來源：蘇州市姑蘇區(qū)人民法院
作者：耿莉
轉(zhuǎn)自：江蘇高院
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零傭金、價(jià)格低、不限購、可貸款，這些關(guān)鍵詞讓司法拍賣受到了市民的青睞，也促進(jìn)了債權(quán)人合法權(quán)益的迅速兌現(xiàn)。但近來，一些網(wǎng)民反映，不少拍賣的房屋，都有驚人的長期租賃（十幾至二十年），且租金已經(jīng)一次性支付，面對這樣的拍賣房產(chǎn)自己是望而生畏。執(zhí)行異議人依據(jù)“買賣不破租賃”規(guī)則啟動程序要求保護(hù)租賃關(guān)系，可能被惡意被執(zhí)行人利用法律漏洞與第三人串通建立虛假租賃關(guān)系規(guī)避執(zhí)行或者與其他債權(quán)人簽訂名為租賃合同實(shí)為擔(dān)保等性質(zhì)的合同以損害其他債權(quán)人、房屋競買人利益。這也給法院執(zhí)行工作帶來了不小的壓力，“我們一直在考慮如何給法官安上火眼金睛，來識破形形色色的虛假租賃?！惫锰K法院執(zhí)行局曹黎豐局長表示。
2014年10月，姑蘇法院對某小貸公司與林某某等三人民間借貸糾紛作出民事判決，判決林某某等三人歸還貸款220萬元及相應(yīng)利息，如不能按期履行上述債務(wù)，某小貸公司有權(quán)以拍賣、變賣抵押物（三人位于楓橋路的房屋）所得的價(jià)款優(yōu)先受償。該判決發(fā)生法律效力后，某小貸公司申請執(zhí)行，請求之一為拍賣、變賣上述房屋。姑蘇法院于執(zhí)行期間在涉案房屋張貼拍賣公告，限期被執(zhí)行人或居住人騰清房屋。
2015年6月，宋某向姑蘇法院申請對房屋帶租約（租期20年）拍賣，某小貸公司提出異議。被告林某某在2015年10月28日所作筆錄中表示，租賃合同系在小貸公司貸款未發(fā)放之前由宋某提出簽訂的，其與宋某之間并不存在真實(shí)的租賃關(guān)系，租賃合同所約定的50萬元租金實(shí)為借款，雙方在2013年11月1日至2014年1月期間共發(fā)生4筆借款，均出具了借條，其向某小貸公司借款過程中得到了宋某的幫助，簽訂租賃合同的目的是宋某為了保障其債權(quán)以及保證房子在被拍賣時(shí)可以阻止交付。姑蘇法院于2016年5月作出執(zhí)行裁定書，裁定除去該房屋上的租賃關(guān)系，并裁令宋某將房屋騰空。宋某不服該裁定，向姑蘇法院提出案外人執(zhí)行異議，要求停止上述裁定的執(zhí)行。姑蘇法院經(jīng)聽證后，于2016年8月裁定駁回宋某的異議請求。宋某于是提起案外人異議之訴，請求判令對房屋帶租約拍賣。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，宋某是否能在長達(dá)20年的租賃期內(nèi)繼續(xù)占用該房屋，應(yīng)從租賃合同訂立的背景、時(shí)間、目的、履行現(xiàn)狀等因素進(jìn)行真實(shí)性、合法性審查。
首先，從合同簽訂的背景和時(shí)間點(diǎn)來看。宋某與被告林某某系朋友關(guān)系，雙方之間此前就存在借款往來，宋某應(yīng)當(dāng)知悉被告林某某的財(cái)務(wù)狀況和居住情況，其在庭審中也認(rèn)可在簽約當(dāng)時(shí)被告林某某有大額的資金缺口。雙方簽訂合同的落款時(shí)間與被告林某某獲得某小貸公司借款的時(shí)間間隔并不長，房屋當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格應(yīng)當(dāng)高于抵押權(quán)價(jià)值（220萬元），被告林某某在進(jìn)行抵押借款之前，為獲取占房屋價(jià)值較小比例的50萬元租金，而將家庭實(shí)際居住使用的住房交由他人占用長達(dá)20年，融資成本過高，且影響了房屋的價(jià)值發(fā)揮，可能性不大，相反，其所稱合同簽訂出于對宋某債權(quán)的保障并在今后阻止房屋交付的簽約目的，更符合客觀事實(shí)。
