經(jīng)常有財務(wù)朋友咨詢個人出租不動產(chǎn)個稅怎么計算，稅率、減除費用、以及其他扣除項目...怎么確定？下面小編給大家捋一捋如何精準(zhǔn)的計算，如何將國家給我們納稅人的優(yōu)惠用足，計算的過程中又有哪些需要注意的問題？
問題一：個人出租不動產(chǎn)在計算個稅的時候，收入是否包含增值稅？
答：個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。
問題二：個人出租不動產(chǎn)在計算應(yīng)納稅所得額時有哪些扣除項目？扣除次序有沒有要求？
答：財產(chǎn)租賃所得個人所得稅稅前扣除項目和次序為：
（一）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；
（二）向出租方支付的租金；
（三）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；
（四）稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。
問題三：財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除項目中的第一項“財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費”包含哪些稅費？
答：根據(jù)財稅[2016]43號規(guī)定：個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。
也就是說，如果是轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除，并包含納稅義務(wù)人在出租財產(chǎn)過程中繳納的稅金和教育費附加，可以以完稅（繳款）憑證作為稅前扣除憑據(jù)。
問題四：“允許扣除的修繕費用”如何來確定？
答：允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。
值得注意的是：由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)的修繕費用，必須是實際支出的，且有合法有效的扣除憑證。
問題五：計算個稅的時候扣除項目中的最后一項“稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)”如何確定？
答：根據(jù)《個人所得稅法》第五條的規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應(yīng)納稅所得額。
問題六：個人的捐贈支出是否可以在計算財產(chǎn)租賃所得時扣除？有什么要求？稅前扣除的金額如何確定？
答：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》第六條的規(guī)定：個人將其所得對教育、扶貧、濟困等公益慈善事業(yè)進(jìn)行捐贈，捐贈額未超過納稅人申報的應(yīng)納稅所得額百分之三十的部分，可以從其應(yīng)納稅所得額中扣除；國務(wù)院規(guī)定對公益慈善事業(yè)捐贈實行全額稅前扣除的，從其規(guī)定。
因此，個人發(fā)生的公益捐贈支出既可以在綜合所得和經(jīng)營所得中扣除，也可以在分類所得（財產(chǎn)租賃所得、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得、利息股息紅利所得、偶然所得）中扣除。
注意：稅前扣除需要取得由財政部或省、自治區(qū)、直轄市財政部門監(jiān)（?。┲频墓媸聵I(yè)捐贈票據(jù)，并加蓋本單位的印章。
案例詳解：
某自然人出租不動產(chǎn)取得的租金收入為500000元；財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金以及由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用合計為10000元；
稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)=（500000-10000）*20%=98000元；
假設(shè)該自然人發(fā)生了滿足稅前扣除條件（非全額稅前扣除）的公益性捐贈，捐贈金額為180000元，那么稅前扣除金額=（500000-10000-98000）*30%=117600元；
應(yīng)納稅所得額=不含稅租金收入-扣除項目-捐贈支出=500000-10000-98000-117600=274400元；
應(yīng)納稅額=274400*20%=54880元。
申報表填寫如下圖：
注意：納稅人取得財產(chǎn)租賃所得，有扣繳義務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)由扣繳義務(wù)人按月或者按次代扣代繳稅款，并應(yīng)當(dāng)依法辦理全員全額扣繳申報。
總結(jié)：
如果企業(yè)老板將不動產(chǎn)出租給企業(yè)的話，財務(wù)人員在代扣代繳個稅的時候，相關(guān)稅費一定要足額扣除，以免多繳納個稅。
（來源：億企贏河北）
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