任方紅 李世平
一、現(xiàn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價格評估中存在的問題
1.忽視農(nóng)用地社會保障功能
農(nóng)用地在較長一段時期內(nèi)一直擔(dān)負(fù)著農(nóng)戶主要收入來源的角色，農(nóng)村聯(lián)產(chǎn)承包制實行以后，可以說土地成為了農(nóng)村人口最大的社會保險。由社會保障功能帶來的農(nóng)用地社會保障價值評估，近幾年在《農(nóng)用地估價規(guī)程》已有所涉及，但并不完善，尤其是在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用中，其價格體現(xiàn)極不充分。
2.忽視農(nóng)用地社會穩(wěn)定功能
農(nóng)用地的社會穩(wěn)定功能表現(xiàn)在糧食安全問題上。盡管農(nóng)用地具有的社會穩(wěn)定功能幾乎人所共知，但農(nóng)用地社會穩(wěn)定價值并不包含在現(xiàn)今對農(nóng)用地的估價中，當(dāng)前對農(nóng)用地的價格評估沒有充分體現(xiàn)農(nóng)用的市場價格。
3.忽視農(nóng)用地生態(tài)環(huán)境功能
農(nóng)用地在調(diào)節(jié)氣候、涵養(yǎng)水源、保持水土等方面發(fā)揮著重要作用。在全球環(huán)境日益惡化的今天，如何準(zhǔn)確評估農(nóng)用地的生態(tài)價值顯得越來越重要?，F(xiàn)有研究在農(nóng)用地生態(tài)價值評估方面的不力，以及人們?nèi)狈r(nóng)用地生態(tài)環(huán)境功能的保護和損害賠償意識，都是因為農(nóng)用地生態(tài)價值在農(nóng)用地價格評估中一直沒有任何體現(xiàn)。
4.不利于耕地保護
我國實行世界上最嚴(yán)格的“耕地占補平衡”制度，但在實際操作中，常常出現(xiàn)質(zhì)量不對等的占補平衡。這說明僅從行政、法律的角度來保護耕地是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須借助經(jīng)濟手段，顯化農(nóng)用地的完全價值，使耕地得到自發(fā)、有效的價格保護。
正是由于傳統(tǒng)的農(nóng)用地價值理念，造成了人們頭腦中長期只關(guān)注農(nóng)用地經(jīng)濟生產(chǎn)價值，其社會保障、社會穩(wěn)定及生態(tài)價值在人們對農(nóng)用地認(rèn)識中嚴(yán)重缺位。正是在這種理念下，農(nóng)用地估價模式得不到理論與方法更新，導(dǎo)致農(nóng)用地大量被低價轉(zhuǎn)用，耕地保護難以到位，進而影響了社會經(jīng)濟，造成資源浪費、生態(tài)破壞、環(huán)境惡化，并形成惡性循環(huán)。
二、農(nóng)用地價值及轉(zhuǎn)用價格的構(gòu)成
目前，對農(nóng)用土地價值的評估都局限于土地的質(zhì)量價值。實際上，農(nóng)用土地還具有并且還將派生出許多其他的價值，如社會保障價值、社會穩(wěn)定價值和生態(tài)環(huán)境價值等。
1.經(jīng)濟生產(chǎn)價值
農(nóng)用地的經(jīng)濟生產(chǎn)價值是指它作為生產(chǎn)資料，直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲得農(nóng)產(chǎn)品，并可通過市場交易實現(xiàn)的價值。最直接的表現(xiàn)是，土地作為基本的生產(chǎn)資料和勞動對象，具有生產(chǎn)功能，在一定的光、溫、水等自然條件和技術(shù)條件下能生產(chǎn)出各種農(nóng)產(chǎn)品，為人類提供各種食物。其生產(chǎn)各種農(nóng)產(chǎn)品量的多少與土地質(zhì)量和技術(shù)水平有關(guān)，在一定時期和一定地域范圍內(nèi)，技術(shù)水平變化很慢，那么決定單位面積產(chǎn)量的因素就是土地質(zhì)量。因此土地質(zhì)量價格是農(nóng)用地價格的基本成分之一。
2. 社會價值
農(nóng)用地的社會價值是指農(nóng)用地的社會保障價值和社會穩(wěn)定價值。社會保障是按照一定時期的生產(chǎn)力水平，對生存發(fā)生困難之社會成員的基本生活需要給予物質(zhì)幫助。農(nóng)用土地的存在則對農(nóng)民具有社會保障作用，因為土地是廣大農(nóng)民的“衣食之源、生存之本”，土地本身具有的養(yǎng)育功能、承載功能、蓄積和增值資產(chǎn)功能以及信用擔(dān)保功能，可以轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的基本生活保障、養(yǎng)老保障、就業(yè)保障、醫(yī)療保障和生活福利。長期以來，我國的社會保障制度主要惠及城鎮(zhèn)居民，尚無力顧及占全國總?cè)丝?span lang="EN-US">70％的農(nóng)民，農(nóng)民的生老病死還主要依賴于土地。