房產(chǎn)買賣、贈與、繼承稅費對比
實例分析：以一套總價為200萬首次購房的普通住宅為例，我們將買賣、贈與及繼承過戶費用列表計算對比如下：
（注：此案例中住宅為普通住宅，應(yīng)按差額征收營業(yè)稅，假定業(yè)主不能提供原始購房發(fā)票，故按全額計算。）
買賣交易——營業(yè)稅、個稅、契稅為主要費用
稅費計算：以該房產(chǎn)滿五年和未滿五年兩種情況計算：
第一種，房產(chǎn)滿五年。營業(yè)稅是免征的，同時個稅也免征，需要繳納1%的契稅和80元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費，共計20080元；
第二種，房產(chǎn)未滿五年。需要繳納5.5%的營業(yè)稅和1%的個稅，同時繳納15%的契稅和80元的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費，共計150080元。
風(fēng)險提示：在房產(chǎn)過戶中，買賣是最常見的，也是操作較為便捷和安全的方式。不過，如果購房人動起歪腦筋，想通過黑白合同來避稅的話，風(fēng)險系數(shù)將大大增加。一是對業(yè)主風(fēng)險較大，因為一旦購房人抵賴，要求以做低的過戶合同價交付房款時，將產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛；二是目前買入價較低的話，日后出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時還是要多繳納稅費。
贈與方式——個稅、契稅和贈與公證費為主要費用
稅費計算：如果以贈與方式過戶，是沒有營業(yè)稅的，但因為贈與是被認(rèn)為無償受贈的行為，所以需要受贈人繳納20%的個人所得稅，同時還需要3%的契稅和2%的贈與公證費，共計500080元，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買賣過戶的稅費。
不過，如果是贈與人三代真系以內(nèi)親屬、對贈與人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人或房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人受贈房產(chǎn)時，是不需要繳納20%的個人所得稅的，這幾類人采取受贈形式與買賣相比，將可以大大節(jié)省營業(yè)稅的支出。
風(fēng)險提示：不少購房人避稅的目的主要是避掉買賣交易中的營業(yè)稅和個稅，所以不少人鋌而走險，想通過“假贈與真買賣”方式過戶，建議購房人還需謹(jǐn)慎思考：一是如果不是可以減征個稅的三種情況，受贈人需要繳納的個稅稅率非常高，購房人反而得不償失；二是對于贈與的房產(chǎn)，銀行一般會認(rèn)定受贈方免費接受贈與的行為，沒有實際交易產(chǎn)生，因此受贈房屋是不能辦理按揭貸款；三是對業(yè)主來說存在較大風(fēng)險，買方可能會在公證后以無償贈與為由拒付房款。
繼承方式——繼承權(quán)公證為主要費用
稅費計算：繼承過戶與買賣和贈與相比，稅費支出是最低的，因為繼承的房產(chǎn)是沒有營業(yè)稅、個稅和契稅，不過繼承人需要對遺囑在立遺囑人去世后生效，繼承人需憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名。繼承權(quán)公證費為2%，再加產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費共計40080元。
風(fēng)險提示：在實際操作中，因為繼承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，所以這種過戶方式的人比較少。同時，繼承房產(chǎn)需要滿足以下三點條件：第一，房產(chǎn)繼承有兩種形式，法定繼承和遺囑繼承；第二，遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個人所有的財產(chǎn)；第三，因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財產(chǎn)，房產(chǎn)的分割協(xié)議，需要每個繼承人同意并簽字，即可產(chǎn)生效力，如所有繼承人同意房產(chǎn)由一個人繼承，需要其他繼承人簽訂放棄繼承協(xié)議才有效。
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