最近的兩三年，城市商業(yè)綜合體已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的最熱詞。放眼全國(guó)，“無處不有綜合體”，各地紛紛上馬的綜合體項(xiàng)目總量有上千個(gè)之多。統(tǒng)計(jì)顯示，2011年至2015年這五年時(shí)間，全國(guó)20座重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。

在深圳，據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來5年一萬平方米以上的商業(yè)綜合體將達(dá)到504萬平方米。城市商業(yè)綜合體“遍地開花”，是否存在過量風(fēng)險(xiǎn)？連日來，記者就有關(guān)問題進(jìn)行了調(diào)查。

熱點(diǎn)區(qū)域綜合體密集分布

衡量一個(gè)城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目分布是否合理，主要看城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)性，以及城市人口的消費(fèi)能力等因素。

如果城市綜合體過多的話，也會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)諸多問題。記者在調(diào)查中了解到，在我市的一些中心區(qū)域，城市綜合體分布密集，一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心“消化不良”。

位于福田中心區(qū)的卓越intown今年開業(yè)后成為不少上班一族解決午餐的去處，但對(duì)于在此辦公區(qū)域經(jīng)營(yíng)服飾的商戶來說，離生意“旺”起來還有一段距離。

而在不遠(yuǎn)處，8萬平方米商業(yè)面積的皇庭IAMALL正在建設(shè)中，他們的共同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括已營(yíng)業(yè)多年的購(gòu)物公園、怡景中心城。在寸土寸金的福田中心區(qū)1公里范圍內(nèi)，上述4個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)面積都較大。

未來5年內(nèi)，福田中心區(qū)一平方公里將至少供應(yīng)90萬平方米的購(gòu)物中心。相當(dāng)于在走路15到20分鐘的距離內(nèi)，就有四到五個(gè)萬象城扎堆在一起。龍崗區(qū)未來購(gòu)物中心的數(shù)量相當(dāng)可觀，在連接市中心的深惠路兩側(cè)，五年內(nèi)就要建設(shè)12個(gè)綜合體。深惠路龍崗段總長(zhǎng)度約36公里，按照12個(gè)綜合體計(jì)算，這意味著5年后深惠路兩側(cè)平均每3公里就會(huì)有一個(gè)綜合體。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，未來寶安中心區(qū)將有158萬平方米商業(yè)項(xiàng)目推出，增長(zhǎng)率達(dá)177%，既包括鴻隆廣場(chǎng)這種中低檔社區(qū)型商業(yè)中心，也有海雅繽紛城（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）、中糧大悅城（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）等中高端城市綜合體。

世聯(lián)地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：未來5年深圳一萬平方米以上的商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到504萬平方米，短期內(nèi)深圳購(gòu)物中心將呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)，到2017年深圳商業(yè)中心開發(fā)面積存量將達(dá)到1081萬平方米，比目前翻了一倍。如此巨大的供應(yīng)量是過去30年深圳商業(yè)面積存量的一倍。世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，短期內(nèi)深圳商業(yè)購(gòu)物中心的供應(yīng)面臨過剩。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著綜合體的迅猛增加，深圳商業(yè)中心泛化將成為必然，寶安、龍崗將升級(jí)為城市商業(yè)的副中心。龍崗中心城、寶安中心區(qū)商業(yè)規(guī)模的爆發(fā)式增長(zhǎng)，將導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)供應(yīng)短期過剩，各購(gòu)物中心業(yè)績(jī)分化會(huì)大幅加劇。

已建成的綜合體驟增，商業(yè)購(gòu)物中心的品牌同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)正大幅加劇，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)能力將受到全面挑戰(zhàn)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，深圳購(gòu)物中心與普通商場(chǎng)的比例從2003年的6%∶94%演變到現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到34%∶66%。目前深圳的多間購(gòu)物中心，其經(jīng)營(yíng)的品牌重疊度高達(dá)18%-30%，品牌同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將大幅加劇。

綜合體提升“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”

對(duì)于城市商業(yè)綜合體，業(yè)內(nèi)有一個(gè)共識(shí)：一個(gè)體量很大的城市綜合體要生存發(fā)展，必須有龐大的消費(fèi)力，也就意味著，一般情況下，其需位于城市的商業(yè)中心或區(qū)域性商業(yè)中心。因此，過去我市的商業(yè)綜合體集中在羅湖、福田和南山一帶。

