劃撥土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意的事項(xiàng)
一、關(guān)于劃撥土地
國有土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地?zé)o償交給使用者使用的行為。國有土地使用權(quán)劃撥必須依法報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，并由市、縣人民政府土地行政主管部門向用地單位或個(gè)人頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
由于土地使用權(quán)劃撥時(shí)，土地使用者未向作為土地所有者的國家支付土地收益，且沒有使用期限的限制，對于政府而言，土地使用權(quán)劃撥屬于一種無償?shù)男姓渲梅绞?，因此國家對于劃撥用地范圍有?yán)格限制?！吨腥A人民共和國土地管理法》第54條明確規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地.國土資源部頒布了《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號(hào)），對上述可以劃撥的四類用地范圍進(jìn)行了具體細(xì)化，因此，只有符合《劃撥用地目錄》的建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，方可以劃撥方式提供。
劃撥土地沒有土地使用年限的規(guī)定。但是如果再次上市交易后按普通商品房年限計(jì)算，住宅使用年限為70年。劃撥土地是開發(fā)商通過劃撥的形式的取得的，一般劃撥土地上的房屋是用來給村民蓋安置房或者經(jīng)濟(jì)適用房的，購買劃撥土地上的房屋，如果是城中村改造項(xiàng)目那么將無法辦理房產(chǎn)證，如果是經(jīng)濟(jì)適用房那么在再次上市交易時(shí)需要繳納相應(yīng)的土地出讓金才可以出售。
劃撥土地的房屋由于土地成本較低，起相對價(jià)格也較低，但是大多不是正規(guī)商品房，無法辦理全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證，如遇到拆遷等問題，能否得到補(bǔ)償將會(huì)是一個(gè)未知數(shù)，建議謹(jǐn)慎購買。
土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，是按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%。
二、關(guān)于土地出讓金的繳納
劃撥土地使用權(quán)屬于土地使用權(quán)人的法定財(cái)產(chǎn)權(quán)益，與出讓土地使用權(quán)相比，這是一種不完全權(quán)益，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入資產(chǎn)。土地使用者依法取得的劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為使用者的權(quán)益，計(jì)入抵押標(biāo)的；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)，在扣繳土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格部分為轉(zhuǎn)讓方的合法收益，轉(zhuǎn)讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應(yīng)當(dāng)申辦有償用地手續(xù)。劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金，并以此計(jì)算租金或增加國家資本金、國家股本金。
按照我國相關(guān)的房地產(chǎn)交易法律法規(guī)，劃撥土地上的房屋進(jìn)行上市交易時(shí)，應(yīng)該首先補(bǔ)交國家應(yīng)取得的土地收益，即補(bǔ)交一筆土地出讓金。如果國有土地使用權(quán)是劃撥方式取得，在房屋進(jìn)行二次交易前，需繳納相關(guān)土地出讓金（土地收益金）。但是相關(guān)法律沒有明確規(guī)定在商品房買賣中，這筆土地出讓金應(yīng)該由業(yè)主補(bǔ)交還是由開發(fā)商補(bǔ)交。
據(jù)介紹，一些政府規(guī)定，允許房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)中的20％作為商品房銷售。當(dāng)時(shí)出臺(tái)這樣的政策，是為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，保障開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益。但是，為了保證經(jīng)濟(jì)適用房的低價(jià)位，經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的土地是由政府劃撥給開發(fā)商的，因此，其中商品房部分的土地也屬于劃撥性質(zhì)。針對如今出現(xiàn)的土地出讓金問題，有關(guān)部門一直在研究解決，目前，此類房屋的交易按正常的商品房交易。
三、國有企業(yè)劃撥土地是否可以轉(zhuǎn)讓
《城市房地產(chǎn)管理法》及《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》明確規(guī)定，“國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為” 。由此可見，劃撥土地是基于無償取得的土地，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)有較為嚴(yán)格的批準(zhǔn)手續(xù)，最基本的程序就是要征得市、縣人民政府的批準(zhǔn)同意，否則轉(zhuǎn)讓違法。
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意，并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照相關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。具體可分以下兩種情況。
1.地方法規(guī)或行政規(guī)定明確劃撥土地改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，或者《國有建設(shè)用地劃撥決定書》明確改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權(quán)，依法有償供應(yīng)。屬于經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)依法以招拍掛方式供應(yīng)。
2.地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確，《國有建設(shè)用地劃撥決定書》也沒有約定的，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》相關(guān)規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)按照土地市場價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金，金額應(yīng)為新用途的出讓土地市場價(jià)格減去原用途的劃撥土地市場價(jià)格。
四、劃撥土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛典型情況處理
2005年6月18日最高人民法院發(fā)布公告，頒發(fā)了《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋》，該規(guī)定自2005年8月1日起施行。該司法解釋與前已公布施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》兩個(gè)司法解釋構(gòu)成了有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)階段即土地開發(fā)、施工營建、物業(yè)銷售的完整的、配套的司法解釋體系，共有84條規(guī)定的三個(gè)司法解釋為各級(jí)人民法院處理相關(guān)案件準(zhǔn)確適用法律提供了有力的法律武器。
劃撥土地使用權(quán)是我國特有之概念。在改革開放之前，我國城市土地的利用均是通過劃撥方式進(jìn)行的，即都是無償劃撥供應(yīng)的，只存在單一的劃撥土地供應(yīng)制度。改革開放之后，隨著外資的進(jìn)入，我國對外資企業(yè)開始實(shí)行土地有償使用，收取土地使用費(fèi)。1990年，國務(wù)院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）的頒布與實(shí)施，標(biāo)志著出讓土地使用權(quán)制度的建立，由此開啟了劃撥土地使用權(quán)通過辦理出讓手續(xù)可再行轉(zhuǎn)讓的歷史。而最近最高人民法院頒布的法釋（2005）5號(hào)文《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“《解釋》”）則根據(jù)司法實(shí)踐對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式作了全面的總結(jié)和規(guī)范，對今后房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展具有直接的現(xiàn)實(shí)意義。
