【商業(yè)地產(chǎn)概念】
商業(yè)地產(chǎn): 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。
商圈：是指商業(yè)中心以其所在地點(diǎn)為圓心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。
所有權(quán)：是所有人依法對自己財(cái)產(chǎn)所享有的占有,使用,收益和處分的權(quán)利。
產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。
經(jīng)營權(quán)：經(jīng)營者對其經(jīng)營財(cái)產(chǎn)的一種占有、使用和收益的權(quán)利。
零售業(yè)：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的銷售活動,也是向消費(fèi)者提供銷售商品的一種商業(yè)活動環(huán)境，直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，商業(yè)行為的最后一步。
開發(fā)商：開發(fā)項(xiàng)目，做為項(xiàng)目的第一承擔(dān)人、所有人。
商業(yè)用地：商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。
國內(nèi)一線城市：指對本國經(jīng)濟(jì)、政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對人才吸引力等各層面，領(lǐng)先于其他城市。如：上海、北京、廣州、深圳、天津
國內(nèi)二線城市：指除一線城市以外，省會、旅游城市，京廣、京滬等主要干線旁邊的城市等，如：成都、重慶、武漢、南京、蘇州、無錫、濟(jì)南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、杭州、沈陽、青島、大連、寧波、廈門等
國內(nèi)三線城市：昆山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲、長春、溫州、佛山、東莞等其它較發(fā)達(dá)城市。
五證一書：“五證一書”指的是商品房屋預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、國有土地使用規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及項(xiàng)目選址意見書。
【商業(yè)物業(yè)】
占地面積：占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計(jì)算一般按底層建筑面積。
建筑面積：建筑展開面積，它是指建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
經(jīng)營面積（實(shí)用面積、柜臺面積）：它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
地上面積：指自然地面以上各樓層的建筑面積總和。
地下面積：指自然地面以下的（如地下室的）建筑面積總和。
建筑紅線: 也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。
道路紅線：城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線，在紅線內(nèi)不允許建任何永久性建筑。
建筑密度：等于占地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。
容積率：指總建筑面積除以用地面積的值，容積率越低舒適度越高。
綠地率：各類綠地總面積除以總占地面積?100%。
公攤率：公用建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）/建筑面積 ?100%。
框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，空間分隔靈活，自重輕、較大空間的建筑結(jié)構(gòu)。如：購物中心等
磚混結(jié)構(gòu)：指建筑物用磚或者砌塊砌筑，梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。適合開間進(jìn)深較小，房間面積小，多層或低層的建筑，對于承重墻體不能改動。如：商業(yè)街等
鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。鋼材的特點(diǎn)是強(qiáng)度高、自重輕、剛度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜。如：建材城等
配套設(shè)施：綜合硬件配套設(shè)施
1）方便或吸引消費(fèi)者來此購物消費(fèi)的外部配套；吸引 室外廣場、下沉式廣場、停車場
2）輸送消費(fèi)者至各個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)稱的引導(dǎo)配套； 輸送 手扶梯、觀光梯等
3）留住消費(fèi)者在此消費(fèi)和享受的綜合功能配套。留住 娛樂設(shè)施等
室外廣場：居民休閑、健身、集會的場所。絕大多數(shù)shopping mall都擁有一個(gè)相應(yīng)規(guī)模的室外廣場。室外廣場已成為一個(gè)充分發(fā)揮商業(yè)功能的場所，一方面展現(xiàn)了豐富的商業(yè)促銷和展示活動，另一方面又形成室內(nèi)商業(yè)外部化的活廣告效應(yīng)。室外廣場已成為購物中心吸引人流的一個(gè)重要手段。
下沉式廣場：下沉式是城市休閑廣場的一種設(shè)計(jì)手法，應(yīng)當(dāng)與鄰近地下空間串連融合，成為整個(gè)空間序列中的重要組成部分。它是一個(gè)圍合式的開敞公共空間，將人流往下吸引，極大地提高了地下商場的租賃價(jià)值。