近年來，隨著特區(qū)一體化進(jìn)程加快，不少原特區(qū)外的熱點(diǎn)區(qū)域，也將有綜合體的出現(xiàn)。如龍華、坂田片區(qū)人口密集，原來商業(yè)配套差，綜合體無疑會(huì)讓周邊環(huán)境得到較大的提升。坂田街道是深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分，現(xiàn)聚集了華為、新天下等多家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，四季花城、萬科城（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）、第五園等住宅小區(qū)已成為深圳中心區(qū)的“后花園”。

目前，這一片區(qū)已有常住人口37萬人，從業(yè)人員30多萬人。然而，這里的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施規(guī)模小，檔次很低，人們要進(jìn)行高質(zhì)量的購(gòu)物休閑活動(dòng)，只有到市中心區(qū)去。因此，當(dāng)有佳兆業(yè)、華潤(rùn)置地開發(fā)商將在坂田開發(fā)商業(yè)，建造綜合體的消息傳開后，這著實(shí)讓當(dāng)?shù)鼐用窀械脚d奮不已。

目前深圳體量最大的城市商業(yè)綜合體，將坐落在坂田街道辦辦公樓旁邊。其中，15萬平方米綜合商業(yè)商場(chǎng)、五星酒店、真冰場(chǎng)、3D MX影院等將會(huì)進(jìn)駐。居住在萬科城的陳女士說，她原來居住在福田，搬到這里后，感到小區(qū)環(huán)境較好，但是周邊缺乏購(gòu)物休閑的地方，曾讓她一度想搬回市區(qū)居住。當(dāng)聽到家附近近年就會(huì)有大型綜合體的出現(xiàn)，她搬家的念頭取消了。

分布不均衡現(xiàn)象凸顯

“深圳城市綜合體的開發(fā)在總量上并不存在特別大的問題，因?yàn)檫^去10年住宅地產(chǎn)開發(fā)急速增長(zhǎng)，深圳未來幾年住宅配套的開發(fā)是一種補(bǔ)課式行為，但在結(jié)構(gòu)上存在失衡的可能。如有的片區(qū)將建10個(gè)綜合體，有的只有2個(gè)，分布不均衡的現(xiàn)象會(huì)凸顯。” 綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁稱。

宋丁表示，深圳城市綜合體的大開發(fā)主要集中在城市更新項(xiàng)目上，政府對(duì)此類開發(fā)有一定的規(guī)劃，但在開發(fā)的模式上主要以開發(fā)商主導(dǎo)的模式為主。

他認(rèn)為，政府一方面要對(duì)城市綜合體的開發(fā)進(jìn)行基本的規(guī)劃；同時(shí)，為了避免未來同質(zhì)化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，政府有必要引導(dǎo)開發(fā)商導(dǎo)入新的元素，如文化產(chǎn)業(yè)等。他指出，城市綜合體泛濫的現(xiàn)象，已經(jīng)在一些城市引起規(guī)劃部門高度重視。

如今年5月7日，成都市規(guī)劃局頒發(fā)《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定（試行）》。新規(guī)從2012年6月7日起實(shí)施。新規(guī)對(duì)城市綜合體的地點(diǎn)、功能、道路配置等作出具體的界定，今后，開發(fā)商不能隨意修建城市綜合體。

同質(zhì)化易成“致命傷”

就有關(guān)問題，記者昨天采訪了市零售行業(yè)協(xié)會(huì)和連鎖行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)花濤。

“辦城市商業(yè)綜合體，最好的不一定是最高端的?！被ㄗh：一個(gè)綜合體有沒有必要建設(shè)，要看周邊的目標(biāo)人群有多少。建設(shè)好的綜合體在經(jīng)歷了“跑馬圈地”的起步過程后，也應(yīng)根據(jù)周邊客戶的需求，重視精細(xì)化管理，否則發(fā)展會(huì)受限，甚至最終落到無法經(jīng)營(yíng)下去的境地。

花濤認(rèn)為，定位對(duì)一個(gè)大型商業(yè)綜合體來說，至關(guān)重要。美國(guó)的不少百貨公司十分重視顧客的需求，每一個(gè)月都會(huì)作消費(fèi)者定位的調(diào)查，以調(diào)整在發(fā)展中出現(xiàn)的偏差。

定位準(zhǔn)，顧客的回頭率就會(huì)保持在一定的水平。如我市的東門商業(yè)圈，定位是青春時(shí)尚，價(jià)廉物美，多年一直受到年輕人的熱捧，以致總是人潮涌涌?？墒窃谖沂械囊恍┐笮蜕虡I(yè)綜合體，由于沒有明確定位，導(dǎo)致商品同質(zhì)化，目標(biāo)客戶少，生意清淡。