北京市二中院近日發(fā)布調(diào)研報(bào)告指出，近年來(lái)，房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同糾紛大幅上升，而其中因房產(chǎn)中介公司不規(guī)范行為所引發(fā)糾紛占大多數(shù)。
房產(chǎn)中介公司為了防止售房人、購(gòu)房人出現(xiàn)“跳單”行為，在與售房人簽訂的《房屋出售委托協(xié)議》、《房屋出售委托登記表》和要求購(gòu)房人簽字的《買(mǎi)賣(mài)看房確認(rèn)書(shū)》中，大量使用格式條款，限制售房人、購(gòu)房人自由選擇其他中介公司完成房屋買(mǎi)賣(mài)交易的權(quán)利，為售房人、購(gòu)房人設(shè)定高額的違約金責(zé)任，免除自身提供居間服務(wù)的義務(wù)。在簽訂合同時(shí)，對(duì)包含上述限制委托人權(quán)利、加重委托人責(zé)任、免除房產(chǎn)中介公司義務(wù)內(nèi)容的格式條款，既不采取合理的方式提醒售房人、購(gòu)房人注意，也不做特別說(shuō)明和解釋?zhuān)遣扇》N種方式誘導(dǎo)、蒙騙售房人、購(gòu)房人簽字，一旦出現(xiàn)違反上述格式條款的情形，中介公司就向售房人、購(gòu)房人主張高額的違約金，從而引發(fā)糾紛。
房產(chǎn)中介公司在提供居間服務(wù)時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)未及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地告知購(gòu)房人有關(guān)訂立買(mǎi)賣(mài)房屋合同重要事項(xiàng)的情況。根據(jù)中介公司的主觀過(guò)錯(cuò)程度可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是房產(chǎn)中介公司為了賺取中介費(fèi)，故意提供虛假房源、虛假的房屋面積、虛假的學(xué)區(qū)房，故意隱瞞房屋真實(shí)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、真實(shí)的權(quán)屬情況、真實(shí)的建造年代、真實(shí)樓層和戶型信息等；另一類(lèi)是房產(chǎn)中介公司因過(guò)失沒(méi)有及時(shí)審查核實(shí)售房人是否是房屋真實(shí)的產(chǎn)權(quán)人、售房人的代理人是否具有出售房屋的代理權(quán)限、房屋是否已辦房產(chǎn)證、房屋是否處于被查封或被限制交易的狀態(tài)等。由于中介公司故意或過(guò)失隱瞞重要事實(shí)，造成購(gòu)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后無(wú)法履行或存在履行障礙，從而引發(fā)糾紛。
為盡快促成房屋交易賺取中介費(fèi)，房產(chǎn)中介公司往往違規(guī)向購(gòu)房人許下不當(dāng)承諾，如承諾為不具備資格購(gòu)房人取得購(gòu)房資格、為不具備資格的購(gòu)房人辦理房屋網(wǎng)簽及過(guò)戶手續(xù)、為購(gòu)房人“零首付”買(mǎi)房、為購(gòu)房人獲得足額貸款、為購(gòu)房人偷逃應(yīng)繳納稅款等。購(gòu)房人往往輕信房屋中介公司的承諾，而輕率訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但在交易過(guò)程中，由于中介公司往往不能兌現(xiàn)承諾或附加兌現(xiàn)承諾的條件，造成房屋買(mǎi)賣(mài)交易無(wú)法完成。
當(dāng)前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)門(mén)檻低，從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，一些房產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)員對(duì)落戶口、上學(xué)相關(guān)政策了解不清楚、不全面，不能為有落戶口、上學(xué)等特殊需求的購(gòu)房人正確解讀有關(guān)政策，提示諸如學(xué)區(qū)劃片發(fā)生變化、房屋內(nèi)尚有戶口未遷出、落戶居住未達(dá)一定年限等種種可能對(duì)購(gòu)房人特殊需求的實(shí)現(xiàn)造成障礙，致使購(gòu)房人輕率以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)其推薦的房屋，卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的。還有一些房產(chǎn)中介公司不顧委托人的利益，擅自行事，如擅自代購(gòu)房人接收房屋、擅自截留代收的購(gòu)房定金和購(gòu)房款、為牟取私利不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息、在售房人僅作意向出售登記尚未正式與購(gòu)房人達(dá)成協(xié)議的情況下擅自進(jìn)行網(wǎng)簽等。
針對(duì)上述情況，為規(guī)范房產(chǎn)中介公司行為，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，減少不必要的糾紛發(fā)生，北京市二中院分別對(duì)售房人、購(gòu)房人和房產(chǎn)中介公司提出建議。
