算算營改增減輕不少稅負
原作：龔蕾
3月24日，咱們國家財政部公布了營改增通知，明確了營改增細則。
根據細則，幾乎所行業(yè)稅收只有減少沒有增多。從5月1日起，至少有建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等幾類行業(yè)將受益。這份細則許多處亮點，讓我們仔細閱讀：
（一）不動產納入抵扣范圍。
企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣，財報知識告訴我們，企業(yè)資產有外購和自制，如果自己建設的不動產將完全被抵扣，大大降低企業(yè)稅收負擔。
營改增細則，建筑和房地產業(yè)適用11%稅收率，金融業(yè)和生活服務也適用6%增值稅率。
例1.若一家服務企業(yè)自己建立一個倉庫或物流廠房，投資1000萬，增值稅率為6%，就可抵扣60萬稅款，服務企業(yè)大大降低了稅收負擔，計入固定資產1000萬，計入進項稅額為60萬。
例2.若一家金融服務企業(yè)建設一個寫字樓，投資2000萬，適用稅率為6%，就可抵扣120萬稅款，金融服務公司稅收負擔大大降低，計入固定資產2000萬，計入進項稅額120萬。
因為廠房、商鋪、倉庫、門店、寫字樓等是幾乎每個企業(yè)都會購買或租賃的辦公服務場所，因而，不動產納入增值稅抵扣范圍，那么幾乎所有行業(yè)稅負大大減輕。
（二）營改增后二手房稅費變化。
1、細則規(guī)定，個人購買不足兩年住房對外銷售，按照5%全額繳納增值稅，個人購買2年以上對外銷售免征增值稅，此適用于北、上、廣、深以外地區(qū)。
例3.二手房交易價格為500萬，如果征營業(yè)稅，營業(yè)稅=500*5%=25萬，營改增后，征收稅率為5%，500萬為含稅價，剔除稅收部門后再乘以征收率，增值稅=500÷（1+5%）×5%=23.8萬，營改增后減輕稅負1.2萬。
例4.張先生2015年10月購買一套現(xiàn)房住宅，今年想以600萬價格出售，由于未滿兩年，賣房時需要繳納房款全額5%增值稅，即30萬，但是如果張先生選擇把房子在2017年10月以后再出售，則不需要繳納這筆稅款。
2、個人購買不足2年住房對外銷售，按照5%全額繳納增值稅，個人購買2年以上非普通住房對外出售，以銷售收入減去購買住房價款后差額以5%稅率繳納增值稅，個人購買2年以上普通住宅出售免征增值稅，此適用北、上、廣、深。
例5.不滿兩年，無論是普通住宅還是非普通住宅對外出售，按照總額5%繳納營業(yè)稅，若總價為500萬，繳納稅額為500*5%=25萬。
例6.滿兩年普通住宅，在5月1日前免征營業(yè)稅，在5月1日后免征營業(yè)稅。
例7，滿兩年非普通住宅，5月1日前按照差額5%繳納營業(yè)稅，（500-200）*5%=15萬。5月1日后按照差額5%繳納增值稅，『（500-200）÷（1+5%）』×5%=14.29萬，稅負減少約7100元。
北京市對普通住宅認定標準有三點：容積率、單套建筑面積在140平米以下，交易單價五環(huán)內為單價3.96元/每平米，總價486萬元。
（三）小規(guī)模納稅人，采取了3%簡易征收率，繼續(xù)降低小微企業(yè)稅收負擔。
從實施辦法和細則分析，設計比較成熟、考慮比較周密。四大產業(yè)均受益，房地產、建筑、金融、服務業(yè)，大大減輕了企業(yè)稅負，凈利潤=總利潤-稅收，財報上顯示企業(yè)凈利潤隨之提升，推動供給側改革，有助于房地產和建筑企業(yè)稅負減輕，有助于金融和服務業(yè)加速發(fā)展，促進中小微企業(yè)創(chuàng)新與市場活躍。
（以上僅代表筆者個人一點兒不全不足想法，歡迎指導歡迎交流。）
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