn)空間，部分產(chǎn)品要求環(huán)境必須無菌無塵，對于建筑的材質(zhì)也有一定要求。這在低層廠房中或許不難實現(xiàn)，但是對于高層廠房來說，如何實現(xiàn)這種理想化的互不干擾，仍是設(shè)計過程中的一大難題。

站在招租方的角度同樣存在難處，比如大多企業(yè)雖然已經(jīng)選擇了高層廠房，但考慮到生產(chǎn)運輸?shù)谋憷?，仍鐘情于低層甚至首層。還有些企業(yè)為防止樓上震動，更傾向于選擇頂層或高層。這樣一來，中間層的閑置現(xiàn)象越來越多見，招商也成了一個問題。

深圳：
“存量”變“增量”的創(chuàng)新實踐地

上個月（11月），深圳剛剛舉行了“20+8”2000萬平方米“工業(yè)上樓”廠房空間建設(shè)簽約儀式。為進一步加快工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型，在接下來的5年內(nèi)，深圳將每年建設(shè)不少于2000萬平方米的“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)空間，為本地工業(yè)發(fā)展提供空間保障。

深圳最早最完善的“工業(yè)上樓”項目，是建設(shè)于2012年的全至科技創(chuàng)新園。該項目位于深圳市制造業(yè)強區(qū)寶安區(qū)，毗鄰東莞，可以說是深圳“工業(yè)上樓”的鼻祖。這里共引入了160多家企業(yè)，其中85%以上都是具備高附加值的新興產(chǎn)業(yè)，入駐企業(yè)也多以中小戶型為主，兼顧辦公研發(fā)功能，大規(guī)模生產(chǎn)制造項目較少，形成了產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。

在廠房的建筑設(shè)計上，這里的標準層承重750kg/m2，能夠滿?多數(shù)科技企業(yè)的中試、制造的荷載需求，大廈內(nèi)還設(shè)有8臺載重1.6噸的智能高速客梯，4臺載重2噸和2臺載重3噸的大型貨梯，大型全天候卸貨平臺，高速電梯直達各樓層。園區(qū)的戶型設(shè)計也能夠同時滿足辦公與生產(chǎn)研發(fā)需求，非常適合輕工業(yè)企業(yè)的集聚。園區(qū)內(nèi)配套餐廳、會議中心、咖啡廳、便利店、健身房等服務(wù)設(shè)施，形成了辦公生活一體化，提高了員工的生產(chǎn)生活效率。

目前，園區(qū)的招商入駐率已達95%，聚集了3000多位高新技術(shù)企業(yè)員工，相繼獲得了深圳市創(chuàng)客孵化基地、廣東省科技企業(yè)加速器、國家級科技企業(yè)孵化器等榮譽稱號。

無論是廠房設(shè)計、產(chǎn)業(yè)集聚招商這種“硬條件”，還是配套完善的服務(wù)設(shè)施這些“軟實力”，都成為了吸引越來越多的企業(yè)來此入駐的原因。從工業(yè)空間5萬平方米、僅有29家企業(yè)的茅洲山工業(yè)區(qū)，到15.5萬平方米、入駐160多家企業(yè)的全至科創(chuàng)大廈，全至科技創(chuàng)新園徹底實現(xiàn)了順應(yīng)時代發(fā)展的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

同樣值得借鑒的還有中城新產(chǎn)業(yè)位于深圳坪山國家生物產(chǎn)業(yè)核心地段的“藥廠上樓”園區(qū)，也是深圳首個生物醫(yī)藥“上樓”項目。坪山全區(qū)生物醫(yī)藥企業(yè)700多家，年均新增企業(yè)100家以上。作為三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，生物醫(yī)藥企業(yè)已然成為“頂梁柱”，而醫(yī)療器械企業(yè)占比近六成，大批量的生物醫(yī)藥企業(yè)入駐，同樣也面臨著用地難的問題。

2020年，中城新產(chǎn)業(yè)開始打造“藥廠上樓”園區(qū)，該地區(qū)占地約2.75萬平方米，包括三棟高等級醫(yī)藥廠房及一棟員工宿舍。A棟醫(yī)藥廠房有3噸貨梯和1.6噸客梯，B、C棟醫(yī)藥廠房有5噸汽車電梯、3噸貨梯和1.6噸客梯，首層荷載不少于1000公斤每平方米，標準層荷載不少于500公斤每平方米。同時配有員工宿舍，單間面積20平方米左右。

“藥廠上樓”需要較高的環(huán)保設(shè)施，醫(yī)藥生產(chǎn)過程中的廢水必須處理達標后才能排放，因此真正實現(xiàn)“藥廠上樓”并不容易。該園區(qū)計劃配套生產(chǎn)性廢水處理站、甲類危化品倉庫、雙回路用電、蒸汽等，每棟樓都配備廢水井、排風(fēng)井等設(shè)置，力求能夠滿足化學(xué)藥制劑、生物制藥、醫(yī)療器械、藥品和疫苗研發(fā)等特種生產(chǎn)研發(fā)用途。

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