“我的一個當事人，買房子時付了首付，可按揭辦不下來。最后，經(jīng)過調(diào)解，賠了房產(chǎn)公司57萬元才把房子退了。工薪階層，損失這么多錢，我們都替他可惜。”昨天，浙江和義觀達律師事務(wù)所的張峰律師和記者說起近期辦理的一個案子。
周先生到底遭遇了什么？按揭貸款辦不了，都是買家的責任？寧波市民買房要注意哪些事？記者請律師做了總結(jié)。
周先生一直想買套理想的房子。幾年前，周先生終于看中了寧波的一套商品房，總價254萬元。
周先生是工薪階層，積蓄也不多，和大多數(shù)購房者一樣，打算向銀行申請按揭貸款。但是，周先生平時的收入流水不夠穩(wěn)定，月收入也不高。
看房的過程中，他也和銷售人員提過自己的顧慮，按揭貸款會不會辦不下來。如果辦不下來，他沒能力買房。工作人員口頭表示，可以幫助周先生想辦法辦出貸款。當然，這只是口頭承諾，并沒有留下書面的字據(jù)。
和房產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同后，周先生支付了77萬元首付款，準備向銀行申請按揭?？墒牵芟壬鷧s被告知自己并不符合按揭貸款辦理條件，不能辦理按揭貸款。銀行給出的理由是，周先生月收入不高，而且月收入流水不夠穩(wěn)定。對于銀行拒絕辦理按揭貸款，周先生告訴律師，自己沒有疑義，也能接受。
記者了解到，銀行在審批按揭貸款時，借款人的收入多少、是否穩(wěn)定是重要考量因素。
昨天，工商銀行工作人員告訴記者，申請一手個人住房貸款的基本條件中就有這樣的規(guī)定：具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力，借款人該筆貸款的月支出與收入比控制在50%（含）以下，或月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%（含）以下。
怎么辦？以周先生本身的經(jīng)濟能力，實在沒有辦法支付剩余的177萬元購房款。
余款遲遲沒有支付，就逾期了。 周先生想到最理想的情況是，把房子退了，不買了。房產(chǎn)公司卻不同意，認為是周先生違約。周先生和房產(chǎn)公司溝通了數(shù)年，希望能退房，始終沒有結(jié)果。最后，房產(chǎn)公司決定正式起訴周先生，要求他支付剩余的177萬元購房款，并支付高達75萬元的違約金。
最終，經(jīng)過與房產(chǎn)公司的多次調(diào)解，周先生向房產(chǎn)公司賠償57萬元違約金得以退房，首付的77萬元也得以拿回來了。對這個處理結(jié)果，周先生雖然有些遺憾無奈，可也只能接受了。
張峰律師說：“很多人可能會疑惑，周先生也是因為銀行按揭辦不下來，才導(dǎo)致不能買房，為什么不能退呢？在這個案例中，無法辦理按揭的原因是周先生自己的收入流水不夠穩(wěn)定。盡管在購房前，房產(chǎn)公司可能表示可以幫周先生辦出按揭，但是這樣的口頭承諾，僅僅為房產(chǎn)公司為了促進銷售而打的擦邊球，并不能改變是周先生自身的原因?qū)е碌臒o法辦理按揭的事實?！?/p>
記者了解到，按揭貸款辦不下來，能不能退房，可以分為三種情況。
第一種情況，如果因為房產(chǎn)商的原因?qū)е掳唇肄k不下來，比如，開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，導(dǎo)致銀行不批貸款的情況，購房者可要求開發(fā)商退還首付及定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)損失。
第二種情況，如果是因為購房者自身原因?qū)е碌?，購房者要承擔違約責任。
第三種情況，由于購房政策或者銀行的規(guī)定發(fā)生變化導(dǎo)致不能貸款，如限購政策等，購房者應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商退房。協(xié)商不成合同上又沒有約定的，購房者可以起訴并舉證自己沒有過錯，確實無力購房，要求開發(fā)商返還首付或定金。
業(yè)內(nèi)人士提醒，在實際的商品房購買過程當中，如果選擇按揭付款方式，購房者務(wù)必對自己的購買能力做一個正確的評估。尤其不要輕易相信其他人的明示、暗示、口頭許諾等。
如果對自己能否成功辦理按揭貸款有疑慮的話，可以在簽訂合同的過程中，對此有所約定，規(guī)避風險。最好能在補充協(xié)議里面明確約定。比如，約定如果不能按揭貸款，可以選擇開發(fā)商全額退款解除合同，或者通過分期付款的方式來支付尾款。如果開發(fā)商不同意這種情況下，購房者就要充分考慮自己能否承擔風險。
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