這一點(diǎn)，在二手市場這個樓市風(fēng)向標(biāo)中，體現(xiàn)的淋漓盡致。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，1-4月，廣州二手月均成交量達(dá)15587宗（剔除春節(jié)月），5、6月受政策+疫情影響，成交量大跳水，其中，6月成交量跌破新低，僅7794宗，環(huán)比下跌約26%。01
2020年上半年，廣州各區(qū)的二手成交更是一片慘淡，全部飄綠。
特別是，黃埔、南沙二手成交可以用“撲街”來形容了，直接跌了2成，真的蠻讓人意外的。不過，仔細(xì)想下，雖然在意料之外，但也算在情理之中。2020年下半年，黃埔、南沙2區(qū)成交火熱，是因?yàn)槿瞬刨I房的口子松開（黃埔本科學(xué)歷，半年社?？少I房;南沙無需社保，本科學(xué)歷直接買房）涌入了大量外地客帶熱市場。而到了2021年，2月初黃埔、南沙人才買房的金融端口被卡（2月2日，南沙收緊人才購房貸款條件；2月7日晚，黃埔區(qū)的人才買房銀行宣布房貸審批“從嚴(yán)”。）4月21日，廣州人才買房限制升級，必須得有1年社保才可以買房。
在金融+政策的雙重組合拳下，人才買房中的投資客被大規(guī)模篩除，黃埔、南沙的二手成交回歸理性，也是正常情況。從國家統(tǒng)計局發(fā)布70城房價看，5月廣州二手環(huán)比漲幅僅0.9%，開始有了回落。對此，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，是受4月底的增值稅“2改5”新政及疫情的影響，業(yè)主報價“水分”逐漸被“擠出”，目前業(yè)主報價對比之前，理性了很多。特別是部分之前漲幅明顯的熱門板塊，報價漲幅下滑的十分明顯。如天河、黃埔、海珠三區(qū)，報價環(huán)比跌1.6%、1.1%、0.9%。廣州中原研究發(fā)展部分析：“隨著政策、金融調(diào)控的大幅趨緊，加上疫情疊加影響，大幅降低客戶的購房欲望，促使目前業(yè)主對后市信心有所減弱，心理價位也開始出現(xiàn)松動的跡象，慢慢出現(xiàn)讓利、降價的行為，特別是總價較高的板塊。”“部分珠江新城板塊的房源，現(xiàn)在的議價空間可以去到3-5%左右；越秀區(qū)二手的議價空間可以達(dá)到5%左右，像是錦城花園159平的戶型，最高峰叫價在1600萬左右，而近期成交幾套總價分別為1470萬元、1520萬元?！?/span>而在銀行信貸政策收緊的大環(huán)境下，廣州低總價的小戶型成交回暖明顯。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，1房戶型的房源成交大增，成交占比上升至12.7%，環(huán)比大漲3%；60平以下的房源成交占環(huán)比增加2.6%，達(dá)18.8%。
改善戶型則出現(xiàn)明顯下滑，3、4房房源成交占比分別為37.6%、11.4%，環(huán)比分別凈減2.1%、1.1%。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，信貸趨緊，銀行貸款額度緊張，放貸時間基本延長至3個月以上，直接導(dǎo)致打算置換的客戶手上資金有限，促使需求被短暫抑制。此外，2021年上半年，大戶型房源整體調(diào)價幅度偏大，且業(yè)主叫價強(qiáng)硬，基本不存在議價空間，而小戶型業(yè)主叫價相對合理，且存在一定議價空間，導(dǎo)致客戶接受意愿偏高，小戶型成交占比增加。
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那么，量價齊跌廣州二手樓市，值不值得入手呢？
首先，我們明確一點(diǎn)，在多輪政策、金融手段的調(diào)控下，廣州樓市降溫是不爭的事實(shí).
這也意味著，下半年廣州將進(jìn)入一個較長的橫盤周期。
房產(chǎn)君君認(rèn)為，對剛需來說，橫盤就是機(jī)會。
在廣州二手樓市成交周期明顯拉長、后市走勢未明的情況下，下半年有出手需求的二手業(yè)主，心態(tài)會相對軟。
也就是說，在房價方面，你可以大膽開口談，沒準(zhǔn)碰上了急用錢的賣家，就撿到大漏了。
具體板塊的選擇話，可以把目光瞄準(zhǔn)番禺、海珠、白云等價格沒怎么漲的板塊，或者可能“補(bǔ)漲”的區(qū)域。
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對了，盡量避免黃埔、天河那些“一二手倒掛”的熱點(diǎn)板塊。
因?yàn)檫@些地方的二手價格比板塊實(shí)際價值都高，買來很大概率要“長期站崗”。
但是，“一二手倒掛”板塊的新盤還是可以選一選的。
畢竟，在政府限價的大環(huán)境下，貨量充足的“一口價”新盤價格是真的香，剛需可以放心買。
但是，戶型方面還是要仔細(xì)挑選，天地樓層什么的，就別買了，具體原因，之前房產(chǎn)君已經(jīng)仔細(xì)分析過了。
總之，有置業(yè)計劃的剛需，可以抓住下半年這個廣州樓市的橫盤期，多看看，多選選，能不能“低價”上車，就看這一波啦。
來源：廣州中原研究發(fā)展部、廣州房產(chǎn)
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