郝女士生意繁忙,為圖省心,她找了一家中介公司代辦買房事宜.2009年11月,經(jīng)中介公司介紹,她買下了北京東城區(qū)的一處二手房.入住之后,郝女士發(fā)現(xiàn)該房屋的供暖費沒有結(jié)清.郝女士認(rèn)為中介公司在房屋交易過程中審查失職,故起訴至法院,要求中介公司為其支付拖欠的供暖費.中介公司辯稱,雙方不存在居間合同關(guān)系,郝女士簽的是《單獨委托過戶協(xié)議》,僅委托中介公司代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶.過戶之外的事情,中介公司概不負(fù)責(zé).
法官審理查明,郝女士確實沒有簽過《居間服務(wù)合同》,只簽了一份《單獨委托過戶協(xié)議》.該協(xié)議約定:中介公司為郝女士提供權(quán)證代辦服務(wù),郝女士支付委托過戶費用37700元.法官注意到,該房屋的成交價是165萬元,按市場慣例,委托過戶費一般不超過3000元.37700元的費用明顯高于市場價格,占房屋成交價的2.28%,與居間服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)頗為近似.對此,中介公司的說辭是,雙方簽署了《單獨委托過戶協(xié)議》,“一個愿打,一個愿挨”.
法官向郝女士解釋,《居間服務(wù)合同》和《單獨委托過戶協(xié)議》不同,二者對應(yīng)的法律關(guān)系分別是居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系,中介公司承擔(dān)的相應(yīng)法律義務(wù)也不同.缺少了關(guān)鍵的《居間服務(wù)合同》,郝女士很難證明雙方之間存在居間合同關(guān)系.聽罷,郝女士對法官說:“我買房子的時候工作忙,就想找中介公司代理一下,不明白這'代理’二字是指居間還是委托.現(xiàn)在才知道,供暖費沒結(jié)清是吃了小虧,沒簽《居間服務(wù)合同》才是上了大當(dāng)!”思慮再三,郝女士準(zhǔn)備繼續(xù)搜集有力證據(jù),另行起訴,于是撤回了本案的訴訟.
消費者買賣二手房時,常說要找中介公司“代理”一下,卻不知口語的“代理”一詞在中介行業(yè)中對應(yīng)著兩種不同的法律關(guān)系居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系.一些中介公司恰是利用了消費者的這種無知,蓄意混淆上述兩種法律關(guān)系,從而規(guī)避責(zé)任,牟取不當(dāng)利益.郝女士的遭遇,就是中介公司混淆概念、“偷梁換柱”的典型案例.
居間服務(wù)是中介公司的主營業(yè)務(wù),需承擔(dān)較多義務(wù)和較大的風(fēng)險.在二手房交易中,買賣雙方是委托人,中介公司是居間人.居間人不能以委托人的名義簽訂《房屋買賣合同》,僅能以自己的名義居中斡旋,傳達(dá)雙方意思,起牽線搭橋的作用.居間服務(wù)受到《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等特別法的約束,法律方面掣肘較多,相關(guān)部門的監(jiān)督也較為嚴(yán)格.
委托業(yè)務(wù)僅是中介公司的“副業(yè)”,內(nèi)容主要是代辦產(chǎn)權(quán)過戶、代為辦理貸款等,收費條件是完成委托的事項.委托服務(wù)沒有專門的行政法規(guī)、規(guī)章予以約束.
實踐中,中介公司混淆居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系的手段有兩種,一種是通過簽約的方法:中介公司將上述代辦業(yè)務(wù)寫進(jìn)《居間服務(wù)合同》,使買房人產(chǎn)生誤解,以為代辦業(yè)務(wù)是居間業(yè)務(wù)的必要附隨,二者屬于同一種法律關(guān)系.二是個別中介公司欺騙消費者以《單獨委托過戶協(xié)議》代替《居間服務(wù)合同》,一旦產(chǎn)生訴訟,就以“意思自治原則”(法院的判決應(yīng)尊重雙方自愿簽訂的合同)為盾進(jìn)行答辯.