所以農(nóng)民有了土地就有了賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，這種物質(zhì)基礎(chǔ)即體現(xiàn)為土地對農(nóng)民的社會保障價值?？沙掷m(xù)發(fā)展資源學(xué)認(rèn)為，自然資源的經(jīng)濟價值來源于稀缺自然資源的效用。耕地作為一種稀缺的資源性資產(chǎn)，其價值是生產(chǎn)力決定的價格（土地質(zhì)量價格）和耕地的無形價值之和，耕地的社會穩(wěn)定價值，就是它對一個國家和地區(qū)的糧食安全發(fā)揮著支撐作用，耕地的減少就意味著整個國家和地區(qū)的糧食安全受到威脅，直接影響到社會的穩(wěn)定。與此同時，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后，失去土地的農(nóng)民不但面臨失業(yè)問題，由此產(chǎn)生的失落感還會帶來諸如治安、貧困等一系列社會問題。
3.生態(tài)環(huán)境價值
農(nóng)用地在作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料被利用的同時，也是一種最基本的自然生態(tài)環(huán)境要素，發(fā)揮著多種社會公共生態(tài)環(huán)境功能，如調(diào)節(jié)小區(qū)域氣候，增加相對濕度，播種的農(nóng)作物通過光合作用吸收二氧化碳釋放氧氣，凈化空氣、減少有害氣體；凈化水質(zhì)，去除有機物和污染物離子，保持生物多樣性等等。農(nóng)用地生態(tài)價值就是指為人類帶來上述功能與效益的綜合體現(xiàn)。按照羅爾斯頓的生態(tài)倫理學(xué)觀點：生態(tài)價值可以進一步分解為經(jīng)濟價值、生存價值、科學(xué)價值、美學(xué)價值、生命價值、哲學(xué)價值等。因此，農(nóng)用地作為自然資源，是一種生態(tài)環(huán)境，因此也具有美學(xué)、教育、文化等多種功能價值。隨著生活水平的提高，生態(tài)意識的增強，人們越來越注重保護和營造綠地及維護各種生態(tài)環(huán)境，以求創(chuàng)造一個優(yōu)美舒適、有益于健康的生活環(huán)境。相應(yīng)的，生態(tài)價值的研究也逐漸被人們重視起來。
4.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價格
農(nóng)用地被征用并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，上述4類價值都將隨之消失。因此農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價格的內(nèi)涵應(yīng)為對上述4類價值之和的補償，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價值的貨幣體現(xiàn)，用公式表示：
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價格=經(jīng)濟生產(chǎn)價格+社會保障價格+社會穩(wěn)定價格+生態(tài)價格
三、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價格評估的新思路
1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用經(jīng)濟生產(chǎn)價格的評估思路
農(nóng)用地經(jīng)濟生產(chǎn)價格的評估，在國際上常用的方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法、收益倍數(shù)法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、標(biāo)準(zhǔn)田法等。由于目前我國農(nóng)用地市場還不發(fā)達，大部分地區(qū)還未建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價體系，因此現(xiàn)階段農(nóng)用地轉(zhuǎn)用經(jīng)濟生產(chǎn)價格評估比較適宜采用收益還原法。由于收益還原法無論在理論上還是在實踐中都已經(jīng)相當(dāng)成熟，此處不再贅述。
2.社會保障價格的評估思路
社會保障價格可以從養(yǎng)老保障價格，醫(yī)療保障價格和失業(yè)保障價格方面來考慮。對于養(yǎng)老保障價格評估，可以通過對個人養(yǎng)老金保險費繳納額的計算得到養(yǎng)老保險價格；對于醫(yī)療保障價格評估，可參照個人商業(yè)醫(yī)療保險費繳納額來測算醫(yī)療保險價格；對于失業(yè)保障價格可通過對個人失業(yè)保險金計算得到?！?span lang="EN-US">
