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根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）第八條規(guī)定：其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款：

出租住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

出租非住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

所以對(duì)于自然人出租房屋的增值稅問題，我們要分出租的是住房還是非住房來計(jì)算稅費(fèi)。

例：某人出租房屋租期為1年，年租金為90萬(wàn)元（含增值稅價(jià)），采用一次性收取租金的方式收取租金，本地區(qū)的土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)為8元/平方米，城建稅為7%，教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加合計(jì)為5%。

此項(xiàng)出租業(yè)務(wù)的應(yīng)繳增值稅為：

非住房：90÷（1+5%）×5%＝4.285714萬(wàn)元

住房：90÷（1+5%）×1.5%=1.28571429萬(wàn)元

但是采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬(wàn)元的，免征增值稅。

因此，本例中分?jǐn)傊粮髟聻?0÷12＝7.5萬(wàn)元是免征增值稅的。相應(yīng)的，城建稅以及教育費(fèi)附加和地方教育附加等都相應(yīng)免征。

政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》（2019年第4號(hào)）、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。

應(yīng)納土地使用稅（減半征收）：200×8×50%＝800元

印花稅（減半征收）：900000×0.1%×50%＝450元

政策依據(jù)：《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財(cái)稅〔2019〕13號(hào))。

免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。故在計(jì)算房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅時(shí)，不得扣減應(yīng)征而免征的增值稅額。

年應(yīng)納房產(chǎn)稅為：900000×12%×50%＝54000元

個(gè)人所得稅：可以扣除的相關(guān)費(fèi)用（即此項(xiàng)出租業(yè)務(wù)中繳納的相關(guān)稅費(fèi)）＝800+450+54000＝55250元

故年應(yīng)納個(gè)人所得稅為：(900000-55250)×（1-20%）×20%＝135160元。

政策依據(jù)：《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）

非住房

根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》的相關(guān)規(guī)定：個(gè)人所得稅法中財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指?jìng)€(gè)人出租建筑物，土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。財(cái)產(chǎn)包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。按次計(jì)算征收個(gè)人所得稅，適用20%的比例稅率。

根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）的規(guī)定：二、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。四、……個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。

那么出租非住房的個(gè)人所得稅=（含稅銷售額-可以扣除的相關(guān)費(fèi)用）×（1-20%）×20%

住房

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。

出租住房的個(gè)人所得稅=（含稅銷售額-可以扣除的相關(guān)費(fèi)用）×（1-20%）×10%

房產(chǎn)稅

無論是出租住房還是非住房，都需要繳納房產(chǎn)稅，但是繳納的比例有所不同。

非住房：根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：從租計(jì)征的法定稅率是12%。

住房：根據(jù)（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定：個(gè)人出租按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

出租非住房必須繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅

印花稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》，印花稅為含稅銷售額x1%。

城鎮(zhèn)土地使用稅：每平方米年稅額x占地面積（年稅額各地標(biāo)準(zhǔn)不同）。

月租金少于10萬(wàn)免征的（住房、非住房）：

增值稅、城建稅、教育附加、地方教育附加

政策依據(jù)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》（財(cái)稅〔2016〕12號(hào)）

個(gè)人出租住房可以免征：

城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅

政策依據(jù)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）