二手房交易過程當中除了房價之外，最大的支出就是稅費了。那么二手房交易當中應(yīng)該征收那些稅費？以及如何合法的規(guī)避稅費呢？
先舉個例子輔助大家理解：趙先生購買了一套二手商品房，由于這套房可能會繳納很高的稅費，中介初步計算是要100萬元，所以中介就指導(dǎo)趙先生和房主簽訂陰陽合同來避稅，這樣稅費可以降到30萬左右。能省70萬，趙先生想都沒想就同意了。
那么什么是陰陽合同呢？所謂的陰陽合同，就是先簽一個正式的《房屋買賣合同》，里面的房屋成交價寫的較低，比如說300萬元；陰陽合同則采用了補充協(xié)議的方式，寫明了房屋的真實價格是600萬元。當然，按照二手房交易的潛規(guī)則，也寫了買房人，也就是趙先生，必須承擔交易的全部稅費。
后來再合同履行的過程當中，趙先生和房主發(fā)生了糾紛，鬧到了法院。糾紛的原因不是重點，這里就不細說了。趙先生要求房主繼續(xù)履行合同，而房主則說趙先生要支付600萬元的購房款，同時還需要承擔全部的稅費。趙先生認為他應(yīng)該承擔300萬元房價計算的稅費，也就是避稅后的稅費。有避稅的情況下我才承擔全部稅費，如果沒有辦法避稅的話，按600萬元過戶，我不應(yīng)該負擔全部的稅費，各人付各人的。
可是法院最終判決了陰陽合同當中關(guān)于避稅的條款是無效的，雙方必須要以600萬元的真實價格進行交易，房主必須配合趙先生過戶，但是房屋交易的稅費仍然要趙先生全部承擔。
這個官司從你的角度看是誰贏了呢？
到底二手房交易當中應(yīng)該繳納哪些稅費？
主要有四塊：
第一、契稅（應(yīng)買方支付）。簽合同就應(yīng)該交契稅，是每個房屋交易必須繳納的稅種。稅率一般是成交價的1%到3%。根據(jù)房屋的性質(zhì)，如果是普通住宅的話，稅率就是1%；非普通住宅，也就是那種總價過高或者面積過大的，稅率是3%。
自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對于個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次購房都是3%，不分面積。
第二、增值稅（應(yīng)買方支付）。增值稅就是原來的營業(yè)稅，這個稅的稅率和免稅條件經(jīng)常變，大家需要特別注意?，F(xiàn)在的稅率是房屋盈利部分的5.6%，也就是用出售價格減去你當時買的時候的價格得出的差額，相當于你的盈利部分，一次來計稅。免稅的條件暫時是房屋取得滿2年后，這個是免繳的。具體來看：
房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140平米以上的需要繳納總房價的5.6%；
房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140平米以下的需要繳納差額的5.6%；
房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140平米以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.6%；
房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140平米以下的免繳。
第三、個人所得稅（應(yīng)賣方支付）。這個稅可是一個大頭，動輒大幾十萬、一百多萬的房屋交易稅費，都是因為有這個稅。而個人所得稅的稅率是房屋盈利部分的20%，或者是房屋總價的1%。不過這里有一個區(qū)別，比如說一套房2013年買的時候是100萬，2017年你賣了600萬，那么差價就是500萬，相當于你賺了500萬。個人所得稅就是500萬的20%，也就是100萬元稅，所以這個真的是一個大稅。這個時候可能有人會問了，不是說可以按1%繳稅嗎？什么時候按1% 交?。堪?% 算的話，才6萬。實際上這1%屬于特殊情況，比如說無法核定原來房屋原值的，也就是沒有辦法確定到底你當時花了多少錢買的，這時候會按照房屋總價的1%來計稅。
個人所得稅的免稅條件只有一種情況：房屋取得滿5年，而且是房主家庭的唯一用房。唯一住房的范圍暫時是直轄市或者是省內(nèi)，比如北京市內(nèi)、上海市內(nèi)、廣東省內(nèi)，唯一的住房就是這么一個標準。
第四、土地出讓金（應(yīng)買方支付）。這個稅金是一般特殊房屋出售的時候才有，比如說已購公房、央產(chǎn)房、回遷房、經(jīng)適房、兩限房這些房屋。但是這些房屋里也有細分，比如說已購公房、央產(chǎn)房、回遷房，這幾類房屋雖然也需要繳納一筆土地出讓金，但是金額不大，幾千元到幾萬元不等；而經(jīng)適房和兩限房，它所需要繳納的土地出讓金的金額就非常的大了。