社會保障價格的大小與農(nóng)民的人均耕地面積和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平有直接關(guān)系。人均耕地面積越大，單位面積土地對農(nóng)民的社會保障作用越小，其社會保障價值量也越小。在人均耕地面積一定的前提下，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平越高，農(nóng)民的收入水平和生活水平越高，單位面積耕地對農(nóng)民的社會保障作用越大。所以，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和國家經(jīng)濟實力的增強以及農(nóng)村實際生活水平的不斷提高，農(nóng)用土地的社會保障價值也在不斷提高。
3.社會穩(wěn)定價格的評估思路
我國實行耕地占補平衡制度，即占用耕地的單位要開墾相應(yīng)數(shù)量和質(zhì)量的耕地，必須繳納相應(yīng)的開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。這種耕地開墾費即是對占用耕地的價值補償，是農(nóng)用土地社會穩(wěn)定價值的貨幣表現(xiàn)。所以對于農(nóng)用土地社會穩(wěn)定價格的評估，可以采用耕地開墾費繳納法。
用耕地開墾費交納法評估農(nóng)田地社會穩(wěn)定價格，首先要考察平均質(zhì)量水平耕地的土地資本投入量，包括有形的農(nóng)田水利設(shè)施和無形的土壤經(jīng)濟肥力。對于有形的農(nóng)田水利設(shè)施，可以根據(jù)重置成本確定其價值量。對于無形的土壤經(jīng)濟肥力，既要考慮土壤經(jīng)濟肥力的形成周期，還要考慮周期內(nèi)每年的資金投入；然后根據(jù)土壤經(jīng)濟肥力形成周期內(nèi)各年資金投入的現(xiàn)值和及其收益損失確定其價值量?？梢灶A(yù)見，隨著土地開發(fā)的深入和社會對耕地需求的增加，土地開墾難度日益加大，社會穩(wěn)定價值將日益增高?！?span lang="EN-US">
4.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用生態(tài)補償價格的評估思路
從目前國際環(huán)境界關(guān)注的焦點和評估技術(shù)實施的可行性來看，農(nóng)用地生態(tài)價格的評估重點，應(yīng)該放在對有害氣體的吸收和減少溫室效應(yīng)作用上，特別是對二氧化碳的吸收。
本文的評估思路之一是從農(nóng)用地固碳制氧這一主要生態(tài)功能和效益入手的，主要將農(nóng)作物固定二氧化碳價值和制造氧氣價值之和作為農(nóng)用地生態(tài)價值來衡量。這是一種“以大部分概全”的評估方法，這里“大部分”是指占有生態(tài)價值中最主要部分的價值，從目前相關(guān)研究成果和技術(shù)水平來看，許多生態(tài)環(huán)境效益是難以定量和準(zhǔn)確評估的。因此，本法不失為一種折衷的方法，具有一定的可行性和易操作性。
固碳制氧法對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用生態(tài)價格評估，思路如下：首先，確定待估農(nóng)用地近幾年種植作物的種類，并測量各種類農(nóng)作物單位面積年產(chǎn)量及作物的經(jīng)濟系數(shù)，兩者相乘得到各類作物單位面積干物質(zhì)產(chǎn)量。其次，將干物質(zhì)產(chǎn)量乘以二氧化碳轉(zhuǎn)換系數(shù)得到的是作物吸收二氧化碳的數(shù)量。再用這一數(shù)量乘以相應(yīng)的碳稅系數(shù)，得到基于二氧化碳的農(nóng)用地生態(tài)效用補償值。碳稅系數(shù)的確定可以參考國際已有指數(shù)進行修正得到，也可以根據(jù)我國不同地區(qū)的實際經(jīng)濟發(fā)揮水平而定。
另一種對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用生態(tài)價格評估思路是：首先，劃分農(nóng)用地利用類型，一般分為耕地、園地、林地、牧草地、水域、未利用土地，并測定各類地面積。其次，應(yīng)用Costanza提出的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的評價指標(biāo)，并結(jié)合謝高地等人(2003)計算得到的中國不同陸地生態(tài)系統(tǒng)單位面積生態(tài)服務(wù)價值表中的數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上，再根據(jù)各待估地區(qū)的實際情況進行適當(dāng)修正，可得到各地區(qū)各類型農(nóng)用地的生態(tài)價值單價。最后，用各地類面積與單位面積生態(tài)服務(wù)價值相乘，即可得到各土地利用類型的總生態(tài)價值，最后加總求和。