售房人、購(gòu)房人要仔細(xì)審核房產(chǎn)中介公司要求簽字的各種合同和書(shū)面文件。由于房產(chǎn)中介公司為使自身利益最大化而大量使用格式條款，售房人、購(gòu)房人在其提供的合同和書(shū)面文件上簽字時(shí)應(yīng)當(dāng)格外謹(jǐn)慎，仔細(xì)閱讀合同條款和書(shū)面文件內(nèi)容，不輕信業(yè)務(wù)員的解釋和說(shuō)明。對(duì)過(guò)高違約責(zé)任的設(shè)定，要提出異議，并在合同和書(shū)面文件中注明。要主動(dòng)核實(shí)影響合同訂立和履行的重大事項(xiàng)。由于房產(chǎn)中介公司可能會(huì)發(fā)生違反如實(shí)告知義務(wù)的行為，進(jìn)而給房屋買(mǎi)賣(mài)交易造成不利影響，售房人、購(gòu)房人不能完全依賴中介公司核實(shí)和提供的信息，對(duì)于房屋權(quán)屬、房屋狀況、購(gòu)房資格等重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)親自核實(shí)。對(duì)于有購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房等特殊需求的，還應(yīng)專(zhuān)門(mén)了解相關(guān)政策規(guī)定，避免后續(xù)糾紛產(chǎn)生。不要輕信房屋中介公司的承諾。由于房屋中介公司為促成交易往往會(huì)向售房人、購(gòu)房人作出種種承諾，甚至違規(guī)不當(dāng)承諾，售房人、購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)學(xué)習(xí)掌握房屋買(mǎi)賣(mài)相關(guān)法律法規(guī)和購(gòu)房政策，了解購(gòu)房資格、購(gòu)房貸款、稅費(fèi)等相關(guān)規(guī)定，提高辨別判斷能力，對(duì)于中介公司的承諾要求其提供書(shū)面材料，防止被中介公司誤導(dǎo)。
房產(chǎn)中介公司要依法、合理使用格式條款。房產(chǎn)中介公司采用格式條款與售房人、購(gòu)房人訂立合同的，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，確定合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，格式條款中對(duì)于售房人、購(gòu)房人違約責(zé)任的設(shè)定不應(yīng)過(guò)高，不得顯失公平。格式條款有限制售房人、購(gòu)房人權(quán)利，加重售房人、購(gòu)房人責(zé)任，免除房產(chǎn)中介公司義務(wù)的內(nèi)容的，房產(chǎn)中介公司在合同訂立時(shí)要采用足以引起售房人、購(gòu)房人注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照售房人和購(gòu)房人的要求，對(duì)格式條款予以解釋和說(shuō)明，同時(shí)就上述解釋、說(shuō)明的過(guò)程，以書(shū)面方式予以確認(rèn)。要依法、依約規(guī)范誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。房產(chǎn)中介公司在向房屋買(mǎi)賣(mài)雙方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的服務(wù)時(shí)，必須依照法律規(guī)定和合同約定，為售房人、購(gòu)房人如實(shí)報(bào)告足以影響合同訂立和履行的重大事項(xiàng)，房產(chǎn)中介公司履行如實(shí)告知義務(wù)必須及時(shí)、準(zhǔn)確、完整，并且采取書(shū)面告知為宜。房產(chǎn)中介公司要誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格約束業(yè)務(wù)人員，不得違規(guī)不當(dāng)承諾，更不得欺詐、蒙騙售房人、購(gòu)房人，減少不必要的糾紛發(fā)生。要加強(qiáng)管理，提升服務(wù)質(zhì)量。
房產(chǎn)中介公司應(yīng)一方面加大對(duì)業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，使業(yè)務(wù)人員全面、準(zhǔn)確地掌握房屋買(mǎi)賣(mài)交易各個(gè)環(huán)節(jié)涉及的法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)購(gòu)房政策，減少工作失誤，并對(duì)具有特定購(gòu)房需求的購(gòu)房人提供更具針對(duì)性和專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)；另一方面應(yīng)加大對(duì)業(yè)務(wù)人員的監(jiān)督管理力度，督促業(yè)務(wù)人員嚴(yán)格遵守各項(xiàng)法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)購(gòu)房政策，加強(qiáng)自律管理，對(duì)業(yè)務(wù)人員違規(guī)行為及時(shí)予以懲戒，對(duì)管理漏洞及時(shí)防堵。
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