我們在了解了二手房交易的稅費之后，就可以為大家介紹現(xiàn)在常用的三種避稅方式以及可能存在的風(fēng)險。
第一種避稅方式就是陰陽合同。例如上面的案例。
一般房屋買賣雙方都會簽訂一份正式的《房屋買賣合同》，這里邊寫一個最低的價格，也就是用這個價格來核定稅款和過戶。另外再簽一份補充協(xié)議，這個屬于實際的合同，里邊約定了到底我出售房屋的真實總價是多少。一般會表述成：房主售房實際靜得價格是 ... 萬元，交易稅費全部由買方承擔。這種方式確實可行，也很便捷，只要簽訂兩份合同就可以了，大家按較低的價格進行過戶，購房人按照避稅之后的稅費繳納就可以了。但是這種方式有兩個潛在的風(fēng)險，一是一旦發(fā)生糾紛的話，那么就無法避稅了。
上面的案例當中趙先生就是吃了這個風(fēng)險的虧，白交了70萬，這個細節(jié)我進行了一個調(diào)整。這種稅費承擔的條款的表述應(yīng)該是這樣的：
1. 房主實際靜得價格是 ... 元。在房屋過稅核定價格為 ... 萬元的時候，全部交易稅費由買方人來承擔。也就是說，你可以提前算好一個價格，在這種情況下，那由我買房人承擔是沒有問題的。
2. 如果因為訴訟、糾紛或者其他原因?qū)е路课葸^戶核稅價格超過這個價格的時候，那么交易的稅費由法律規(guī)定的繳稅義務(wù)方來繳納。后面多了這么一個尾巴的條款，就可以避免案例當中出現(xiàn)的損失。無論任何時候，你都可以避稅成功或者說按照避稅的價格來繳納稅款。多了的由房主來承擔或者按規(guī)定大家各自繳納就可以了。
采用陰陽合同方式避稅的第二個潛在風(fēng)險就是房價過低，你貸款的金額可能會收到限制。因為如果按照較低價格來過戶核稅的話，那么銀行貸款也只能按照房屋價格來進行申請。所以說，這種避稅的方式只適合于全款，或者說大部分全款購房的買房人。
第二種避稅的方式是假離婚。這種方式是用來規(guī)避個人所得稅的。
我們上面說過個人所得稅的免稅條件是什么？滿5年且家庭唯一住房，房屋是否取得滿5年，這個是很固定的，只要計算時間就可以了，這沒法變通。唯一能變通的，就是到底是不是唯一的住房。比如說夫妻名下有兩套房，現(xiàn)在等于是家庭名下的兩套住房了，但是如果夫妻雙方離婚，各自分到一套住房的話，就變成了兩個家庭各自有一套住房，這樣就符合了唯一住房個人所得稅的免稅條件，個稅也就可以減掉了。所以，這里給大家提供了一個避免此風(fēng)險的方式，大家可以在假離婚之后，先到公證處辦理一個贈與合同的公證，將通過離婚時候分配到各自名下的夫妻共同財產(chǎn)，再以贈與的方式回到雙方共有。也就是說，一方認可把財產(chǎn)的50%贈與對方，另外一方也把自己得到財產(chǎn)的50%贈與對方，這樣不就又變成大家共有的財產(chǎn)了嗎？所以就可以防止任何一方有私心侵吞財產(chǎn)的可能。
第三種避稅方式，延遲過戶。這種方式是針對免稅條件當中房屋取得年限的。
比如說增值稅需要房主取得房屋滿兩年才可以免，而個人所得稅則需要取得房屋滿五年。那么，在簽訂合同的時候，雖然不到2年或者不到5年的要求，但是我們可以將房屋過戶的時間往后延遲，約定在滿2年或者滿5年之后再過戶，這樣就可以達到避稅的目的了。但是同樣，這種操作也有弊端和風(fēng)險。有什么風(fēng)險呢？房屋交易時間太長了，這個期間很容易發(fā)生糾紛，如果避稅的時間和正常過戶的時間相差太久的話，比如6個月甚至1年，這個期間房價一旦發(fā)生特殊的變化，甭管漲還是跌，很容易發(fā)生糾紛。比如房價漲了，房主違約或者要求加價。房主在這期間也可能將房屋再次出售或者辦理抵押貸款等等，這些情況都有可能會出現(xiàn)。這個時候由于你大部分的房款已經(jīng)支付，但房卻沒有過戶，對于購房人來說是非常不利的。
為了能夠規(guī)避這些風(fēng)險，有三個建議：
第一、交付大部分房款的時候，必須要交接房屋，實際占有和使用房屋。
第二、房屋的產(chǎn)權(quán)證、購房發(fā)票這些原件由購房人來保存。因為我們相當于已經(jīng)買了這個房了，所以這個原件我們一定要拿在手里。
第三、由于交易時間太長，實在是怕業(yè)主偷偷的把房過戶給別人的話，可以讓業(yè)主把房子抵押給我們，這樣的話，房屋是沒有辦法偷偷過戶的。這是一個實物上的操作方式。
上文給大家介紹了二手房的四大交易稅費：契稅、增值稅、個人所得稅和土地出讓金。另外，給大家介紹了常用的三種避稅方式：簽訂陰陽合同、假離婚和延遲過戶，同時對三種避稅方式當中的弊端和風(fēng)險，也一一為大家提供了建議作為參考。
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