《房地產(chǎn)管理法》實(shí)施后，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，但由于對人民政府的批準(zhǔn)截止時(shí)間等事項(xiàng)沒有詳細(xì)規(guī)定，在司法實(shí)踐中遇到了難題。對此，《解釋》作了規(guī)定。
1、劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓無效，但在起訴前經(jīng)批準(zhǔn)并辦理出讓手續(xù)的則有效。
該《解釋》第十一條規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！边@就是說，在起訴前，轉(zhuǎn)讓人經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，則轉(zhuǎn)讓人與受讓人間的合同按有效的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同處理。而實(shí)際上，這時(shí)轉(zhuǎn)讓的已不是劃撥的土地使用權(quán)，而是已轉(zhuǎn)化為出讓的土地使用權(quán)。這里遵循的還是《條例》確立的“先出讓后轉(zhuǎn)讓”的原則，只不過辦理出讓手續(xù)的時(shí)間寬延到了起訴前。
2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在起訴前經(jīng)批準(zhǔn)并由受讓人辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓合同按補(bǔ)償性質(zhì)合同處理。
該《解釋》第十二條規(guī)定，“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理?！痹撘?guī)定的法律依據(jù)應(yīng)為《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定，但彌補(bǔ)了《房地產(chǎn)管理法》對轉(zhuǎn)讓人與受讓人訂立的合同沒有明確定性易產(chǎn)生爭議的缺陷，將其明確定性為補(bǔ)償性質(zhì)的合同，并將受讓人辦理出讓手續(xù)的時(shí)間寬延到了起訴前。
3、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府決定劃撥給受讓人使用，轉(zhuǎn)讓合同按補(bǔ)償性質(zhì)合同處理。
該《解釋》第十三條規(guī)定，“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。”該規(guī)定的法律依據(jù)應(yīng)為《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二款的規(guī)定，“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！倍鴮?shí)際上，這時(shí)已不是劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而是劃撥土地使用權(quán)的重新劃撥，當(dāng)然，這里的受讓人必須按法律規(guī)定具有劃撥土地使用資格。由于原劃撥土地使用權(quán)人取得該土地使用權(quán)時(shí)，可能支付了相應(yīng)的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)時(shí)可能有地上附著物或存在職工安置等問題，新的劃撥土地使用權(quán)人支付補(bǔ)償、安置等費(fèi)用也符合劃撥土地使用權(quán)取得條件的法律規(guī)定。
五、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓程序
一、劃撥土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。
二、申請與受理
1 、原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)持下列有關(guān)材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請：
(1)申請書;
(2)《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》;
(3)地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明;
(4)原土地使用權(quán)人有效身份證明文件;
(5)共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書面同意的意見
(6)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。
2 、市、縣國土資源管理部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)對申請人提交的申請材料進(jìn)行初審，決定是否受理。
三、審查，確定協(xié)議出讓方案
1 、審查
市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進(jìn)行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價(jià)評(píng)估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。
2 、地價(jià)評(píng)估
市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)基準(zhǔn)期日為擬出讓時(shí)點(diǎn)。
3 、核定出讓金額，擬訂出讓方案
市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。
(1)、應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定：
①、轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的
應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格
②、轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的
應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格
(2)、協(xié)議出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬辦理出讓手續(xù)的地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、擬出讓時(shí)間和出讓時(shí)應(yīng)繳納的出讓金額等。
四、出讓方案報(bào)批
市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報(bào)市、縣人民政府審批。
五、公開交易
協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。
《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》應(yīng)當(dāng)包括準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。
取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價(jià)款。
六、簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果
通過公開交易確定受讓方和成交價(jià)款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。
受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理土地出讓手續(xù)。
市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的《國有土地劃撥決定書》，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照5.8有關(guān)規(guī)定公布協(xié)議出讓結(jié)果。
七、辦理土地登記
受讓人按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金，依法申請辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。