臨街面：與街道相臨的一面；
裙樓：一般指在一個(gè)多層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。
層高：下層地面到上一層地面的距離。
凈高：層高減去樓板厚度，商業(yè)上通常指吊頂后天花到地面的距離。
柱距：柱距就是兩根柱子中心線到中心線的距離。
大堂：建筑內(nèi)部寬敞開闊的空間，用于會客、活動、禮議、展覽等。
中庭：建筑內(nèi)部的庭院空間，形成具有位于建筑內(nèi)部的“室外空間”，現(xiàn)代購物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)的大櫥窗，將各個(gè)商業(yè)功能在一個(gè)空間內(nèi)展示出來，一方面引導(dǎo)消費(fèi)者在商場內(nèi)消費(fèi)和購物、另一方面又通過展示作用提高各層商業(yè)價(jià)值。
回廊：在建筑物內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上曲折環(huán)繞的回形走廊。
開間：空間的寬度，一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。
進(jìn)深：空間的縱深長度。大門一面的墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。
動線：意指人在室內(nèi)室外移動的點(diǎn)，連合起來成為就成為動線。超市與百貨的動線設(shè)計(jì)要更特別加強(qiáng)迂回，以便消費(fèi)者能多看到各個(gè)銷售點(diǎn)。
垂直動線：各樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯。
平面動線：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道、大堂等。
外聯(lián)動線：商場與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。
導(dǎo)示系統(tǒng)：在公共場所設(shè)置的指引標(biāo)示牌，如洗手間、收銀臺、服務(wù)臺、樓層品牌分布圖。
一次商裝：指商場為其所經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。（通常開發(fā)商負(fù)責(zé)）
二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。（通常經(jīng)營商負(fù)責(zé)）
挑檐：樓頂或門楣平面凸出墻體的部分，主要是為了方便做屋面排水。其次挑檐起到美觀得作用。
柜臺：柜臺是供營業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備。
貨架：貨架是營業(yè)員工作現(xiàn)場中分類分區(qū)地陳列商品并少量儲存商品的設(shè)施。
【商業(yè)操作】
投資、融資：指貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過程。投資可分為實(shí)物投資和證券投資。前者是以貨幣投入企業(yè)，通過生產(chǎn)經(jīng)營活動取得一定利潤。后者是以貨幣購買企業(yè)發(fā)行的股票和公司債券，間接參與企業(yè)的利潤分配。
融資即是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營管理活動需要的理財(cái)行為。
商業(yè)定位：1、規(guī)模定位2、主題定位3、檔次定位4、消費(fèi)群定位5、業(yè)態(tài)分布與商戶組合6、后續(xù)經(jīng)營管理設(shè)想
商業(yè)格局：指在一定的范圍內(nèi)商業(yè)的局勢、態(tài)勢、分布比例等。
商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)項(xiàng)目的定位規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃、業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃、商業(yè)建筑格局規(guī)劃等。
業(yè)態(tài)組合：多種業(yè)態(tài)在商業(yè)中心的分布、布局、比例等。
混業(yè)：一種現(xiàn)代商業(yè)管理狀態(tài)下的新型業(yè)態(tài)形式，對經(jīng)營商品有限有限定。在名店的概念上，不在男裝、女裝、珠寶首飾之間設(shè)定限制。
商鋪劃分：商業(yè)物業(yè)進(jìn)行商鋪的功能分割及鋪位分割。
商業(yè)招商：開發(fā)商在開發(fā)階段以及管理商在管理運(yùn)營階段引入零售、娛樂、餐飲、及其它服務(wù)商家到商業(yè)物業(yè)開設(shè)店鋪，進(jìn)行商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營過程。
主力店：主要包括百貨商店、大型超市、大型專業(yè)店、大型娛樂等。具有以下三條特征1、擁有高價(jià)值的品牌號召力2、能主動吸引人流3、較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力經(jīng)營穩(wěn)定。
主力店招商：主力店與半主力店在商業(yè)物業(yè)里處于核心地位，又因?yàn)檎加妹娣e大，對建筑有特殊要求，在進(jìn)行招商時(shí)，應(yīng)對其采取優(yōu)先招商的策略并給予較多優(yōu)惠條件。
主力店率先入駐優(yōu)點(diǎn)：1、穩(wěn)定整個(gè)商業(yè)地產(chǎn) 2、保證人流量3、帶動并高價(jià)招商4、帶動并高價(jià)銷售商鋪。
