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問(wèn)題1

贈(zèng)與人：無(wú)償贈(zèng)與非住房需要繳納哪些稅費(fèi)？

個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送非住房可能會(huì)涉及增值稅及附加、印花稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅。

增值稅及附加：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件”）附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的外，視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。因此，個(gè)人贈(zèng)與非住房，應(yīng)當(dāng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，繳納增值稅。

對(duì)于贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)送非住房，是否需要繳納增值稅及附加稅費(fèi)，需要依據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件3：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》規(guī)定，判定贈(zèng)與是否符合離婚財(cái)產(chǎn)分割；無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)等免征增值稅情形。對(duì)于案例三中，小張僅僅是因?yàn)樵?jīng)接受過(guò)大劉的幫助，贈(zèng)與的又是非住房，無(wú)需判定購(gòu)買時(shí)間是否滿2年，不具備免征增值稅情形，因此需要視同銷售納稅。

《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)公告印發(fā)）規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得除住房以外的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。小張的視同銷售，應(yīng)當(dāng)按照該房產(chǎn)贈(zèng)與時(shí)的公允價(jià)值減除其購(gòu)置原價(jià)后的余額作為銷售額計(jì)稅，計(jì)算如下：

應(yīng)納增值稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%=【（1210000-1000000）/1.05】）*5%=10000元

應(yīng)征附征稅費(fèi)，因差額征稅中差額大于10萬(wàn)元，因此不能按照財(cái)稅〔2016〕12號(hào)文規(guī)定，免征教育費(fèi)附加和地方教育附加：

城建稅=10000*7%*50%=350元

教育費(fèi)附加=10000*3%*50%=150元

地方教育附加=10000*2%*50%=100元

印花稅：《印花稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在中國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人，應(yīng)依法繳納印花稅。應(yīng)稅憑證中，包括單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。案例中小張將非住房無(wú)償贈(zèng)與大劉，雙方都需要按照贈(zèng)與房產(chǎn)的原價(jià)繳納印花稅：

1000000*0.05%*50%=250元。

土地增值稅：小張將非住房贈(zèng)與大劉，需要申報(bào)繳納土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的，需要繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》中，進(jìn)一步明確，細(xì)則中所稱的“贈(zèng)與”是指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，或是通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)、國(guó)家機(jī)關(guān)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。案例中，小張將非住房贈(zèng)與大劉，不符合其中不征土地增值稅的“贈(zèng)與”范圍，需要申報(bào)繳納土地增值稅。

小張贈(zèng)與大劉非住房的土地增值稅額的計(jì)算，關(guān)鍵在與如何確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和扣除項(xiàng)目金額。

由于贈(zèng)與本身沒(méi)有成交價(jià)格，因此“由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入”。《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“財(cái)稅〔2016〕43號(hào)”）規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。小張贈(zèng)與房產(chǎn)其土地增值稅轉(zhuǎn)讓價(jià)格為：121-1=120萬(wàn)元。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，包括舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅(2006)21號(hào)）進(jìn)一步規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

小張贈(zèng)與的非住房，可以請(qǐng)專業(yè)人員評(píng)估其“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”，不能取得時(shí)，就應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房發(fā)票所載的金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。小張的房產(chǎn)購(gòu)于2016年，到贈(zèng)與時(shí)，其從“從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止”共3整年，每年加計(jì)5%共加計(jì)15%。

“舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格”＝1000000*（1+15%）＝1150000元。

“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）規(guī)定：營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。納稅人實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定，能扣除的印花稅只有“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的”印花稅，取得房產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅是不能扣除的。對(duì)于地方教育附加，在舊房轉(zhuǎn)讓中沒(méi)有明確的規(guī)定，暫時(shí)也還是不能扣除。因此，可扣除“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”為：350+150+250=750元。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅(2006)21號(hào)）規(guī)定：對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。該筆業(yè)務(wù)中，小張贈(zèng)與該非住房時(shí)，可扣除購(gòu)房時(shí)繳納的契稅30000元。

因此，小張贈(zèng)與非住房，其土地增值稅的扣除額為：

1150000+750+30000＝1180750元

增值額=1210000-10000-1180750=19250元

增值率=19250/1180750=1.63%，增值率未超過(guò)50%，土地增值稅率為30%

土地增值稅額＝19250*30%＝5775元

個(gè)人所得稅：個(gè)人贈(zèng)與房產(chǎn)，對(duì)于贈(zèng)與人來(lái)說(shuō)，是將自有資產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)方，并未取得所得，無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。而對(duì)于受贈(zèng)人來(lái)說(shuō)，是接受了正常收入以外的偶發(fā)性收入，應(yīng)當(dāng)依法計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

