房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)差額計稅的會計處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其計稅方法與項目的開工日期有關(guān)，《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，可以選用簡易計稅方法計稅；《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后的房地產(chǎn)項目，只能適用一般計稅方法計稅。
房開企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。
此外，取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
房開企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。
從以上稅收政策可以看出，房開企業(yè)的簡易計稅是全額口徑，一般計稅是差額口徑，與前文提到的建筑服務(wù)正好相反。
從會計處理的角度看，一般計稅方法且允許差額的業(yè)務(wù)，應(yīng)通過「銷項稅額抵減」這個專欄進行核算。
從核算的流程看，筆者主張，取得土地以及支付拆遷補償費時，仍以價稅合計數(shù)計入相關(guān)成本費用，不進行價稅分離，發(fā)生納稅義務(wù)時，再按照18號公告第五條的規(guī)定，以當(dāng)期銷售面積占可供銷售面積的比例，計算抵減銷項稅額。
除上述差額業(yè)務(wù)適用科目和核算流程有特殊性之外，房開企業(yè)在會計處理時還應(yīng)注意以下幾個問題：
一是房開企業(yè)取得預(yù)收款時，不發(fā)生納稅義務(wù)，但需要按規(guī)定預(yù)繳增值稅及其附加，會計處理要進行反映，包括：實際預(yù)繳時的處理（筆者主張按照收付實現(xiàn)制）、附加稅費的期末結(jié)轉(zhuǎn)損益、以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額（筆者主張綜合抵扣）等。
二是除個別省份外，房開企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時間與會計收入確認的時間是一致的，均為不動產(chǎn)交付時，因此房開企業(yè)的增值稅與會計核算沒有稅會差異，也就是房開企業(yè)無需使用「應(yīng)交稅費—待轉(zhuǎn)銷項稅額」明細科目。
三是房開企業(yè)未成立獨立的項目公司而是以設(shè)置項目部的方式進行開發(fā)的，還需要考慮公司范圍內(nèi)的增值稅款的結(jié)轉(zhuǎn)問題。
四是考慮到房開企業(yè)預(yù)繳增值稅在時間方面的特殊性，其「應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅」科目很可能存在借方余額，期末應(yīng)在資產(chǎn)負債表的「其他流動資產(chǎn)」或「其他非流動資產(chǎn)」項目列示。
舉例說明核算流程。
例 A房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊地位于北京市朝陽區(qū)，該公司為一般納稅人，目前共有甲乙兩個開發(fā)項目，均適用一般計稅方法計稅。
（一）甲項目位于北京市朝陽區(qū)，尚處在建階段，已取得預(yù)售許可證，2016年10月預(yù)售款收入5550萬元。
1、10月收到預(yù)售款
借：銀行存款 5550萬元
貸：預(yù)收賬款 5550萬元
2、11月申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳增值稅
借：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅 150萬元
貸：銀行存款 150萬元
3、同時向主管地稅機關(guān)預(yù)繳附加稅費（略）
筆者注：甲項目已預(yù)繳的150萬元增值稅，可以抵減A房地產(chǎn)公司的增值稅應(yīng)納稅額（不分計稅方法，不分業(yè)務(wù)類型），預(yù)繳的附加稅費應(yīng)在資產(chǎn)負債表日結(jié)轉(zhuǎn)至「稅金及附加」科目。
（二）乙項目位于北京市昌平區(qū)，為現(xiàn)房，建筑面積10萬平方米，取得土地使用權(quán)支付的土地價款及支付的拆遷補償費共計31080萬元，該項目發(fā)生建安等費用對應(yīng)的進項稅額980萬元，取得合規(guī)扣稅憑證。
2016年10月共銷售230套，建筑面積2萬平米，預(yù)售收入97680萬元，2016年12月交房120套，對應(yīng)的建筑面積1萬平米，結(jié)轉(zhuǎn)收入48840萬元。
1、10月取得預(yù)售款
借：銀行存款 97680萬元
貸：預(yù)收賬款 97680萬元
2、11月申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳增值稅
借：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅 2640萬元
貸：銀行存款 2640萬元
3、同時主管地稅機關(guān)預(yù)繳附加稅費（略）
4、12月交房確認收入，發(fā)生納稅義務(wù)
借：預(yù)收賬款 48840萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入 44000萬元
應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）4840萬元
5、計算扣除土地價款及拆遷補償費
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（1萬平米÷10萬平米）×31080萬元=3108萬元
允許抵減的銷項稅額=3108萬元÷1.11=308萬元
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）308萬元
貸：主營業(yè)務(wù)成本 308萬元
（三）公司層面增值稅的結(jié)轉(zhuǎn)和納稅申報
1、2017年1月申報期申報納稅（假定A公司本月無其他涉稅業(yè)務(wù)）
應(yīng)納稅額=銷項稅額-銷項稅額抵減-進項稅額
=4840-308-980=3552萬元
預(yù)繳稅款=甲項目預(yù)繳稅款+乙項目預(yù)繳稅款
=150萬元+2640萬元=2790萬元
本期應(yīng)補稅額=3552-2790=762萬元
2、轉(zhuǎn)出未交增值稅：
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 3552萬元
貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅 3552萬元
3、預(yù)繳稅款抵減未交繳增值稅
借：應(yīng)交稅費—未交增值稅 2790萬元
貸：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅 2790萬元
4、申報后繳納
借：應(yīng)交稅費—未交增值稅 762萬元
貸：銀行存款 762萬元
(作者：何廣濤博士)感謝原創(chuàng)！
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