公開招商：以公開的形式如廣告招商等進(jìn)行商戶招商。
定向招商：招商人員主動上門與目標(biāo)商戶聯(lián)系，向目標(biāo)商戶推介商業(yè)物業(yè)，并說服其進(jìn)場經(jīng)營的招商方式。
國際一線品牌：LV路易威登 ,Giorgio Armani喬治阿瑪尼, Chanel夏奈爾 ,hermes愛馬仕 Dior迪奧, Versace范思哲 ,Gucci古琦, Prada普拉達(dá)
國際二線品牌：Calvin Klein卡爾文克萊 ,D&G(Dolce&Gabbana副線）
MIUMIU(普拉達(dá)副線)，Levi"s, LEE(均為牛仔為主)
國際三線品牌：ONLY、VERO MODA、ELANE、艾格
國內(nèi)一線品牌：百圖、馬克華菲、瑪絲菲爾、Jessica、 LILY、太平鳥、G2000
國內(nèi)二線品牌：浪漫一身、紅袖、江南布衣、例外、歌力思、播
品牌號召力：商業(yè)上通常指品牌在行業(yè)內(nèi)的影響力、帶動作用。
免租期：為了幫助經(jīng)營旺場減輕商家負(fù)擔(dān)。商場經(jīng)營管理方承諾在一定時(shí)間段內(nèi)不收取商鋪?zhàn)饨?，以使商業(yè)盡快進(jìn)入良性階段的一個(gè)做法。
轉(zhuǎn)手費(fèi)（頂手費(fèi)）：支付給先前的經(jīng)營者，因?yàn)榍罢叻e累了很多無形的開店資本，如：客戶、聲譽(yù)等。轉(zhuǎn)手費(fèi)的高低，基本可代理商鋪的經(jīng)營狀況。
收益率：收益率是指投資的回報(bào)率，一般以年度百分比表達(dá)，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場價(jià)格、面值、息票利率以及距離到期日時(shí)間計(jì)算。對公司而言，收益率指凈利潤占使用的平均資本的百分比。
返租：是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對現(xiàn)鋪）同時(shí)又簽定租賃合同，發(fā)展商給與投資者一定的租金回報(bào)（約為8%—12%），而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有，這種形式的實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報(bào)買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理。
回購：開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)已賣給經(jīng)營者或投資者的商鋪重新通過高價(jià)收購回來，以達(dá)到可以統(tǒng)一招商、經(jīng)營管理的結(jié)果。
商業(yè)運(yùn)營：商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理，保證商業(yè)地產(chǎn)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及持繼贏利。
試營業(yè)：所謂“試營業(yè)”是企業(yè)的一種經(jīng)營方式,主要是經(jīng)營者向消費(fèi)者告知該營業(yè)場所剛開張，管理可能不周密、服務(wù)可能有欠缺、正在完善，但絕不是指可以不用交稅或可以在沒有辦理相關(guān)證照的情況下先嘗試營業(yè)
投資回報(bào)率=(期末財(cái)產(chǎn)-期初財(cái)產(chǎn))/期初財(cái)產(chǎn)?100%;
投資回收期：是指用投資方式所產(chǎn)生的凈收益補(bǔ)償初始投資所需要的時(shí)間，其單位通常用“年”表示。（投資回收期一般從建設(shè)開始年算起，也可以從投資年開始算起，計(jì)算時(shí)應(yīng)具體注明）
平效：銷售業(yè)績?店鋪面積得出賣場1平米的效率，平米效率越高，賣場的效率也就越高，同等面積條件下實(shí)現(xiàn)的銷售業(yè)績也就越高。
毛利：商業(yè)企業(yè)商品銷售收入減去商品原進(jìn)價(jià)后的余額。
純利：毛利減去各項(xiàng)費(fèi)用及稅費(fèi)后的純利潤
年?duì)I業(yè)額：年?duì)I業(yè)額是年銷售額
進(jìn)場費(fèi)：進(jìn)場費(fèi)（也叫進(jìn)店費(fèi)）是商場和超市利用其在市場交易中的相對優(yōu)勢地位，向供貨商收取的一種費(fèi)用
出租率：招商率就是商場的出租率，分鋪位數(shù)出租率以及面積出租率，鋪位出租率指已簽訂合同鋪位數(shù)量除以規(guī)劃鋪位總數(shù)的百分率，即出租率招商率指簽約鋪位面積除以規(guī)劃內(nèi)整個(gè)項(xiàng)目鋪位面積總合的百分率
直營：總公司直接經(jīng)營的連鎖店，即由公司總部直接經(jīng)營、投資、管理各個(gè)零售點(diǎn)的經(jīng)營形態(tài)。
加盟：總公司提供一項(xiàng)獨(dú)特的商業(yè)特權(quán)，并加上人員培訓(xùn)、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理及商品供銷的協(xié)助；而加盟店也需支付加盟費(fèi)等相對的報(bào)償，一種零售經(jīng)營形態(tài)。
聯(lián)營：商場經(jīng)營者與商戶合作經(jīng)營，經(jīng)營方式統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、收益雙方按約定比例提成（扣點(diǎn)）或（提成加扣點(diǎn)）。
旺場：店里顧客很多的時(shí)候。
冷場：淡場，店里顧客少的時(shí)候。
