在二手房交易過(guò)程中不免會(huì)涉及到過(guò)戶(hù)的問(wèn)題，過(guò)戶(hù)的方式基本有三種：繼承、贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)，而過(guò)戶(hù)的過(guò)程中也不免產(chǎn)生許多稅費(fèi)。那么究竟如何過(guò)戶(hù)才更省稅呢？
一、繼承
1.定義
房產(chǎn)繼承是指按照《繼承法》的規(guī)定，是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為。在《繼承法》中有法定繼承和遺囑繼承兩種形式，而法定繼承是在被繼承人無(wú)遺囑時(shí)，按繼承順序，由繼承人繼承遺產(chǎn)。
2.產(chǎn)生的稅費(fèi)
理論上講，通過(guò)繼承的方式將房產(chǎn)留給兒女是稅費(fèi)最少的一種方式，如果沒(méi)有別的考慮，可以等到父母過(guò)世之后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，這一過(guò)程只需要繳納極少的登記費(fèi)和印花稅。如果在過(guò)戶(hù)之后想把該房屋出售，那么所需的稅費(fèi)有：
增值稅：證過(guò)5年可免征；未過(guò)5年：評(píng)估值×5.6%
個(gè)人所得稅：證過(guò)5年且唯一住房可免征(滿(mǎn)五唯一)；未過(guò)5年評(píng)估值×1%
小吳通過(guò)遺囑繼承的方式從父母那里繼承一套100平，總房款評(píng)估值為120萬(wàn)的房子，2年后想轉(zhuǎn)手賣(mài)出，那么產(chǎn)生的稅費(fèi)為：（假設(shè)為小吳唯一住房）
增值稅：120萬(wàn)×5.6%=6.72萬(wàn)
個(gè)稅：120萬(wàn)×1%=1.2萬(wàn)
共需繳納：6.72萬(wàn)+1.2萬(wàn)=7.92萬(wàn)
如果是滿(mǎn)5唯一，那么完全不需要繳納費(fèi)用??！
二、贈(zèng)與
1.定義
房屋贈(zèng)與，指一方（贈(zèng)與人）自愿把自己所有的房屋無(wú)償贈(zèng)與他人（受贈(zèng)人），他人愿意接受的民事法律行為。房屋贈(zèng)與的雙方當(dāng)事人應(yīng)訂立書(shū)面合同。
2.產(chǎn)生的稅費(fèi)
房屋贈(zèng)與過(guò)戶(hù)只需繳納契稅，如果是將贈(zèng)與的房屋出售，就比較復(fù)雜了，要看是直系親屬贈(zèng)與你的還是非直系親屬贈(zèng)與你的，二者所繳納的稅費(fèi)是完全不一樣的。
除繳納契稅外，還需繳納個(gè)人所得稅，如果是非直系親屬，有個(gè)稅的情況下，繳納全額×20%；無(wú)個(gè)稅的情況下，免征收。如果是直系親屬，滿(mǎn)足“滿(mǎn)五唯一”條件，免征；滿(mǎn)五不唯一，可選擇核定或查實(shí)。
3.“有個(gè)稅”的情況：
1）房屋所有權(quán)人是通過(guò)配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹間無(wú)償贈(zèng)與取得的房屋；
2）房屋所有權(quán)人是通過(guò)遺囑繼承接受遺贈(zèng)而取得的房屋；
3）房屋所有權(quán)人受贈(zèng)房屋后超過(guò)5年且為家庭唯一住房，符合個(gè)人所得稅減免條件的。
小王通過(guò)直系遺贈(zèng)的方式從父母那里獲得一套100平，總房款評(píng)估值為120萬(wàn)的房子，2年后想轉(zhuǎn)手賣(mài)出，那么產(chǎn)生的稅費(fèi)為：（假設(shè)為小王唯一住房，個(gè)稅為1%）
契稅：120萬(wàn)×1.5%=1.8萬(wàn)
個(gè)稅：120萬(wàn)×1%=1.2萬(wàn)
共需繳納：1.8萬(wàn)+1.2萬(wàn)=3萬(wàn)
如果滿(mǎn)五唯一，則只需繳納1.8萬(wàn)的契稅即可。
但如果是非直系親屬，除契稅外，則很有可能還要繳納20%的全額個(gè)稅！足足24萬(wàn)！
三、買(mǎi)賣(mài)
1.定義
房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是房地產(chǎn)交易的典型類(lèi)型，房地產(chǎn)交易是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值與使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)過(guò)程，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不僅包含了房產(chǎn)占有的轉(zhuǎn)移，也包括了房產(chǎn)處分權(quán)的轉(zhuǎn)移。
2.產(chǎn)生的稅費(fèi)
二手房的買(mǎi)賣(mài)，除稅費(fèi)外，還需繳納個(gè)稅、增值稅&附加稅、土地出讓金、交易費(fèi)和登記費(fèi)。
具體收費(fèi)情況如下：
個(gè)稅（賣(mài)方）：全額1%或差額20%，滿(mǎn)五唯一免征；
增值稅&附加稅（賣(mài)方）：全額5.6%，滿(mǎn)二免征收；
土地出讓金（買(mǎi)方）：評(píng)估價(jià)×1%，出讓土地免征；
交易費(fèi)（買(mǎi)賣(mài)雙方各一半）：4元/平；
登記費(fèi)（買(mǎi)方）：80元/件
鄭女士想把自己買(mǎi)到手2年、面積100平，總房款評(píng)估值為120萬(wàn)的房子賣(mài)掉，產(chǎn)生的稅費(fèi)為：
120萬(wàn)×1%+120萬(wàn)×1%+4×100÷2=2.42萬(wàn)
【小鏈總結(jié)】
從上述案例不難看出，同樣出售滿(mǎn)2年的100平，總房款評(píng)估值120萬(wàn)的房子，但是通過(guò)繼承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)的方式產(chǎn)生的稅費(fèi)大不相同。特別提醒那些非直系親屬過(guò)戶(hù)，又不滿(mǎn)足滿(mǎn)五唯一的，千萬(wàn)不要選擇贈(zèng)與的方式過(guò)戶(hù)，否則再賣(mài)的時(shí)候哭死你！
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