問(wèn)題2

受贈(zèng)人:無(wú)償接受贈(zèng)與非住房需要繳納哪些稅費(fèi)？

與個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不同，受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房產(chǎn)，其應(yīng)繳納的稅費(fèi)除了契稅外，還需繳納印花稅和個(gè)人所得稅。

契稅：《契稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在中國(guó)境內(nèi)贈(zèng)與房屋，接受贈(zèng)與的承受單位和個(gè)人需要依法繳納契稅，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)文件”）規(guī)定，對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

其計(jì)稅依據(jù)的確定，《契稅暫行條例》規(guī)定，房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定，并依法征收。其稅率的執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)所在地省政府確定的契稅稅率執(zhí)行。且財(cái)稅〔2016〕43號(hào)規(guī)定，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

本案例中，大劉接受贈(zèng)與應(yīng)納契稅：

（1210000-10000）*3%=36000元

印花稅：《印花稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在中國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人，應(yīng)依法繳納印花稅。應(yīng)稅憑證中，包括單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。案例中小劉將住房無(wú)償贈(zèng)與哥哥大劉，需要按照贈(zèng)與房產(chǎn)的原價(jià)繳納印花稅：

1000000*0.05%*50%=250元。

個(gè)人所得稅：與個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不同，贈(zèng)與人沒(méi)有取得收入，無(wú)須繳納個(gè)人所得稅。而受贈(zèng)人卻是無(wú)償取得了房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法繳納個(gè)人所得稅。國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)文件規(guī)定，在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年笫74號(hào)）規(guī)定，自2019年1月1日起，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)送他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)取得的受贈(zèng)收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

案例中，大劉受贈(zèng)非住房應(yīng)納個(gè)人所得稅：

（1000000-36000-250）*20%=192750元

問(wèn)題3

轉(zhuǎn)讓人：轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)非住房如何計(jì)繳增值稅及附加？

轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)非住房，可能會(huì)涉及增值稅及附加稅費(fèi)、印花稅、土地增值稅以及個(gè)人所得稅。

增值稅及附加稅費(fèi)：大劉在2019年轉(zhuǎn)讓小張贈(zèng)與的那套非住房，無(wú)論房產(chǎn)在什么時(shí)間購(gòu)買，都應(yīng)按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)公告印發(fā)）規(guī)定繳納增值稅：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得除住房以外的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

大劉轉(zhuǎn)讓非住房應(yīng)納增值稅額

=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%

=【（1525000-1210000）/1.05】*5%=15000萬(wàn)元

應(yīng)征附征稅費(fèi)，因差額征稅中差額大于10萬(wàn)元，因此不能按照財(cái)稅〔2016〕12號(hào)文規(guī)定，免征教育費(fèi)附加和地方教育附加費(fèi)

城建稅=15000*7%*50%=525元

教育費(fèi)附加=15000*3%*50%=225元

地方教育附加=15000*2%*50%=150元

印花稅：稅法規(guī)定個(gè)人銷售住房暫免征收印花稅，對(duì)于轉(zhuǎn)讓其他房產(chǎn)（非住房）應(yīng)當(dāng)依法繳納印花稅。大劉轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為，應(yīng)當(dāng)按照銷售價(jià)格，由購(gòu)買雙方按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”依法繳納印花稅。

大劉應(yīng)繳印花稅=1525000*0.05%*50%=381.25元

土地增值稅：稅法規(guī)定個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓其他房產(chǎn)（非住房）應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。

大劉轉(zhuǎn)讓非住房的土地增值稅額的計(jì)算同小張贈(zèng)與非住房一樣，關(guān)鍵就是計(jì)算增值額、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)。具體如下：

“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格”。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅[2010]105號(hào)）規(guī)定，各級(jí)財(cái)稅征收機(jī)關(guān)要應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)建立存量房交易申報(bào)價(jià)格比對(duì)系統(tǒng)，對(duì)各類存量房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估值的一定比例作為計(jì)稅參考值；申報(bào)價(jià)格高于計(jì)稅參考值的，以申報(bào)價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格；申報(bào)價(jià)格低于計(jì)稅參考值的，如果納稅人不能按要求陳述、舉證正當(dāng)理由，以計(jì)稅參考值作為計(jì)稅價(jià)格。大劉轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)的非住房?jī)r(jià)格為151萬(wàn)元（依據(jù)財(cái)稅〔2016〕43號(hào)規(guī)定不含增值稅1.5萬(wàn)元），比該房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格140萬(wàn)元高，轉(zhuǎn)讓價(jià)格按151萬(wàn)元計(jì)算。