街區(qū)商業(yè)：以步行街為主要的建筑亮點(diǎn)，構(gòu)筑開放式的商業(yè)建筑。特點(diǎn)：1、建筑等級低，投資少2：產(chǎn)權(quán)權(quán)屬明確，適合獨(dú)立經(jīng)營。受中小投資者追捧，賣得快，賺得多。天價(jià)商鋪，都在步行街上。3：后續(xù)管理運(yùn)行成本低。
4：抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)（作為開發(fā)商而言）5：在日常運(yùn)營管理中，邊際收益的拓展點(diǎn)多。如：水電費(fèi)、廣告位、停車位、路賣、代開發(fā)票、電子保安、電子商務(wù)、物流、頂手費(fèi)分成、中介服務(wù)
封閉式商鋪：上部分空間封閉、四周也處于相對封閉的狀態(tài)。大多數(shù)購物中心都是封閉式商鋪。特點(diǎn)：1、較高建筑成本2、較高運(yùn)營成本3、公攤較大4、一般采用統(tǒng)一經(jīng)營管理。
超外：超市經(jīng)營區(qū)以外，一般由超市經(jīng)營者租賃給小商戶，利用超市人氣帶動消費(fèi)，租金價(jià)格很高。
按金（押金）：商戶在入駐時(shí)交給開發(fā)商一筆保證金。
租金方式
1、合資關(guān)系：雙方各投入一部份資源。一般發(fā)展商投入場地，商家投入品牌、人員、管理經(jīng)驗(yàn)及設(shè)備等，雙方有股權(quán)上開成一個(gè)比例，然后在收益方面共同分成，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
2、固定租金：按每月每平方米的租金來計(jì)，這種合作關(guān)系是一種相對分離的合作關(guān)系，即無論商家經(jīng)營狀況如何，發(fā)展商都將擁有一個(gè)固定租金收入，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)完全由商家承擔(dān)。
3、扣點(diǎn)（提成）：發(fā)展商按一個(gè)固定比率，從銷售額當(dāng)中提取租金收入。租金水平將會隨銷售額水漲船高或相應(yīng)降低。
4、扣點(diǎn)（提成） 保底：基本按扣點(diǎn)方式操作，商家與開發(fā)商商定一個(gè)基數(shù)，當(dāng)扣點(diǎn)數(shù)額達(dá)不到基數(shù)時(shí)按基數(shù)收取租金，當(dāng)超過基數(shù)時(shí)按扣點(diǎn)數(shù)收取租金。
租金遞增：也是租金上漲，商場在開業(yè)之初租金價(jià)格相對較低，隨著人流量增加、銷售額增加，商鋪所有人上漲租金價(jià)格，通常在簽定租賃合同時(shí)雙方約定好租金遞增比率。
標(biāo)志VI：項(xiàng)目標(biāo)志LOGO及標(biāo)志色彩圖案應(yīng)用，視覺傳達(dá)。購物中心的標(biāo)志特點(diǎn)：熱烈的有商業(yè)氛圍的、動感的積極的、發(fā)散的。
1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈：距離購物中心一個(gè)小時(shí)車程內(nèi)的消費(fèi)人群。
人流量：指單位時(shí)間內(nèi)進(jìn)入商業(yè)空間的人數(shù)。
輻射人群：是指商業(yè)中心以其所在地點(diǎn)為圓心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引人群。
GDP、（增長率）：國內(nèi)生產(chǎn)總值，相對于上一年的GDP數(shù)值的比率。
人均GDP：國內(nèi)生產(chǎn)總值除以人口總量。
財(cái)政收入：政府部門在一定時(shí)期內(nèi)（一般為一個(gè)財(cái)政年度）所取得的貨幣收入，財(cái)政收入是衡量一國政府財(cái)力的重要指標(biāo)。
社會消費(fèi)品零售總額：指各種經(jīng)濟(jì)類型的批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、制造業(yè)和其他行業(yè)對城鄉(xiāng)居民和社會集團(tuán)的消費(fèi)品零售額和農(nóng)民對非農(nóng)業(yè)居民零售額的總和。
居民儲蓄存款余額：指某一時(shí)點(diǎn)城鄉(xiāng)居民存入銀行及農(nóng)村信用社的儲蓄金額，包括城鎮(zhèn)居民儲蓄存款和農(nóng)民個(gè)人儲蓄存款，不包括居民的手存現(xiàn)金和工礦企業(yè)、部隊(duì)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位存款
人均可支配收入：個(gè)人收入扣除向政府繳納的個(gè)人所得稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅、不動產(chǎn)稅、人頭稅、汽車使用稅以及交給政府的非商業(yè)性費(fèi)用等以后的余額
市場購買力：人們支付貨幣購買商品或勞務(wù)的能力，在一定時(shí)期內(nèi)用于購買商品的貨幣總額，它反映該時(shí)期全社會市場容量的大小。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）和第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）相對比例，標(biāo)志著一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低和發(fā)展階段、方向。
恩格爾系數(shù)：食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。
“金角銀邊”：商業(yè)上通常稱轉(zhuǎn)角商鋪?zhàn)鳌敖鸾恰?，稱沿客動線干道的路兩邊作“銀邊”說明商業(yè)價(jià)格極高。
“放水養(yǎng)魚”：商場在開業(yè)之初為了減少商家資金壓力，租金價(jià)格相對較低。經(jīng)過一至三年培育期，最終達(dá)到旺場。
