劉暢
北京盈科（杭州）律師事務(wù)所律師助理
“房子是租來(lái)的，但生活不是！那么如何租到一個(gè)高質(zhì)量的房呢？”
今天就跟大家分享一下我租房的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)...
首先，租房的渠道粗略分為四種：
1、正牌中介
2、自營(yíng)“中介”
3、房屋托管或者自營(yíng)公寓機(jī)構(gòu)
4、房東
租房的形式也多種多樣：
「整租」
如果你恰好有小伙伴能夠住在一起，那最好不過(guò)，與認(rèn)識(shí)的人住在一起，可以省去很多不必要的顧慮和麻煩，對(duì)人身安全也有保障。
「合租」
如果你只是一個(gè)人，又沒(méi)有那么多資金預(yù)算，就只能選擇與別人合租。首先一定要考察好與你合租的人是否都有正經(jīng)工作，生活習(xí)慣與你相適應(yīng)，是否都是好相處的正常人。
「單身公寓」
單身公寓的私密性及舒適度均高，但也有它的缺點(diǎn)：例如，只是一個(gè)人住，會(huì)涉及到預(yù)算過(guò)高的問(wèn)題，如果是女生獨(dú)居，那么安全問(wèn)題也需要考慮。還有，很多的單身公寓不可以燃?xì)庾鲲垼挥须姶艩t，而且是開放式廚房，油煙味會(huì)飄到臥室床鋪，喜歡做飯的小仙女還是要考慮一下下。
當(dāng)你確定租一個(gè)房子，那么接下來(lái)...
?租房合同，是保障你租住期內(nèi)權(quán)利義務(wù)的憑證!
?如何在簽訂租房合同的時(shí)候不被坑？
?如何讓租房合同在后期維權(quán)時(shí)做到條款所述權(quán)利義務(wù)清晰，沒(méi)有漏洞？
讓小編教你幾招：
▲ 1、提前收取中介費(fèi)？say no！?
“黑中介”數(shù)不勝數(shù)，先不論他們是否有合法的中介資質(zhì)，他們有時(shí)會(huì)以“先收取部分中介費(fèi)，我負(fù)責(zé)幫你找到房子為止，剩余的中介費(fèi)再跟我結(jié)清”的理由，提前收取部分或全部中介費(fèi)。
聽起來(lái)這個(gè)理由不僅有理有據(jù)，而且還顯得超級(jí)負(fù)責(zé)任，但是小編在這里要提醒大家，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項(xiàng)，或者服務(wù)未達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，不得收取傭金。
雖然房屋中介費(fèi)的支付時(shí)間法律上沒(méi)有明確的規(guī)定，但是為了保障自己的合法權(quán)益，避免被坑，我們一般選擇在如下幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)支付： ①簽訂居間協(xié)議時(shí)。②簽訂正式租房合同時(shí)。③所租房屋交付之日。
▲ 2、簽訂租房合同前，你要知道的事情 ?
前面的黑中介們只是為了賺取中介費(fèi)，還有一種行為惡劣的租房騙局，將原本不屬于他的房子，在房屋所有人不知情的情況下出租，房租到手就溜?；蛘呤浅凶馊嗽诔鲎馊瞬煌獾那闆r下擅自轉(zhuǎn)租。
我國(guó)《合同法》在第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?/span>
也就是說(shuō)，如果你不幸遇到的二房東租房，房東不同意的情況，房東可以拒絕租房給你，你的損失由二房東賠償，但辛苦找房又搬家的勞累，又找誰(shuí)去訴說(shuō)呢？
所以簽訂合同前，我們需驗(yàn)證并保留的資料有:
●房東的房產(chǎn)證明
●或中介和房東簽署的委托管理協(xié)議
●或二房東出具的房屋所有人同意轉(zhuǎn)租的證明
●合同相對(duì)方的身份證（復(fù)印件留存或者原件拍照哦，這非常重要?。?/span>
▲ 3、合同條款太多，傻傻分不清楚？
簽訂租房合同的時(shí)候，有些條款和細(xì)節(jié)決定了你的合法權(quán)益是否得到保護(hù)，一定要小心防范!
① 合同的期限
無(wú)論短租1-3個(gè)月，還是長(zhǎng)租1-3年，簽訂的期限一定要符合租房實(shí)際，要以房屋清空，可以搬入的期限為起算點(diǎn)，并且可以協(xié)商扣除搬家耗費(fèi)的時(shí)間（一般三至五天）。合同期限關(guān)乎你押金是否可以正常退回，如果約定了過(guò)短的租期，影響正常的工作和生活，過(guò)長(zhǎng)的租期也會(huì)導(dǎo)致你被動(dòng)違約，損失一倍押金哦。若簽訂長(zhǎng)租合同時(shí)約定房租上漲的幅度和期限，一般為一年上浮5%。租房的小伙伴們要考慮好租房成本再下筆簽字哦。
② 合同約定的權(quán)利義務(wù)
記得約定房屋出租之日起房東不可隨意進(jìn)入房屋，或者更換門鎖等條款，保證人身安全。在屋內(nèi)固有設(shè)備維修和裝修方面，也要有明確的約定喲。
③ 違約責(zé)任
注意衡量違約責(zé)任的設(shè)置是否公平，是否對(duì)你有利。有的房東會(huì)寫明不可轉(zhuǎn)租、不可養(yǎng)寵物及一些較為苛刻的條款，如果覺(jué)得與自己的生活習(xí)慣有悖，那簽字還是慎重為好。
合同附件
一般租房合同會(huì)附帶一個(gè)財(cái)產(chǎn)清單，寫明屋內(nèi)固有的家具電器，是房東避免損失的一個(gè)舉措。
在簽訂合同之前，財(cái)產(chǎn)清單上的類目一定要一一核對(duì)，并確認(rèn)是否有損壞或者影響使用的地方。
當(dāng)簽訂合同后再發(fā)現(xiàn)，可能維修的費(fèi)用就需要承租者承擔(dān)了喲。
▲ 4、當(dāng)你遭遇違約，怎么拿起法律的武器保護(hù)自己？
房東以房屋已經(jīng)出售，要提前終止租房合同的事情時(shí)有發(fā)生，但大部分租房的小伙伴只能自認(rèn)倒霉。我國(guó)《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對(duì)新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時(shí)，承租人得以租賃權(quán)對(duì)抗新所有權(quán)人。
這就是法理學(xué)上著名的“買賣不破租賃”。除開幾種極為少見的例外情況，一般的房屋買賣都不能成為解除簽約在先租房合同的理由。若房東以此解除合同，那就構(gòu)成根本違約，可以依據(jù)合同約定，要求合同向?qū)Ψ劫r償一倍及以上租金。
租房有風(fēng)險(xiǎn)，簽約需謹(jǐn)慎。如何在不穩(wěn)定的租房生活中活出詩(shī)意和自得，大約是我們走向成長(zhǎng)，面對(duì)生活真實(shí)性的一個(gè)機(jī)遇。生活中從來(lái)沒(méi)有救世主，而當(dāng)你熬過(guò)所有苦難，仍然維持內(nèi)心的穩(wěn)定和平和，你就是自己的英雄。
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