“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”。大劉轉(zhuǎn)讓的非住房，可以請(qǐng)專業(yè)人員評(píng)估其“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”，不能取得時(shí)，就應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房發(fā)票所載的金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。大劉在不能提供評(píng)估價(jià)格時(shí)，該如何確定“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”和“從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止”？

在年度確定上，參照國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)文件，對(duì)通過(guò)其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的房產(chǎn)，該房產(chǎn)的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。即大劉受贈(zèng)非住房時(shí)間為2019年1月。到2019年12月其轉(zhuǎn)讓該非住房時(shí)，其年度為1年。

在金額確定上，由于大劉的非住房來(lái)源于無(wú)償受贈(zèng)，且小張?jiān)谫?zèng)與時(shí)已按“按照購(gòu)房發(fā)票所載的金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％”計(jì)算繳納土地增值稅。大劉在不能提供評(píng)估價(jià)格時(shí)，可依據(jù)財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文件規(guī)定，可憑小張的土地增值稅完稅憑證，按照原業(yè)主小張計(jì)繳土地增值稅時(shí)的“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”，從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。

即：“舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格”＝1150000*（1+5%）＝1207500元。

“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”。大劉轉(zhuǎn)讓無(wú)償受贈(zèng)的非住房，可以扣除的稅金包括實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加、以及“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的”印花稅。

即：525+225+381.25=1131.25元。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅(2006)21號(hào)）規(guī)定：對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。該筆業(yè)務(wù)中，大劉接受贈(zèng)與該非住房時(shí)，繳納契稅36000元，可以扣除。

因此，大劉轉(zhuǎn)讓無(wú)償接受贈(zèng)與的非住房:

扣除額=1200000+36000+1131.25＝1237131.25元

增值額=1525000-15000-1237131.25=272868.75元

增值率=272868.75/1237131.25=22.06%，增值率未超過(guò)50%，土地增值稅率為30%

土地增值稅額＝272868.75*30%＝81860.63元

問(wèn)題4

轉(zhuǎn)讓人：轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)的非住房如何繳納個(gè)人所得稅？

轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓無(wú)償受贈(zèng)房產(chǎn)，無(wú)論是住房還是非住房，都需要依法按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。依據(jù)財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件規(guī)定，無(wú)論受贈(zèng)人接受的捐贈(zèng)是免征增值稅、個(gè)人所得稅的直系親屬間捐贈(zèng)，還是應(yīng)當(dāng)征稅的無(wú)關(guān)個(gè)人間的捐贈(zèng)，在轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房產(chǎn)計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，其轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的“財(cái)產(chǎn)原值”，均按照原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本確定。該案例中，即為小張購(gòu)入房產(chǎn)時(shí)花費(fèi)的100萬(wàn)元。大劉轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的應(yīng)納稅所得額為：

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入-原捐贈(zèng)人房屋實(shí)際購(gòu)置成本-轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅費(fèi)

=（1525000-15000）-1000000-（525+225+150+381.25+81860.63+60000）=366858.12元

應(yīng)納個(gè)人所得稅額=366858.12*20%=73371.62萬(wàn)元

在轉(zhuǎn)讓計(jì)稅的過(guò)程中還需要注意以下三個(gè)事項(xiàng)：

一是轉(zhuǎn)讓價(jià)格偏低可由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定確認(rèn)。財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件規(guī)定，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

二是不得核定征收個(gè)人所得稅。國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)文件規(guī)定，在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

三是個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上唯一住房免征個(gè)人所得稅。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1994〕20號(hào)）規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

問(wèn)題5

受讓人：受讓人購(gòu)買非住房應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)？

受讓人接收非房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅，印花稅。

契稅：個(gè)人購(gòu)買非住房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定稅率繳納契稅。《契稅暫行條例》規(guī)定，房屋買賣，契稅計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。且《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）規(guī)定，因此，老李購(gòu)買該非住房應(yīng)納契稅：

契稅稅額=（1525000-15000）*3%=45300萬(wàn)元

印花稅：稅法規(guī)定個(gè)人銷售住房暫免征收印花稅，對(duì)于轉(zhuǎn)讓其他房產(chǎn)（非住房）應(yīng)當(dāng)依法繳納印花稅。老李買受房產(chǎn)的行為，應(yīng)當(dāng)按照銷售價(jià)格，由購(gòu)買雙方按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”依法繳納印花稅。

老李應(yīng)繳印花稅=1525000*0.05%*50%=381.25元