編者按 “農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”，是中國社會發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)的一種違規(guī)現(xiàn)象，開發(fā)商在農(nóng)村違規(guī)租地，建房售樓，卻以農(nóng)業(yè)項目向政府申報，以掩飾自己的違規(guī)行為。
現(xiàn)象產(chǎn)生原因是，當(dāng)全國各城市地價飛升時，鄉(xiāng)村土地成為資本的追逐對象。此前村民的宅基地被村干部開發(fā)成小產(chǎn)權(quán)房出售，如今則是大片的耕地在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、都市農(nóng)業(yè)等試驗中，被開發(fā)商“租”用。
北京、大連、沈陽、重慶等許多城市均出現(xiàn)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)象。其背后的本質(zhì)是，擁有土地所有權(quán)的村集體在嘗試突破《土地管理法》為村集體使用土地的限制。這樣大面積的違規(guī)現(xiàn)象是否會對現(xiàn)有土地制度產(chǎn)生觸動？
京郊農(nóng)業(yè)地產(chǎn)調(diào)查 之 綜述
北京懷柔、順義、房山等郊區(qū)縣出現(xiàn)許多奇異、時髦的農(nóng)業(yè)項目。它們多是些蔬菜大棚，每個大棚邊上都配備一棟別墅，有歐式尖頂風(fēng)格，也有平房農(nóng)院式。
這些別墅向城市居民租售，并附送大棚，價格低廉得讓人怦然心動，均價每平米一千五。而如今，在北京五環(huán)邊，要找到每平米低于一萬元的期房已是非常困難。
別墅樓盤的名稱一律披上綠色農(nóng)業(yè)外衣，“農(nóng)業(yè)園”、“種植園”，或是“農(nóng)業(yè)科技開發(fā)園”。
地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)，構(gòu)成了一個巧妙組合。這類組合不只發(fā)生在北京，大連、沈陽、重慶、廣東等各地都不約而同地出現(xiàn)類似項目。
重慶的一些開發(fā)商直接將其稱為農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，其操作方式多違法違規(guī)，村集體成為土地的供應(yīng)商，依然沖擊現(xiàn)在土地制度，或?qū)⒋賱蝇F(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)改革。
城郊蔓延農(nóng)業(yè)地產(chǎn)
無論是“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”還是此前的“小產(chǎn)權(quán)房”，背后的實質(zhì)都是，村集體成為了政府之外的另一個“土地供應(yīng)商”?！ ?
長久以來，中國的土地制度將農(nóng)業(yè)和地產(chǎn)分作井水與河水，兩者互不侵犯。別墅、商品房只能建造在城市建設(shè)用地上。而村集體所有的農(nóng)村土地只能用于耕作或村集體建設(shè)。
“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”的出現(xiàn)，造成了對中國現(xiàn)有土地制度的一次沖擊。表面上改變的是，那些種糧、種菜、種果樹的土地上“種”出了別墅；而更意味深長的是，村集體甚至村民也成為“土地供應(yīng)商”。
小羅山村委會向開發(fā)商出租了40余畝土地，使九典種植園的別墅群得以在懷柔的潮白河邊矗立。該村委會同時成為了這個項目的合伙人。
重慶白鶴村村民肖光復(fù)的地也租給了一家“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”開發(fā)商，他每年可獲得稻谷千斤，合計800元。如果他去園區(qū)打工，每月還可領(lǐng)800元薪水。肖光復(fù)說，如果按長期計算，租地補償勝于國家征用的償付。征地一次性補償只有三四萬，租地能解決工作生計，租期過后地還屬于村民自己。
愈來愈多的村民對土地利潤產(chǎn)出的觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變。他們發(fā)現(xiàn)一畝耕地產(chǎn)千斤谷，值幾百元；如今，當(dāng)蓋上一棟房后，最少可賣到二三十萬。村集體在租地之余，自己也建房售樓。
這樣的轉(zhuǎn)變在某種程度上得到鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的默許。有時，他們會自制產(chǎn)權(quán)證，頒給由村委會開發(fā)建設(shè)的樓房。相對于國家頒給城市建設(shè)用地上商品房的產(chǎn)權(quán)證，這些產(chǎn)權(quán)證不能在市場上公開流通，人們稱之為“小產(chǎn)權(quán)證”。
如今看來，村集體提供土地、投身地產(chǎn)的利益沖動在全國有蔓延之勢。北京房山、通州、懷柔等郊區(qū)縣，別墅型小產(chǎn)權(quán)房云集。
來自一份北京的房屋中介統(tǒng)計報告顯示，2007年，北京“小產(chǎn)權(quán)房”項目的面積相當(dāng)于可售房屋面積的1/3。
另一家房屋中介調(diào)查顯示，目前北京已售和在建的“小產(chǎn)權(quán)房”很快就會超過1000萬平方米，而北京市經(jīng)濟適用房和限價房未來三年的目標(biāo)也只有2000萬平方米。
不僅是北京，石家莊市開發(fā)區(qū)宋營鎮(zhèn)東仰陵村的“加洲陽光”、南京市鐵心橋街道的“鳳翔花園”，均是規(guī)模龐大的小產(chǎn)權(quán)住宅區(qū)，面積達(dá)幾十萬平方米。
由于這些樓房、別墅的土地是村集體提供，他們不收取土地出讓金和各種稅費，致使開發(fā)成本低廉。有媒體曾計算過，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)成本約是城市商品房的1/3。
所以，在這些土地上“種”出的樓房、別墅，房價之低讓人大跌眼鏡。
北京小羅山村的別墅，售價在20萬到50萬之間，而城市建設(shè)用地上的別墅價格是它的10倍。城里去鄉(xiāng)村購買的人，趨之若鶩。
宋洪軍想到農(nóng)村找地建房。他是重慶嘉和日盛置業(yè)公司的策劃總監(jiān)。他和重慶地產(chǎn)界的朋友都注意到，村集體向房地產(chǎn)界提供土地的現(xiàn)象日益普遍。他們期盼啟動現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度的改革。
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