其次，從合同確定的租金水平和付款方式來看。本案合同約定租金總額50萬元，折算后月租金僅為2083.33元，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)租賃市場的行情，且未考慮租賃市場的價(jià)格上漲變化因素，被告林某某所稱金額根據(jù)雙方借款金額確定較為可信。宋某所主張的實(shí)際支付租金的金額和合同約定并不相符且不能說明原因，同時(shí)從合同對付款方式的約定和實(shí)際付款的時(shí)間來看，部分款項(xiàng)在合同簽署及房屋交付前即已付清，部分款項(xiàng)支付的時(shí)間發(fā)生在被告林某某獲得某小貸公司的借款之后，可見被告林某某通過簽訂租賃合同來獲取資金的必要性不足。
再次，從房屋的實(shí)際使用狀況來看。房屋系成套住宅房屋，居住使用應(yīng)系其主要功能。宋某擁有其他住宅，其雖提供了2014年的物業(yè)費(fèi)收據(jù)以證明其對房屋的占用，但并未在租賃期內(nèi)將房屋作為自己或他人的居所進(jìn)行使用，也未提供其他對房屋進(jìn)行合理合法使用的證據(jù)，不符合租賃合同關(guān)系的一般特征。綜上，本案宋某與被告林某某等所簽訂的租賃合同不符合房產(chǎn)租賃市場的一般交易習(xí)慣，客觀上可能給抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)造成障礙，結(jié)合被告林某某的陳述，可以認(rèn)定合同雙方當(dāng)事人存在通過簽訂《房屋租賃合同》規(guī)避法院執(zhí)行的主觀故意，該租賃合同關(guān)系并不真實(shí)，不產(chǎn)生阻止向拍賣受讓人交付的法律效力。宋某應(yīng)停止房屋，對其請求對房屋帶租約拍賣的訴訟請求，法院不予支持，駁回宋某的全部訴訟請求。
法官說法：
如果案外人據(jù)以提出異議的“租賃關(guān)系”具有以下多個(gè)特點(diǎn)：租賃合同落款日期在設(shè)定抵押或法院查封之前；未辦理租賃登記備案手續(xù)；約定最長租賃年限；聲稱租金已一次性付清；出租人和承租人關(guān)系特殊等。對“租賃關(guān)系”的真實(shí)性就要打一個(gè)問號了。
法官表示，“買賣不破租賃”確實(shí)是法律規(guī)定，主要是為了保護(hù)處于弱勢地位的承租人權(quán)益?？墒?，現(xiàn)在這些制度確被一些人拿來規(guī)避、對抗執(zhí)行。被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)上如存在長期租賃關(guān)系，必然對財(cái)產(chǎn)能否處置變現(xiàn)及變現(xiàn)金額產(chǎn)生影響。因此在案件審理中需要格外慎重，通過對雙方簽訂租賃合同的背景、經(jīng)過及合同內(nèi)容所反映的租金水平、付款方式等方面進(jìn)行審查，并結(jié)合租賃合同的基本特征及市場一般交易習(xí)慣進(jìn)行判斷，認(rèn)定合同雙方是否存在規(guī)避法院執(zhí)行的主觀故意，租賃合同關(guān)系是否真實(shí)，從而確保被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的有效變現(xiàn)，保障申請執(zhí)行人的合法權(quán)益。一般來說，租賃合同必須在抵押、查封前簽訂，且承租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)租賃合同占有房屋，開始占有的時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是在案涉房屋抵押、查封前，而且應(yīng)當(dāng)至今占有。比如：在抵押、查封前已經(jīng)在且至今仍在案涉房屋內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營的；已經(jīng)領(lǐng)取以案涉房屋作為住所地的營業(yè)執(zhí)照且至今未變更住所地的；迄今一直在繳納水電、物業(yè)費(fèi)的……
“對虛構(gòu)租賃關(guān)系、對抗法院執(zhí)行的行為，姑蘇法院已開展“法徽正懸”專項(xiàng)行動，一經(jīng)查實(shí)，將依法予以制裁?！辈芾柝S說。
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